El e-commerce impulsa el desarrollo de centros logísticos urbanos

Cada vez son más las marcas que se suben a la venta digital. Un negocio que durante el año pasado movió $229.760 millones y creció 47 por ciento en ventas versus 2017, pese a la retracción del consumo, según datos de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico (CACE). La entidad, en sus predicciones, anticipa aún mejores números. En 2019 espera un crecimiento del 50 por ciento, alcanzando el 3 por ciento del total de las ventas. Otros datos: el 78 por ciento del total de ventas online de 2018 se realizó a través de tarjetas de crédito y el 90 por ciento de los adultos argentinos conectados ya compró en forma digital alguna vez en su vida. Esto representa unos 18,3 millones de personas.

"Si una empresa está evaluando emprender un proyecto destinado a este negocio se encuentra en el camino correcto. Si observamos lo que sucede en países desarrollados, el potencial es enorme ya que representa más del 10 por ciento del mercado", detalla Tomás Auguste, responsable comercial de la desarrolladora Plaza Logística. Un dato que apoya esta aseveración es que la Argentina ocupa el tercer lugar en América Latina en cantidad de usuarios de este sistema comercial, con el 8,9 por ciento según la CACE.

El avance de las ventas a través de la web genera que muchas marcas se encuentren en un proceso de reducir los metros cuadrados destinados a los locales comerciales a la calle y sustituirlos por espacios en centros logísticos de e-commerce. En otras palabras: están entendiendo que necesitan menos espacio de exhibición y más áreas destinadas a depósito y tránsito.

La tendencia es internacional. "El mercado de retail está en plena transformación, sólo en los Estados Unidos el año pasado cerraron más de 300 tiendas departamentales. De todas formas, el consumidor necesita, en determinadas circunstancias, vivir la experiencia de compra en forma presencial y las grandes marcas, que tomaron registro de esta tendencia, empiezan a reemplazar; cantidad de sucursales por locales puntuales del tipo "flagship" donde el consumidor pueda vivir esa experiencia de compra al máximo", relata Marcelo Zuliani director de Colliers International, la empresa que realizó una investigación sobre el tema.

Ante este escenario, el sector logístico se encuentra frente al reto de adaptarse a esta nueva realidad. Por eso, primero deberá ajustarse a esta tendencia desde lo estructural, las locaciones, las tecnologías y, por supuesto, los costos. "En la Argentina el mercado logístico muta lentamente y se adecua al desarrollo de la venta electrónica. De hecho, paulatinamente, se fueron abandonando los tradicionales depósitos industriales para pasar a los centros logísticos. Hoy las empresas necesitan grandes espacios cubiertos para almacenaje y posterior distribución de productos", relata Juan Giancontieri, broker senior de Industrias de Colliers Argentina.

Estos complejos suelen tener características especiales. "Son grandes depósitos con la posibilidad de almacenamiento en varios niveles de altura y están preparados para picking, es decir para la recepción y el despacho de mercadería, claves para conseguir una operación eficiente", describe Alejandro Winokur, presidente responsable del área industrial de Newmark Knight Frank. Respecto de la superficie de los depósitos, el especialista afirma que dependerá del tipo de mercadería pero también del perfil de la empresa y de su política de entregas. Por caso, algunas compañías necesitan grandes superficies de guardado más allá de su ubicación, y otras, en cambio, una gran cantidad de pequeños inmuebles o depósitos en áreas de muy fácil acceso a la ciudad o dentro de la urbe, explica el broker. Es decir, las empresas evalúan la cercanía con la ciudad, el acceso a vías rápidas y fáciles de entrega, la posibilidad de cargar y descargar en tiempos cortos y la seguridad del predio.

