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Dónde están las oportunidades de inversión en un momento bisagra para el sector
Los brokers inmobiliarios respondieron sobre zonas, precios, el efecto de los créditos y hacia dónde va la demanda
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Con José del Río como moderador, y en el marco del décimo capítulo del Real Estate Summit, Gabriela Goldszer, directora Ocampo Propiedades, Diego Cazes, director general de L.J Ramos Brokers Inmobiliarios; Facundo de Achával, vicepresidente de Toribio Achával y Miguel Ludmer, fundador y director de Interwin, dialogaron sobre las oportunidades de inversión en un momento bisagra.
Tras una breve presentación de cada speaker realizada con el auxilio de la Inteligencia Artificial –y que a la vez permitió a los disertantes comprobar cómo esta herramienta fue evolucionando a través de los años ya que participan desde hace varias ediciones del Summit en las que fueron presentados con el auxilio de esta tecnología que se ha perfeccionado-, del Río dio inicio a la charla explicando que parte del atractivo del panel radica en que los protagonistas son los encargados de dar la temperatura del mercado hoy.
“En este panel vamos a responder qué es lo que está pasando”, definió el directivo de La Nación. Y en esa línea, continuó: “Hablemos de lo que a la gente le importa, que es lo que está pasando hoy en el mercado”. reclamando la foto del mercado.
“Bueno, estamos atravesando un momento de gran incertidumbre estructural, con un cambio muy abrupto de modelo de país”, arrancó Goldszer, de Ocampo Propiedades distinguiendo entre sectores que avanzan considerablemente “y que están, digamos, bien, y algunos que quedaron un poquito más estancados”.
Según la broker, afortunadamente, en la actualidad hay sectores verdaderamente dinámicos. “En particular, nosotros lo notamos mucho en los departamentos usados, dónde vemos números récord”.
De acuerdo con Diego Cazes, para hablar de la foto de hoy no se puede soslayar “que sufrimos una pandemia y una destrucción del país posterior con el gobierno que sucedió”. Y prosiguió: “Yo creo que el buque se está estabilizando. Tenemos un montón de parámetros que nos dan una mirada confiada”.
En este mismo sentido, el broker subrayó como hito la derogación de la ley de alquileres “ que ya quedó en la historia, pero es importantísimo”; y que el inversor hoy puede comprar y puede alquilar una vivienda al 5% anual. “No es poca cosa”, destacaron, remarcando también que aunque hoy hay créditos “es la parte que está faltando aceitar como para que el mercado se reactive fuertemente”.
Consultado acerca del ladrillo como refugio de valor, Facundo de Achával se expresó en sintonía con Goldszer. “El departamento usado, que no nos gusta decir de usado, nos gusta decirle departamentos, porque la verdad son departamentos, la gente lo ve como un refugio de valor siempre”, definió, explicando que hay un sector de la población que cada vez que tiene un poco de plata ahorrada, o bien decide sumarle metros a su casa o bien se inclina por pagar un crédito “o una cuotita chiquitita” para ir teniendo cada vez más activos.
Cuestión de números
Siempre en términos de actualidad, Ludmer, de Interwin se refirió a los valores que hoy presenta el mercado. “Hace dos años, había un pozo de 2.300 dólares, hoy el pozo más barato en Belgrano o Núñez es de 3.000 dólares. Entonces la gente dice, ¿cuál es el up que voy a tener si compro a 3.000 dólares cuando, capaz, un usado vale 3.200 o un nuevo que ya está terminado vale 3.200? Ahí es donde cuesta entender este nuevo escenario de valores”, se preguntó y respondió Ludmer.
“Nosotros vemos el regreso del usuario final al mercado con esto de los usados, un poco apalancados en un crédito que obviamente es incipiente, pero ayudó sobre todo en las unidades más chicas y también con deseos que venían postergándose y que se están pudiendo concretar justamente porque los precios quedaron en términos relativos, comparativamente con el costo de la construcción, un poco todavía retrasados”, analizó el directivo de Interwin.
En línea con los valores hoy vigentes, del Río planteó que hay sectores donde el tipo de cambio se vuelve una contra, y hay otros, como el Real Estate, donde la propiedad siempre estuvo en dólares y el dólar hoy está más accesible. “¿Cómo les pega o los ayuda”, planteó el moderador.
