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El impacto impositivo en el negocio del alquiler
Una guía práctica para propietarios sobre obligaciones y exenciones en el pago de impuestos
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Los departamentos, casas, oficinas o campos ubicados en el país o en el exterior son una reserva de valor importante para los inversores. En otras palabras, una especie de refugio del capital.
La renta obtenida en general es escasa pero siempre existe la expectativa de un incremento en dólares de su precio en el mercado. Sin embargo, por la elevada carga impositiva que recae sobre el negocio de alquiler de esos inmuebles es clave conocer cada uno de los impuestos.
Ganancias
Los propietarios deben respaldar el monto de los alquileres ganados con la emisión de una factura oficial que debe entregarse a los inquilinos. Puede ser manual o electrónica. Adicionalmente para una protección jurídica del acuerdo entre las partes, es frecuente aunque no obligatorio la firma un contrato de alquiler.
A la hora de analizar, cual es el impacto del impuesto a las ganancias en el ingreso anual es fundamental entender el procedimiento. Para empezar el propietario debe incluir en su declaración anual el dinero que cobra al año por el alquiler de la unidad considerando que se permite restar los impuestos de la propiedad, los gastos a cargo del dueño y un monto por el desgaste del inmueble –amortización–. Es decir, tributará Ganancias sobre el monto final descontando estos puntos. A diferencia de una sociedad anónima o una S.R.L que paga un 35 por ciento; una persona física tiene un monto libre de $ 51.967, es decir paga sobre el excedente de ese número en función de la tabla para la liquidación del impuesto.
Un ejemplo: una persona soltera que tiene como único ingreso un alquiler mensual de $ 15.000,–multiplicado por 12 tendría una “entrada” anual de $ 180.000 pero la ganancia anual definitiva sería de $ 160.000 , considerando que $ 20.000 representan los gastos e impuestos–, debe ingresar un impuesto anual de $ 13.526. En el procedimiento, el inquilino envía la documentación vía Internet directamente a la AFIP para que se le permita descontar de sus ingresos este gasto en forma parcial con un límite del 40 por ciento de lo pagado y hasta un tope de $ 45.000 anuales. Esta posibilidad esta admitida para los empleados –en forma mensual– y para los autónomos anualmente –cuando presentan su declaración jurada–. Un dato, la persona no puede ser propietaria de un inmueble, ni siquiera en forma porcentual.
Para los casos en los que el propietario decide prestarle la propiedad a un familiar o amigo también debe tributar. Esta generosidad lleva consigo el pago de impuestos. En efecto, la ley exige que cuando un inmueble sea cedido gratuitamente a un tercero deberá declararse el valor de plaza del alquiler. Ello es aplicable también cuando este se pacte por debajo del valor de mercado. Hay casos concretos en los que la AFIP detecta el alquiler presunto relevando el uso de los servicios y luego reclama el pago del impuesto. Sería lógico pensar que aquellos alquileres pendientes de cobro en el periodo anual sean declarados recién al momento de hacerse efectivos, pero la mala noticia es que resulta obligatorio considerarlo como ingreso en el mes al que corresponde con independencia de su cobranza.
IVA
Si el inmueble arrendado es destinado a vivienda o utilizado para la actividad agropecuaria, su renta está exenta del 21 por ciento del IVA, independientemente del monto involucrado. De tratarse del alquiler de una oficina o local comercial, el monto facturado queda gravado por IVA, cuando los alquileres son mayores a $ 1.500 mensuales. En los casos que el inquilino esté inscripto en este impuesto su efecto es neutro –salvo por efectos financieros– al tomar como crédito en su favor.
Monotributo
Quienes sean dueños de hasta tres propiedades y sus ingresos anuales no superen los $ 700.000 podrán optar por registrarse en el régimen de monotributo. De esta forma, cubre su obligación impositiva pagando mensualmente una cuota, en lugar de quedar gravados por Ganancias y por el IVA . El monto dependerá de sus ingresos promedio anual y cada cuatro meses deberá verificar su cálculo en forma anual retroactiva.
Ingresos Brutos
Se aplica a los alquileres en la mayoría de las provincias. Su porcentual varía en cada una de ellas. Si el ingreso proviene de una propiedad ubicada en la provincia de Buenos Aires su tasa es del 3,5 por ciento, en la Capital Federal en cambio se cobra un 1,5 por ciento desde el 2012, En la provincia de Buenos Aires existe una exención. La misma está habilitada cuando el propietario es una persona física, titular de un solo inmueble, vive en la unidad y el monto anual del impuesto no supera los $ 128.340 anuales. De superarse este límite queda gravado la totalidad del ingreso.
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