Depósitos logísticos: cuánto hay que invertir para entrar en el negocio y en cuánto tiempo se recupera

Sin duda, dentro del mercado inmobiliario, el sector de depósitos logísticos es uno de los que se perfila con mejores expectativas impulsado por el crecimiento de las ventas a través del comercio electrónico. De hecho, ocupan un lugar clave en la agenda de negocios de real estate. “Los indicadores de este rubro siempre fueron saludables y si a esto se le suma el boom que llegó de la mano del comercio electrónico y de los depósitos de última milla el mercado está recibiendo un fuerte impulso para seguir creciendo. Será cuestión de meses para que se termine de consolidar”, analizó Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield en el panel titulado “el potencial del mercado logístico y los parques industriales”, que formó parte de la sexta edición del Summit de Real Estate organizado por LA NACION.

En la misma línea, Alejandro Winokur, socio de Newmark y especialista en negocios logísticos, quien también participó de la charla afirmó que según datos de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico la comercialización de manera online había crecido -tan solo- el año pasado un 150 por ciento. Esto generó nuevas necesidades tanto para el sector de logística como de distribución. “Podrían traducirse en búsquedas de espacios muy grandes para guardar mercadería (estoquearse) y de depósitos más pequeños ubicados próximos a la ciudad de Buenos Aires y que cuentan con buenos accesos (los denominados depósitos de cercanía)”, contó Winokur.

Un dato clave para entender este mercado, es que desde que se declaró la cuarentena hasta hoy, la vacancia de los depósitos de cercanía o de última milla, que están ubicados desde los márgenes de la ciudad y hasta un radio de 15 kilómetros, se redujo un 50 por ciento. “Este dato revela la magnitud del crecimiento de e-commerce. Lo sorprende es que en ese radio aún no hay proyectos logísticos de estas características en desarrollo. Evidentemente allí hay una oportunidad de negocio”, dijo Isern. Winokur agregó: “Estos, al igual que los parques industriales, son negocios muy estables, pero largoplacista (la recuperación de la inversión se estima entre 7 y 10 años)”.

El potencial de los parques industriales

Un análisis aparte merece el sector de parques industriales. Proyectos que ganaron un rol vital tanto para el ordenamiento como para incentivar el crecimiento económico de una localidad, región o país. “Los parques industriales ya están en la agenda pública (de las entidades sectoriales, de la comunidad, las empresas y de los gobiernos). A tal punto, que los distintos poderes ejecutivos están generando herramientas para crear más parques industriales, para que los que existen sean cada vez mejores, para que se relocalicen las empresas o reordenar el territorio. Por otro lado, las empresas ya comprendieron que no sólo facilitan la productividad sino que, además, generan arraigo. Es decir, ya todos saben de qué se tratan y que ventajas brindan”, contó María Lía Ghelfi, directora de Conexión Parques, el único medio especializado en parques industriales). Isern agregó: “Hoy es difícil concebir una industria importante radicada fuera de un parque industrial. Toda empresa que está pensando en invertir para crecer, si no está dentro de una agrupación de este tipo, está evaluando la posibilidad de mudarse a una.”

Desde que el Gobierno de la Nación asumió dio señales claras de apoyo al sector. Algo que -según Winokur- el desarrollista, las empresas y el inversor estaban esperando desde hace un tiempo. “Estos gestos, que apuntan al desarrollo y que se tradujeron en incentivos y líneas de créditos a tasas muy blandas, fueron muy bien recibidos por los distintos actores del rubro. Hoy, ese apoyo se traduce en crecimiento”, relató el broker.

Ghelfi remarcó que se está por el buen camino, pero que aún restan varios temas por mejorar en el sector. “Según datos aportados por el Censo Nacional de Parques Industriales (que aún se encuentra en proceso y que hasta el momento participaron unos 285 agrupamientos industriales de los 600 que se estima que hay) el promedio de la superficie de los complejos es de 70 hectáreas, pero que el 48% del espacio está aún disponible. Otro dato importante es que a casi la mitad de los parques industriales existentes le falta alguno de los servicios básicos, es decir: agua, luz o gas. Por otra parte, el 93% de los agrupamientos no está utilizando las energías alternativas. Quizá los pendientes del sector se podrían resumir en más servicios (básicos y las áreas de usos comunes como los centros de formación, incubadoras de empresas, etc)”, concluyó la especialista.

Los precios

En cuanto a los valores de las tierras dentro de estas agrupaciones industriales o parques, Winakur sostuvo que el abanico que ofrece el mercado es amplio, pero arranca en los US$50 o US$60 el metro cuadrado y puede alcanzar precios que trepan hasta los US$130 o US$140. “Esta variación depende del estado de consolidación. Recordemos, que no es lo mismo comprar tierra en un proyecto nuevo que se encuentra desprovisto de todo que hacerlo en otro que ya tiene infraestructura y servicios disponibles para todos sus ocupantes”, comentó el hombre de Newmark. En lo referido con el alquiler de naves logísticas de clase A los precios promedios oscilan entre los US$5,50 o US$7 el metro cuadrado; con una rentabilidad que oscila el 10 por ciento. “Hoy aquellos para aquellos que quieren entrar en el negocio logístico existen depósitos de pequeña escala que cuestan lo que un departamento de tres o cuatro ambientes”, graficó Isern.

Los especialistas coinciden en que la pandemia, en este sector, no impacto sobre los valores de comercialización, aunque sí demandó tener más cautela -por parte de todos los actores- para no trabar el desarrollo natural que mostró este rubro. “En los últimos meses comenzamos a observar que este mercado recuperó los ritmos pre-pandemia tanto en la dinámica de ocupación y consulta de nuevas tierras para relocalizar compañías”, concluyó Winokur.

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