“Para nosotros el dólar está retrasado; claramente, en 1.200 pesos, quedó bajo en relación a a la inflación, especialmente en relación al primer semestre del año 2024”, continuó Ludmer. Y de Achaval retomó: “Los departamentos todavía siguen estando a un precio barato, pero van a ir subiendo a lo largo de este año, y el dólar, creo que si se establece, nos va a jugar a favor".
Para el representante de LJ Ramos, “el rescate de las obras nuevas tiene que ser, obligatoriamente para mí, que el usado suba de precio, porque si no la diferencia es muy grande”. De acuerdo con Cazes, el usado va a subir de precio y según detalló en relación al crédito, hoy es un muy buen momento para comprar de esa forma en caso de que se acomoden las tasas y la inflación siga bajando un poco.
El mercado, digamos, económico, se hicieron un montón de cosas, la ley de alquileres, todo esto hace que haya mucha libertad en nuestro mercado, pero el tema político todavía sigue haciendo ruido.
Áreas y segmentos
Cuando el tema del panel fue los segmentos que presentan demanda en el mercado, la directora de Ocampo apuntó hacia el mercado de lujo. Según explicó, más allá de cualquier circunstancia, sigue funcionando.
“Nosotros en los barrios que comercializamos, en Puerto Madero, en Barrio Parque, en Palermo Chico, en Cañitas, Las Torres, proyectos de, digamos, premium, premium, de alta gama, vemos que es un segmento motivado y motorizado por la escasez y por la sensación de que son proyectos únicos”, detalló, señalando que, aunque se trata de iniciativas dirigidas “hacia un sector muy chiquito de la pirámide, se trata de un sector que mueve la Economía”.
Invitados a señalar en qué lugar del mapa identifican las oportunidades de 2025, cada bróker reveló la suya. Desde Toribio Achával, se inclinaron por Saavedra y Colegiales, por ser una zona joven a la que se accede fácilmente desde el corredor norte y que también es rápida para trasladarse a hacia el centro.
“No voy a descubrir nada: Palermo y Núñez”, respondió, sincero, Ludmer. “La gente quiere el norte, quiere el verde”, subrayó. ¿Qué área de Núñez exactamente? “Y lo nuevo va de Congreso hacia el lado de la General Paz. Hacia allí se está desarrollando todo y realmente tenemos muy buena demanda, nos sorprende gratamente”.
Coincidió Diego Cazes. Y agregó: “Y si tuviese que tirar algo más lejos, diría que Puertos es una ciudad incipiente, con un crecimiento muy grande y con gente joven yendo para estos lugares, con lo cual, veo un crecimiento importante”.
Presente y futuro
Cuando la charla giró en torno a los costos de construcción y su impacto en el mercado, Facundo de Achaval puso la lupa en otro factor que también tuvo su impacto en la demanda: el valor de una refacción.
“Históricamente, uno tenía que hacer un baño y decía, bueno, con 15.000, 20.000 o 30.000 dólares puedo cambiar. Hoy, cuando tenés que invertir en una refacción, muchos al final hacen la cuenta y concluyen que les conviene mudarme en lugar de hacer obra. Este es un punto de inflexión de esta época, digo, hay por ahí algunas mudanzas forzadas porque el costo de obra y el costo de construcción”, ilustró y, con el ejemplo, describiendo una de las situaciones que se presentan en el mercado de hoy. “Además, comenzás cambiando una bañera y terminás cambiando todos los caños”.
El directivo de LJ Ramos se refirió al futuro de los créditos que, indicó, se vincula con distintos factores. Puntualmente, aludió al crédito intermedio, que, afirmó, “no es algo que esté en oferta ni los desarrolladores quieren tomar, ni hay una buena oferta de los bancos” Asimismo, apuntó que el crédito para los compradores llega con la escritura.
“Entonces, ahí hay que buscar una herramienta intermedia, que todavía no está ni en oferta ni hay demanda. Con lo cual, el día que tengamos créditos para la construcción como se hace en España, donde el crédito lo toma el promotor y lo subroga al comprador, claramente nuestra película va a mejorar un montón”, reflexionó.
Al momento del cierre y justamente, consultando a los speakers en relación a su presente y futuro inmediato, a excepción de Ludmer, quien señaló que hoy factura lo mismo que el año pasado gastando más, todos manifestaron estar mejor que en 2024. En lo que coincidieron unánimemente es que sus impresiones sobre este 2025 cargado de expectativas se compartirán en la nueva edición del Summit Real Estate.
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