El alquiler y los amenities

Más allá de la conflictiva situación actual que golpea el sector inmobiliario (en particular el mercado de compra-venta de propiedades usadas), el segmento que agrupa los alquileres se mantiene activo. Es que la demanda joven (con escasas opciones al crédito) se vuelca a las locaciones.En su búsqueda, los amenities tienen un lugar destacado y es parte de una tendencia que se instaló primero en los barrios más modernos y coquetos de la ciudad, y luego en la zona norte.

Hoy, los espacios comunes son frecuentes y necesarios en la oferta de los nuevos complejos inmobiliarios. De hecho, en los últimos tiempos parte de la demanda que busca departamentos para alquilar, en su mayoría jóvenes, lo concretan considerando los servicios comunes, en muchos casos como complemento de los metros cuadrados construidos.

En la mayoría de los casos, los amenities (que representan un costo que ronda entre el 2 y el 7% de la inversión total del proyecto) ya no son espacios suntuosos, sino más bien sectores necesarios, según los expertos del mercado. "La búsqueda de departamentos en un edificio con amenities a veces es muy variada. Por lo general, los más demandados son los monoambiente y los de un dormitorio; en esos casos, los espacios comunes indispensables suelen ser el laundry -dado que muchos de estos departamentos no tienen un espacio para poner el lavarropas-, la terraza, el solárium, las parrillas y hasta la seguridad", afirmó Manuel Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades.

A grandes rasgos, el público que suele optar por este tipo de propiedades podría tipificarse, según los expertos, entre los 25 y 50 años (los de más edad suelen buscar proyectos sin estos servicios para bajar los costos de las expensas). Andrés Brun, socio de la desarrolladora FidusAires, fue más allá en su análisis y afirmó que existen dos tipos de inquilinos: "Por un lado está el público joven donde predominan los solteros, las parejas recientes o las personas separadas o solas. Este grupo normalmente alquila en el formato tradicional o son inversores que han ingresado sobre el final del proyecto y son los que más valoran los amenities, la ubicación del edificio y su cercanía con los principales medios de transporte. Por el otro se encuentran los inquilinos temporarios que valoran la ubicación, la calidad del edificio, sus amenities y hasta el mobiliario de la unidad", dijo Brun.

Las estadísticas con que cuentan los especialistas revelan que sólo poco más de la mitad de los habitantes de los edificios suele utilizar los amenities. Por eso, uno de los desafíos de los desarrolladores es hacer servicios que sean sentidos y vividos como parte del hogar. "En el emprendimiento Espacio Pringles, que desarrollamos en Pringles 440, buscamos crear un área donde la gente sienta los amenities como parte de su casa, equipándolos de la mejor manera para fomentar su uso al máximo. Entre otros servicios contará con piscina, solárium, parrilla, salón de eventos y laundry", sostuvo Martín Prubner, socio director de Baires Apartments, consultora especializada en alquiler temporario y Real Estate.

Areas comunes

Pero si se analiza el caso de los inquilinos, los índices de uso crecen ya que "la mayoría quiere explotar su alquiler al máximo y para eso hace uso de todos los servicios con que cuente, como por ejemplo los gimnasios. Utilizando estas instalaciones la gente suele reducir o eliminar la cuota de los gimnasios privados. En el caso de los propietarios, los amenities son utilizados en forma más esporádica", comentó Mel.

Prubner aporta otra mirada: según el broker, estos servicios los utilizan tanto los dueños como por inquilinos, siempre y cuando las áreas comunes sean de calidad. "Estos espacios sólo toman vida cuando logran satisfacer necesidades mínimas. No es lo mismo un gimnasio con una sola cinta y unas pesas que uno más completo. Mientras mejor es la calidad de los amenities, más se utilizan. Estimamos que aproximadamente un 70% usa estos servicios", sostuvo Prubner.

En el caso de los inquilinos temporarios suelen buscar departamentos que se encuentren en complejos con una amplia oferta de servicios y más que nada si se trata de la época estival. "Los residentes intentan aprovechar tanto la pileta como el sector de parrillas, aunque un porcentaje menor es el que hace uso del gimnasio. Un aspecto fundamental a la hora de tomar una determinación es la seguridad privada", coinciden Prubner y Brun.

Las expensas

No sólo la seguridad es uno de los servicios más demandados por el público, sino también uno de los más costosos. "La vigilancia es lo que más encarece las expensas, ya que implica salarios y cargas sociales", afirma Mario Korn, presidente de Korn Propiedades. Pero éste no es el único factor que suele subir el valor: "La piscina climatizada es otro de los espacios comunes más onerosos, aunque en el caso de las que no cuentan con sistemas de climatización no demandan altos costos de mantenimiento y, por ende, no tienen gran incidencia en el costo de las expensas. El caso del gimnasio es singular, ya que una vez comprados los aparatos el costo de mantenimiento es bajo, sólo la limpieza", explicó Korn. Y agregó: "Un valor de expensa desproporcionado, por lo general, produce en el público un mayor rechazo que una diferencia del mismo importe en el valor del alquiler. Si el departamento es atractivo aceptan pagar un alquiler más elevado, pero se rehusan a abonar un monto de expensas que no tenga una razonable contrapartida en el adecuado mantenimiento y los servicios que ofrece la propiedad".

En la actualidad, el público que busca un departamento de categoría, con piscina y algunos servicios, sabe que las expensas parten desde los $ 1000; quien no requiere estos servicios, calcula el valor de los gastos fijos ronda entre los 300 y 700 pesos, según la superficie de la propiedad.

De lujo

Los inquilinos con mayor poder adquisitivo, que no les suelen importar el monto de las expensas, buscan edificios más importantes, como las torres. Entre los amenities más sofisticados figuran gimnasio, piscina, cancha de tenis, sala de microcines, minigolf y salón de juegos, entre otros.

Un caso

"En mi caso el sector de lavadero y el salón de usos múltiples resultan fundamentales ya que en mi departamento no tengo lugar para poder organizar reuniones medianas ni para instalar un lavarropas", comentó Darío (que por cuestiones de privacidad optó por no revelar su apellido), un joven profesional que se separó recientemente y que debió alquiler un lugar para ir a vivir luego de marcharse de su casa de casado.

Por Leandro Murciego

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