El negocio del alquiler temporario

El negocio inmobiliario presenta, entre sus distintas alternativas, un nicho que para muchos es más que atractivo. Los alquileres temporarios son una tendencia que desde hace algunos años tomó mucha fuerza en el país y en el mundo. La ubicación, la calidad y los servicios son claves para seducir a un público exigente entre los que se encuentran estudiantes, turistas y empresarios extranjeros que están de visita en la Argentina. “Es un negocio en alza. Muchos desarrolladores se volcaron a microemprendimientos exclusivos para alquiler temporario”, asegura Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Tanto es así que incluso la industria hotelera está mirando el sector: algunos players ya ofrecen departamentos temporarios completamente amoblados y equipados en distintas zonas de Buenos Aires.

Como referencia, un dos ambientes bien ubicado, de 48 m2, se puede ofrecer en el mercado a US$ 800 o US$ 900 por mes. El precio –aseguran los players del sector– varía de acuerdo con la zona, la calidad del equipamiento y los amenities. Lo que no puede faltar es el servicio de limpieza, que siempre está incluido en el precio final.

Lo cierto es que tener un inmueble apto para alquiler temporario demanda una inversión. Además del desembolso en la propiedad, el monto destinado a equipar un dos ambientes oscila entre $ 100.000 y $ 150.000. En esta línea, para que sea rentable –y un negocio atractivo– debe tener una tasa de ocupación que supere el 80 por ciento mensual tomando además en consideración que el propietario asume a su cargo los gastos de mantenimiento y de los servicios como por ejemplo la luz, el gas, Internet, el cable, las expensas, los impuestos, la limpieza, lavandería y el seguros, entre otros. “Es posible tener una rentabilidad por encima del 10 o 13 por ciento anual, frente al 4 o 6 por ciento de los alquileres tradicionales”, asegura Bennazar.

“Es un buen negocio, pero no está desarrollado en su plenitud: deja buena tasa de renta. Pero hay pocos emprendimientos que contemplen los alquileres temporarios, sólo inmuebles aislados”, afirma Roberto Ledo, director ejecutivo de la inmobiliaria Bullrich.

La zona es uno de los determinantes para que el negocio funcione. Para Pablo Blay, propietario de ByT Argentina, la agencia de alquiler de departamentos equipados con más de 2100 unidades en su base, destaca que la mayor parte de la oferta son studios, monoambientes y departamentos de uno y dos dormitorios. “Estas tipologías concentran 90 por ciento de la oferta; mientras que Recoleta y Palermo son las zonas más requeridas”, asegura. Hernán Nucífora, gerente general de Nucifora Propiedades, destaca que además de los tradicionales barrios como Palermo, Belgrano, plaza San Martín y Recoleta, hubo un aumento de oferta y demanda en puntos del Gran Buenos Aires ,como Vicente López y Tigre. “La seguridad, cercanía al río y los accesos los convirtieron en ejes muy buscados por los turistas”, destaca.

De acuerdo con datos de la cámara, la mayor parte de la oferta proviene de pequeños inversores o propietarios de viviendas. En muchos casos, se trata de propietarios que vivían en un monoambiente y cuando pudieron comprar una segunda unidad, dejaron la primera equipada y la destinan al alquiler temporario para obtener una renta. Es decir, no sólo es un negocio de inversores.

El desembarco de empresas como Airbnb abrieron las puertas a un mercado casi inexplorado y obligó a quienes tienen unidades en oferta a preocuparse y ocuparse por la contención de sus huéspedes, un diferencial clave a la hora de competir. “Contar con un profesional que garantice, asesore y acompañe en las gestiones en forma responsable siempre es una gran valor agregado de la que pueden carecer los sistemas totalmente automáticos”, asegura Bennazar. Un punto clave es que el nuevo Código Civil y Comercial modificó las características en cuanto a alquileres temporarios, así como los aspectos impositivos. Por caso, en el pasado tener una unidad alquilada durante seis meses podía ser considerada como “temporario”, hoy en cambio el límite son tres meses.

A la hora de definir los riesgos del negocio, Nucifora reconoce que se mueven sobre la base de las mismas variables de siempre: a mayor rentabilidad, mayor riesgo. Tener una unidad desocupada carcome la renta, a lo que hay que sumarle temas como la inflación o un dólar planchado que empujan a los turistas a vacacionar en lugares donde el cambio les sea más favorable. De cara a lo que viene, aumentan los proyectos pensados con el fin de la renta temporario. De hecho, cada vez son más los fondos de inversión interesados en apostar a emprendimientos destinados a este tipo de alquiler .

En verano se mueven los countries

Una tendencia que se fortaleció en los últimos años tiene que ver con pasar la temporada estival en una casa ubicada en un barrio cerrado. “Una persona que alquila su casa en temporada, este año, le sacó un 50 por ciento más de lo que obtendría por el alquiler tradicional”, detalla Marusia Izrastzoff, gerente de la sucursal Pilar de Izrastzoff Agentes Inmobiliarios y cuantifica: 90 por ciento de los casos son casas de vivienda permanente que, en verano, cuando se van de vacaciones, aprovechan para alquilarlo. “Generan un dinero extra que utilizan para refacciones o para pagarse las vacaciones”, asegura. Si bien los precios varían de acuerdo con la zona y la casa, promedian los $ 40.000 por mes. La oferta de unidades con vista a la laguna ubicadas en emprendimientos de la zona de Bancalari y en Nordelta en la localidad de Tigre son las más demandadas.