La impensada decisión que tomaron los dueños de un edificio de oficinas del microcentro

El microcentro porteño, durante años, fue sinónimo de oficinas, bancos y miles de trabajadores que llegaban cada mañana desde diferentes puntos. Sin embargo, la pandemia y la posterior consolidación del trabajo remoto primero e híbrido después cambiaron esa dinámica. De un día para el otro, el movimiento de sus calles disminuyó; ya no se veía a las personas haciendo cola para comprar el almuerzo en los locales típicos de la zona, ni entrando y saliendo de los edificios: “Parecía un pueblo fantasma”, concuerdan los propietarios de la zona.

En ese contexto, el Gobierno porteño impulsó en 2022 un plan para transformar el microcentro en un barrio con mayor presencia residencial, mediante incentivos para convertir antiguos edificios de oficinas en viviendas y el programa “Mudate al Microcentro” para incentivar el alquiler. Pero la iniciativa no consiguió el impulso esperado. Ahora empieza a ganar terreno otra alternativa: recuperar la actividad de las oficinas, pero con espacios completamente diferentes a los de antes de la pandemia.

Pero para esto hay que hacer que las empresas quieran volver al microcentro y la tarea no es tan sencilla. La demanda de oficinas no desapareció, pero las necesidades de las empresas cambiaron y es por esto mismo que ya no alcanza únicamente con ofrecer metros cuadrados disponibles o una buena locación. Las compañías buscan espacios flexibles, equipados y con servicios que permitan atraer a sus empleados en un contexto en el que el home office forma parte de la rutina.

Un ejemplo de esta transformación se encuentra en un edificio del microcentro porteño que pertenece desde sus orígenes a la familia Stein. Los propietarios de Mayo 476 decidieron invertir US$510.000 para transformar por completo el sexto piso del inmueble en un espacio de uso común, equipado con sectores para almorzar, áreas de entretenimiento y salas de reuniones, al que pueden acceder las empresas que alquilan oficinas en el inmueble. El objetivo es volver más competitivo un edificio de oficinas tradicional sin necesidad de demolerlo ni cambiar su destino.

Además de la inversión en las obras, la familia decidió retirar del mercado de alquiler una superficie que representa alrededor del 7% del edificio. Según explicaron durante la presentación, ese espacio tiene un valor estimado de US$500.000 como activo inmobiliario, por lo que el proyecto involucra recursos y superficie que, en conjunto, rondan el millón de dólares. Esto no significa que se haya desembolsado esa suma en efectivo: la inversión directa, como se especificó más arriba, fue de US$510.000.

Desde el sector inmobiliario observan que una parte de la recuperación puede venir precisamente de las oficinas. “El microcentro tiene ventajas logísticas para todas las empresas que son innegables y eso en algún momento va a volver a ser revalorizado”, sostuvo Diego Escalada, business consultant y uno de los responsables de la propuesta de renovación del edificio.

La conexión que tiene esta zona es su principal atributo, con las líneas de subte y los colectivos que hacen que se pueda llegar prácticamente desde cualquier parte de la ciudad, pero la movilidad ya no garantiza que un edificio consiga inquilinos. “La empresa que no logre hacer una reconversión de su edificio, que no les dé algún tipo de amenity a los inquilinos, va a quedar desocupada”, advirtió Diego Cazes, gerente general de LJ Ramos, la inmobiliaria a cargo de la comercialización de las oficinas del edificio.

La diferencia, explica, está en la calidad de los edificios, ya que mientras las oficinas Clase A cuentan con mejores prestaciones y servicios, buena parte del inventario Clase B necesita actualizarse para no perder competitividad. “El mercado de oficinas Clase A es finito, pero Clase B tiene que hacer esta inversión para ponerse a la par con el mercado de Clase A”, señaló Cazes.

La transformación del inmueble de la familia Stein también tiene una particularidad: los propietarios son dueños de todo el edificio, algo que no es habitual en un microcentro donde muchas propiedades están divididas entre numerosos copropietarios. Esa estructura es la que les permitió tomar una decisión de inversión sin necesidad de negociar con decenas de propietarios.

El objetivo es que las compañías que ocupan superficies en su edificio con oficinas puedan acceder a instalaciones. Actualmente, el edificio tiene el 75% de su superficie alquilada. Con la nueva propuesta, sus propietarios esperan acelerar la ocupación del 25% restante.

Las plantas del edificio tienen superficies de entre 480 y 560 m² y permiten distintas configuraciones según las necesidades del inquilino. Los propietarios, además, ofrecen la posibilidad de coordinar el diseño, la obra y el equipamiento de las oficinas para que las empresas puedan comenzar a trabajar desde el primer día.

“Queremos que quien venga se instale y empiece a trabajar, sin tener que pensar en la obra, en cómo contratar los servicios o cómo resolver cada instalación”, explicó Escalada. Y aunque la modernización representa un costo significativo, aseguran que los nuevos servicios no implicarán un incremento adicional del alquiler para los actuales inquilinos.

Además, a diferencia de otros corredores corporativos que concentran edificios más modernos, la zona ofrece valores de alquiler que pueden resultar competitivos para las empresas. En este caso, el alquiler de las oficinas es de aproximadamente US$15 por m².

El valor se ubica por debajo del promedio de las oficinas Clase A del Área Metropolitana de Buenos Aires, según el último informe de LJ Ramos, correspondiente al tercer trimestre de 2026, ya que el precio pedido promedio de este segmento ronda los US$22 por m² mensuales.

“Generalmente vemos pisos libres que se entregan con obra gris y el costo de inversión es muy alto. Tener este tipo de beneficios llave en mano para venir, conectarte y trabajar los hace mucho más competitivos”, destacaron desde LJ Ramos.

La transformación del microcentro no depende únicamente de las inversiones inmobiliarias, también está relacionada con los cambios en el mercado laboral y, especialmente, con las dificultades que enfrentan algunas empresas para recuperar la presencialidad.

Según los protagonistas del proyecto, los martes, miércoles y jueves son los días de mayor movimiento en la zona, un fenómeno asociado a los esquemas de trabajo híbrido. Esto obliga a los propietarios a pensar las oficinas de una manera diferente: no solamente como lugares donde instalar escritorios, sino como espacios capaces de ofrecer una experiencia que los empleados no necesariamente encuentran trabajando desde sus casas.

“Las empresas grandes que tienen muchos metros pueden ofrecer estos servicios dentro de sus oficinas. Pero para una empresa de 300 o 500 m² es muy difícil tener un espacio donde los empleados puedan almorzar, descansar o realizar una reunión ejecutiva”, explicó Escalada.

De esta manera, los amenities que antes eran un diferencial de las torres corporativas más importantes comienzan a incorporarse a edificios de menor categoría como una herramienta para atraer inquilinos.

Para Cazes, la experiencia representa una oportunidad que podría replicarse en otros inmuebles de la zona. “Ojalá estos modelos se repitan”, sostuvo, aunque reconoció que la inversión necesaria y la fragmentación de la propiedad son obstáculos importantes.

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