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En San Isidro, más proyectos
Se multiplican las construcciones de pocos pisos en una zona tradicional del corredor norte. La demanda está conformada sobre todo por antiguos residentes que buscan confort, pero en superficies menores
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Una de las zonas tradicionales más buscadas por la gente que aprecia la vida tranquila y con muy buenas vistas es la franja de San Isidro que abarca de la Avenida del Libertador hacia el río.
A este eje conformado en su mayoría por chalets o casas de no más de dos pisos se suman pequeños edificios que se multiplican enmarcados por una arboleda centenaria.
Si hay algo que no abunda en San Isidro es la tierra, pero aun así se advierte la construcción de nuevos proyectos, donde todavía quedan lotes disponibles, aunque a muy alto valor.
De recorrido por la zona, se destacan edificios de departamentos que se han construido hace muy poco. Están los desarrollos tradicionales de tres o cuatro pisos con unidades chicas y también los condominios con amenities, que se construyeron en predios alguna vez ocupados por las antiguas casonas típicas del lugar.
Según lo que plantean los operadores, se calcula que entre las obras actualmente en ejecución, las que están casi listas para entregar y otras con proyectos aprobados por la Municipalidad y aptas para comenzar existen en total alrededor de 25 emprendimientos que se sumarán a este sector cotizado de la zona norte.
El crecimiento comenzó a registrarse hace dos a tres años. Los empresarios explican que según la ubicación se puede construir una altura máxima de nueve metros y medio, es decir cuatro pisos, por ejemplo, sobre la Avenida del Libertador, mientras que en las áreas céntricas de San Isidro (también de Acassuso, Beccar y Martínez) se proyectan edificios de entre 10 y hasta 12 niveles.
En la mayoría de los casos, la tipología de las unidades abarca desde un dormitorio con 50 m2 propios hasta tres dormitorios con 120 m2 de superficie, lujosos y con variedad de servicios.
A la hora de pensar en comprar es necesario conocer los precios, y en general en San Isidro las unidades nuevas cotizan entre 1100 y 2000 dólares por m2.
Estos valores responden en general a las propiedades adquiridas cuando su construcción está todavía en el pozo, que suelen ser un poco más accesibles. En estos casos, la demanda se mantiene firme y se siente atraída con la posibilidad de financiar la compra del departamento. Los terrenos tienen un valor de incidencia que oscila entre los 450 y 550 dólares por metro cuadrado.
Genoveva Mayr, gerente de ventas de Reynolds Propiedades SA, comenta: "En general, quienes eligen estos desarrollos son profesionales, matrimonios con hijos ya independientes, aunque también gente que vive sola".
Javier Pla, titular de la empresa homónima, coincide con Mayr. "La zona interesa a gente de toda edad y no se percibe un target definido. El motivo principal de los que eligen vivir en San Isidro es la necesidad de alejarse de la gran concentración del Centro. Es cómodo para ir y regresar, cuenta con todos los servicios. Además, se trata de uno de los lugares más tradicionales, rodeado de amplias zonas verdes e intensa vida social."
Santiago Gómez Carrillo, de Forcadell Juan Badino, explica: "Generalmente en San Isidro vive la gente que nació y se crió allí. Son renuentes a mudarse a otros lados y menos hoy, cuando cuentan con más alternativas para elegir si están decididos a cambiar su clásica residencia por un departamento importante en uno de los nuevos edificios. La oferta existente facilita que la demanda encuentre una vivienda a su medida".
Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades, comenta que "la mayoría de los que han comprado son residentes de la zona decididos a invertir. También están los clásicos compradores que venden su casa porque les queda grande, como parte del ciclo de la vida, y se inclinan por departamentos nuevos, con amenities".
En materia de servicios, los proyectos incluyen gimnasios de última generación, pileta de natación, parrillas y laundry.
Otras opciones que contemplan esos edificios son guarderías y salón de usos múltiples, y hasta oficinas para reuniones de trabajo con Wi Fi incluido. Con relación al costo de las expensas depende mucho de los servicios que se hayan incluido. La característica principal es que la gran mayoría tiene seguridad privada durante las 24 horas, por lo tanto hay que calcular, en promedio, que el costo de las expensas ronda los 3 o 4 pesos por metro cuadrado.
Por otra parte, los que eligen vivir en esta zona saben que cuentan con una variada área comercial con las mejores marcas y muchos proponen delivery, comodidad muy aceptada entre los residentes.
Lo que viene
Gómez Carrillo detalla: "San Isidro -tal como sucede con otros barrios del Norte- está en proceso de transformación. No sólo concentra como siempre sus grandes mansiones en las ubicaciones más cotizadas, sino que contará con otras alternativas, para una demanda más joven, pero siempre con el mismo perfil exigente".
Pla agrega: "Las perspectivas son muy favorables, es un mercado que crece en respuesta a una demanda concreta y sostenida".
Mieres, en relación con el futuro, es contundente: "Este año ha sido más tranquilo que los anteriores y todo parece indicar que 2007 tendrá un nivel similar a 2006 con precios estables. Creo que esto sucederá, en principio, porque la gran mayoría de la gente que tenía ahorros en los bancos se volcó al mercado de inmuebles e hizo sus inversiones. Los usuarios finales tienen más dificultades para disponer del dinero y necesitan vender donde habitan para comprar otra propiedad".
Pero no sólo se plantea un crecimiento en el segmento residencial: el comercial también avanza para brindar un mejor servicio a la gente de la zona.
"En este target se observa una fuerte apuesta en todo lo referido a la gastronomía, aunque el valor de los alquileres de los locales están elevados. Al margen de este aspecto, el crecimiento es más lento que en residencial", agrega Mayr.
De lujo y con amplia vista al río
Uno de los proyectos que comenzó sus obras es Barrancas al Río, que comercializa Forcadell Juan Badino. Constará de cuatro pisos con dos subsuelos, distribuidos en 36 unidades de dos y tres dormitorios con dependencias de servicio y muy buena recepción, cuyas superficies oscilan entre los 100 y los 300 metros cuadrados.
Cada una de las unidades dispondrá de terrazas exclusivas y vista al río, ya que el desarrollo se encuentra a 150 metros del Río de la Plata, sobre la calle Montes Grandes 1390. La cotización es de 2600 dólares por metro cuadrado, en promedio.
Santiago Gómez Carrillo, de la firma comercializadora, comenta: "Barrancas al Río, en la zona de Acassuso, está en uno de los terrenos más prestigiosos de San Isidro. Es la ex Quinta Fevre, donde originalmente vivía esta familia. Allí , con un fideicomiso, construiremos este proyecto de primer nivel sobre un terreno de 15.000 m2.
"Se trata de un edificio de departamentos con terrazas exclusivas y vista al río, sobre la barranca de esta quinta."
El desarrollo tendrá sistema de seguridad y control de accesos durante las 24 horas.
También dispondrá de un lujoso hall de entrada, palier privado en todas sus unidades, estacionamiento de cortesía para las visitas y cocheras fijas.
"Es el único edificio de departamentos que se ofrece a los mismos precios que las zonas más exclusivas de Buenos Aires y podemos asegurar que el proyecto tiene tanta categoría como los que se llevan a cabo en los mejores barrios de la Capital", agrega Gómez Carrillo.
La propuesta contará entre sus amenities con piscina rodeada de amplios jardines parquizados y añosa arboleda, solárium, fitness center con gimnasio, spa y sauna, servicio de encargado del complejo con vivienda de acceso independiente, vestuario con sanitarios para el personal de seguridad y jardinería, laundry, grupo electrógeno para los servicios centrales y emergencia en domicilio.