Auguste, de Plaza Logística, la desarrolladora de infraestructura logística que encaró el primer proyecto consistente en la edificación de un centro logístico pensado exclusivamente para este servicio, es decir build to suit (BTS), reconoce que Mercado Libre dio el puntapié inicial y anticipa que hay muchas empresas que están poniendo el foco en el consumidor y en cómo generar una experiencia de compra satisfactoria, algo que hasta hace poco era muy difícil de lograr. "A medida que el comercio electrónico continúe creciendo, el mercado industrial adaptará su desarrollo en función de las necesidades de las empresas", agrega el ejecutivo de la empresa que trabaja en la puesta en marcha de siete parques logísticos en Buenos Aires. "Una de las claves es contar con una ubicación que propicie la generación de un parque logístico a una escala que permita reducir su costo y, a su vez, situarse lo más próximo posible al eje de consumo", concluye.

De cara al futuro, el informe realizado por Colliers explica que los centros logísticos son inmuebles de gran porte ubicados principalmente en zonas del Gran Buenos Aires que cuentan con excelentes accesos para el transporte. El 84 por ciento de la superficie en construcción -alrededor de 251.028 metros cuadrados- se ubica en diferentes zonas del Gran Buenos Aires y la expectativa es que en el corto plazo los emprendimientos destinados a la logística del e-commerce seguirán ese rumbo. Sin embargo, la necesidad de cumplir con la entrega durante el mismo día o al día siguiente de la operación demandará que haya proyectos que se ubiquen en centros urbanos, es decir en las inmediaciones o en la misma Capital Federal. Un caso es el desarrollo de un centro logístico convencional de 40.000 metros cuadrados, que se encuentra en obra ubicado en Villa Soldati. En consonancia, desde Escala, la consultora de logística e ingeniería estratégica y operativa especializada en el diseño, desarrollo y optimización de parques logísticos, entre otros, amplían en que tal como sucede en los países en donde la venta electrónica está más desarrollada el foco estará en la distribución de última milla -por eso la importancia de la ubicación-. "Esta característica requerirá una eficiencia operativa que compense los costos adicionales que tendrán los centros logísticos urbanos y la necesidad de otros espacios de acopio suburbanos que los abastezcan", explica Marcelo Martínez, presidente de la consultora.

Estos serán centros con cambios estructurales en su concepción vigente. Ya no será imprescindible contar con una inmensa superficie. Es decir, entran en juego los inmuebles de metrajes más reducidos los cuales pueden estar distribuidos en diferentes sectores de la ciudad de Buenos Aires, que además, son los que defienden los valores de alquiler más altos del mercado: US$6,4/m² y US$893,2/m2 en los procesos de venta, según datos de Colliers. De todas formas, los especialistas advierten que la demanda de las grandes superficies premium se mantendrá. "Claro que será clave invertir en la modernización de sus procesos y tecnologías. Luego, durante el progreso de rotación hacia las ciudades habrá que relevar aquellos inmuebles disponibles que puedan adaptarse a las demandas del e-commerce", analiza Alejandro Bartra, broker del sector industrial de Colliers.

Los desafíos

La entrega es uno de los principales retos y no sólo la rapidez sino también la eficiencia: un proceso logístico que asegure un producto sin errores, en perfecto estado y en el plazo acordado. Por otra parte, Facundo Carreras, broker de industrias de Jones Lang LaSalle (JLL), plantea que estos cambios presentan desafíos logísticos particulares para las ciudades que experimentan una expansión de la infraestructura de transporte y de la superficie destinada a almacenes. "El crecimiento del comercio electrónico ha añadido otro nivel más de complejidad al sector logístico urbano porque ha fragmentado enormemente la última milla de la distribución, multiplicando el número de puntos de entrega", advierte el especialista.

Al mismo tiempo que indica otro fenómeno que impactará en la dinámica de las ciudades: el descenso de los plazos de entrega. "El comercio electrónico es aún un sector relativamente inmaduro y seguirá desarrollándose con fuerza y traerá consigo una mayor demanda de soluciones para cubrir la última milla de la distribución", finaliza.