El dos ambientes y sus variantes

Es evidente que la crisis ha hecho mella en el mercado, pero además ha modificado los parámetros que se tomaban como base para considerar algunas tipologías que han sido clave a través del tiempo. Para acceder al primer escalón de una vivienda, la demanda sólo pensaba en adquirir el clásico departamento de dos ambientes. Accesible y versátil, reunía todas las cualidades para quien todavía no había logrado convertirse en propietario. Abundaba en todos los barrios, con metrajes en general similares –alrededor de 40/45 m2– y valores que admitían como siempre un rango según sus virtudes.

El tiempo transcurrió y con los cambios llegaron también las opciones de unidades de dos ambientes con más superficie y que complementan los requeridos amenities, en particular para la demanda joven. Hoy, calcular los precios parece todo un desafío ya no sólo porque la tipología tradicional mutó a una moderna con otras características y servicios, sino porque en este extenuante período crítico la dispersión de precios es enorme. Y para ejemplificarlo se consultó a unas 15 conocidas empresas inmobiliarias que aportaron datos, no sin aclarar que son sólo orientativos y que las dificultades que existen actualmente para tasar incluyen muchos más requisitos. Las diferencias pueden ser sutiles o abismales, según las zonas y, dentro de cada barrio, las cuadras, los entornos sumados a todas las cualidades de cada unidad y, desde luego, los metros cuadrados (que en muchos casos superan los clásicos 45 m2).

Dice Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades: "En San Isidro, por ejemplo, en estos últimos años, las construcciones han mermado un poco porque los costos de tierra más la obra no les permiten a los constructores/inversores tener ganancias". Sucede también con las unidades chicas, que incluyen al dos ambientes. Aunque hoy, el primer escalón ya no es ese, sino el monoambiente. Es cuestión de presupuestos. De hecho, muchos inversores se han dedicado a colocar dinero en esas unidades, pensando en los más jóvenes que apenas pueden acceder a una vivienda y que se conforman con menos m2, pero en un edificio con servicios para compensar la versatilidad del dos ambientes, como explica Javier Sotelo, de Sotelo Propiedades. Mariano Oppel admite que "pese a la competencia con las unidades nuevas, algunos usados –incluyendo al imbatible dos ambientes– pueden ser más caros que uno a estrenar, basado en la ubicación. Hay zonas donde no hay más lugar y estos inmuebles son irrepetibles". Usados o nuevos, en materia de precios, la dispersión abarca todas las propiedades.