Herramientas de inversión: ¿qué son los REITs y cómo funcionan?

El sector del real estate ha sido históricamente considerado con dos ventajas relevantes desde el punto de vista de la inversión y el empleo. El bajo coeficiente de importación y el elevado multiplicador en el nivel de actividad. Pero ¿cómo se financia esta cadena de valor que integra múltiples actividades, suele implicar riesgos de diversa índole, y requiere de ciclos de maduración que pueden ir de 12 hasta 36 meses o más? La experiencia internacional durante las últimas décadas ha mostrado que el financiamiento del sector se realiza fundamentalmente en el mercado de capitales, que a su vez atrae ahorros de individuos e institucionales. En una diversidad de países con economías maduras y emergentes, los Fondos y los REITs (real estate investment funds), conocidos como FIBRAS en México y SOCIMI en España, demostraron ser un vehículo apropiado para facilitar proyectos de muy amplio espectro, tales como vivienda, oficinas, desarrollos comerciales, de esparcimiento, de ocio y culturales.

La realidad argentina

La Argentina ha quedado al margen de tal desarrollo de la industria de fondos y REITs en el mundo, pues sólo utilizó las estructuras más simples tales como el fideicomiso inmobiliario (de pozo), con todas las limitaciones y riesgos que el mismo posee.

A la salida de la crisis financiera de 2008 en los mercados maduros, los Fondos y REITs respondieron en forma adaptativa a los requerimientos de los distintos mercados, y aseguraron rendimientos significativos frente al escenario de varios años de bajas tasas de interés. En el caso de Argentina se ha carecido de instrumentos de ahorro-inversión de este tipo, con excepción de las cédulas hipotecarias en los ´80, tanto en períodos de tasas de interés reales negativas como positivas. La avidez de los inversores por contar con productos que representen activos de la economía real (M2) o renta proveniente de la explotación de activos reales, con la seguridad de los controles que impone la Comisión Nacional de Valores, y la calidad de gestión de los profesionales del mercado de capitales, facilitará la transformación de dólares-ahorro en desarrollos inmobiliarios.

A la hora de analizar las ventajas de Fondos y REITs vale la comparación con los fideicomisos inmobiliarios. Estos últimos no poseen normalmente oferta pública, careciendo de mercado secundario y liquidez, y por el otro, tiene todo el riesgo concentrado en un único desarrollo específico. Por el contrario, los fondos, fideicomisos financieros y REITs nacen dentro del mercado de capitales y permiten diversificar el riesgo entre varios desarrollos contenidos en la estructura financiera, y sus cuotapartes pueden ser colocadas en el mercado secundario, otorgando liquidez a los tenedores. Así se transforma una inversión no líquida y de riesgo concentrado en un solo activo (caso del fideicomiso inmobiliario) con un certificado de participación (boleto), en un REIT que es una inversión diversificada y líquida.

En el caso de los REITs, posibilitan a los inversores aplicar pequeñas cantidades de dinero a proyectos de dimensión y altamente rentables en real estate, a los que no podrían aspirar sin este instrumento. El inversor argentino posee interés por invertir en vehículos de la economía real y que posean activos subyacentes en real estate por montos que no necesariamente representen una unidad funcional, y por un tiempo flexible. Las exenciones impositivas aplican a Ganancias para personas físicas residentes y no residentes, a débitos y créditos para el titular de las cuotas partes e IVA para la distribución de utilidades.

Qué tener en cuenta en la elección

En el análisis de cuál es el vehículo más idóneo para llevar a cabo una inversión en valores negociables vinculados a la economía real, deben considerarse cuáles son los factores decisorios: objeto de la inversión, monto mínimo disponible, horizonte de rescate, liquidez, tasa y tratamiento impositivo. Los Fondos Comunes de Inversión Cerrados se encuentran regulados por la Ley de Financiamiento Productivo y reglamentados por la Resolución General CNV N°763/18, y los Fideicomisos Financieros Inmobiliarios por la Resolución General CNV N°623/13, mientras que los vehículos como los REITs no poseen regulación ni reglamentación específica para ingresar a la oferta pública.

En el caso de REITs, poseen un conjunto de condiciones tales como el derecho de los inversores de retirar anualmente entre el 80 y el 90 por ciento de la renta generada y condiciones de tenencia diferentes al régimen actual de Fondos y de los fideicomisos. Sin embargo los REITs, que están asimilados a inversiones de renta tales como inmuebles u otros activos mediante contratos de largo plazo –entre 5 y 10 años–, podrían ser estructurados bajo la legislación mencionada, combinando la Resolución CNV 763/18 y la CNV623/13, incorporando aspectos como la cantidad de integrantes, la distribución de la tenencia, las condiciones de ingreso y salida, y la renta.

La implementación

Primero se identifican los proyectos de inversión a incorporar al fondo o al REIT que se adecuen a las exigencias técnicas (condiciones medio-ambientales, impacto energético, uso de materiales) y financieras (generación de fondos y rentabilidad). Luego se selecciona al equipo profesional para estructurar el producto, y se presenta ante la Comisión Nacional de Valores para su aprobación. Finalmente se coloca en los mercados autorizados entre inversores. Un dato importante es que teniendo en cuenta las serias restricciones de capital y de divisas de Argentina, resulta clave destacar que los Fondos Cerrados y los REITs son instrumentos de inversión colectiva adecuados para la organización de inversiones en otros rubros estratégicos, como lo son las energías renovables e infraestructura.

Héctor Helman