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En cuotas: pagar mientras se construye
Los que toman la decisión podrán seguir la obra paso a paso, con posibilidades de hacer una atractiva diferencia a dos años; hasta la posesión se integra el 50 por ciento
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En los últimos tiempos se afirma una tendencia: comprar el departamento desde el pozo, es decir, desde que comienza la obra. No es una decisión sencilla porque para ver la unidad terminada habrá que esperar entre un año y medio y dos, tiempo que puede llevar construir el edificio.
Cada caso es diferente, pero en líneas generales el comprador paga, entre el boleto y las cuotas mientras se construye, más algunos refuerzos, el 50% del precio. El resto lo hará en efectivo, con la escritura y posesión. Un pequeño porcentaje de desarrolladores da alguna financiación final o el comprador toma un crédito en ese momento.
Para Claudio Bolotinsky, titular de Empresse, "el comprador tiene que evaluar las referencias de la constructora, la importancia que tiene en el mercado y con qué profesionales trabaja. Leer minuciosamente la memoria descriptiva, pedir precisiones, revisar la asignación de superficies y la composición de la unidad". Explica que muchos no encuentran lo que buscan entre lo ya construido. "Entonces compran en un edificio en construcción donde tienen la posibilidad de terminarlo a su gusto."
Bolotinsky afirma que estas operaciones se producen con mucha frecuencia. "El comprador se asegura un precio fijo en dólares que es respetado porque se firma un contrato. Nosotros tenemos un emprendimiento en San Luis y Gallo, con unidades de uno y dos dormitorios, que en un 70% se ha vendido desde el pozo."
Genralmente aquellos que se animan a adquirir su propiedad mediante este sistema lo hacen porque no tienen urgencia en disponer de su vivienda. Algunos se la ceden a los hijos, otros tienen la intención de alquilarla, y también están los que la venden una vez finalizado el edificio. De esta manera pueden obtener una diferencia entre un 20 y 30 por ciento.
"En estos casos siempre hay alguna inmobiliaria de confianza donde el titular es conocido, algún desarrollador con proyectos importantes. Por ejemplo, en Caballito, en un edificio a estrenar el m2 puede valer entre 1000 y 1100 dólares, y desde el pozo puede obtenerse a 900", evalúa Héctor D´Odorico, de D´Odorico Propiedades. Explica que el mayor porcentaje de inversión es en unidades chicas. "El que compra desde el pozo ayuda a la empresa a construir ese edificio en un plazo determinado que debe cumplir. Nosotros hoy vendemos más de esta manera que con la obra terminada."
En cuanto a la documentación, entre las partes se firma un boleto de compraventa donde se designa la unidad, la modalidad de pago, el escribano, las características del departamento, los planos, y en otro anexo, la planilla con los detalles de terminación y las especificaciones técnicas. Todo debe estar perfectamente claro y detallado para que no existan errores en el futuro.
Según Martín Llauró, de MLL Propiedades, "los que invierten apuestan más a este método, porque no tienen urgencia y obtienen un beneficio económico más adelante, si lo alquilan o lo revenden. Como ahora hay más obras, la gente se estimula y toma la decisión".
Pese a que hay una tipología estándar que es la que se entrega de obra, "están aquellos que quieren el departamento a su medida y le solicitan al desarrollador cambiar detalles de terminación que corren por cuenta del comprador".
Según la opinión de Julio Tessler, de la inmobiliaria homónima, "parte de la demanda que se anima a realizar estas operaciones lo hace como una forma de ahorro. Esta inversión es segura y ante una urgencia se puede vender rápidamente. En la actualidad estamos construyendo un complejo en Las Cañitas, en la calle Arce, que empezó hace 30 días; de un total de 90 unidades se vendieron 40 desde el pozo".
Para Mario Gómez, de Toribio Achával, hay dos grandes grupos que compran de esta manera. Aquéllos con más propensión al riesgo que entran en un fideicomiso y asumen los costos asociados a la obra, y los compradores que lo hacen con boleto, en condiciones fijas, caso en que el riesgo lo asume el desarrollador.
"Los primeros ingresan en el inicio del negocio, al costo, y tienen perspectiva de revalorización futura más alta. Todo esto funciona bien en unidades chicas, que son más fáciles de negociar. En el último año vendimos por el sistema de consorcio al costo alrededor de 10 edificios. La renta es buena y a veces supera el 30%: compran en 1800 dólares el metro y venden en 2400."
Cuestión de riesgo y confianza
María Lía Cortez había ahorrado para comprar su departamento, pero no tenía apuro en conseguirlo. Luego de buscar por el diario y de ir a visitar varios, ninguno la convenció. Un día, a través de un aviso que salió en LA NACION de un edificio en la zona del Alto Palermo, contactó a la inmobiliaria y le informaron que se trataba de una obra que sólo estaba construida hasta el tercer piso. "Me mostraron los planos y me gustó, era lo que estaba buscando y me imaginé viviendo ahí. Me resultó muy agradable tener la sensación de algo con lo que me podía identificar. Sabía que era un riesgo porque no estaba terminada la obra, pero era nuevo, me daban posibilidades de financiación y confié en la inmobiliaria. Averigüé con conocidos sobre la constructora, quiénes eran los arquitectos, y me confirmaron que eran serios. Pagué el metro cuadrado a 800 dólares cuando allí no baja de 1100 a estrenar. Estoy muy conforme, es exactamente lo que quería."
El Estudio de Arquitectura Segura ya realizó cuatro edificios. En el último que empezaron hace menos de 15 días en Billinghurst y Gorriti tienen vendido un 35%. "El comprar desde el pozo es un tema de confianza, es muy importante conocer a la empresa constructora y los avales de todos los involucrados. Nosotros hace 10 años que estamos en el mercado, en esto pesa la trayectoria, y el comentario de boca en boca. Con este sistema la gente se ahorra un 10%", sintetiza el arquitecto Pablo Segura.
