Incentivo para el mercado inmobiliario en Uruguay

El gobierno de Uruguay, a través de su Agencia Nacional de la Vivienda, acaba de presentar en nuestro país, el nuevo plan quinquenal para incentivar la inversión privada en proyectos de vivienda destinados a los sectores de ingresos medios y medios bajos, en el marco de una ley nacional que está a punto de aprobarse. Es un ejemplo que debemos ver con atención, dado que en la Argentina, la política habitacional padece una mezcla de mala praxis con usurpaciones, desalojos y villas. En el mundo, la vivienda de interés social es atendida no sólo por el sector público, sino también por los privados, de manera tal de poder expandir los recursos que necesita ese mercado. El subsidio a la demanda, que se aplica en casi todas partes y no aquí, hace que el Estado no sea constructor, sino el financista. En consecuencia, la gente más pobre elige donde quiere vivir, una vez que accede a un crédito blando o a un subsidio, y eso genera emprendimientos privados de mejor calidad que compiten por llegar a su clientela. Así, el gobierno deja de contratar obras, de modo que la corrupción se desdibuja y el clientelismo tiene menos cabida.

La nueva norma uruguaya, que se presentó en nuestro medio para alentar a los desarrolladores locales a que sigan invirtiendo en ese país pero ampliando su mercado a los estratos más bajos, prevé préstamos hipotecarios ajustados por inflación. Los otorgarán los bancos y contarán con un subsidio a la demanda. A los efectos de facilitar el fondeo de los créditos se está impulsando un sistema de notas de crédito por el cual las entidades financieras podrán emitir deuda a largo plazo, apuntando a que los fondos de pensión las adquieran. No serán securitizaciones tradicionales, dado que en Uruguay han aprendido la lección de la burbuja inmobiliaria de los países desarrollados, en especial de Estados Unidos, donde los bancos originaban y descargaban esos activos entre inversores sin asumir mayor responsabilidad sobre la calidad de los préstamos.

Habrá además amplios beneficios tributarios para los inversores, que incluirán la exoneración del impuesto a la renta, al patrimonio, a las transmisiones patrimoniales e incluso al IVA. También se crean fondos de garantía para los desarrollos inmobiliarios que apunten a este segmento socioeconómico, así como para los créditos individuales, de manera que los bancos puedan aumentar el porcentaje de financiación respecto del valor de la unidad. Pero para quienes sean inquilinos en vez de adquirentes habrá un fondo de garantías de alquileres de manera tal de incentivar los proyectos que tengan ese formato de negocios. Incluso el propio Fondo Nacional de Vivienda dará préstamos.

El objetivo gubernamental no es otro que el de aumentar la oferta de viviendas nuevas, de calidad, a precios accesibles, para la población que esté arriba de la línea de pobreza, pero que tradicionalmente no fue objeto de emprendimientos privados. Para acceder a estos incentivos, los proyectos deberán ser de viviendas económicas de dos dormitorios con un máximo de 55 m2, o para la clase media con un máximo de 69 m2. Deberán cumplir siempre con los requisitos técnicos municipales de habitabilidad e higiene, y habrá un límite máximo de precio establecido por la propia norma. Adicionalmente se ha elaborado un programa para generar asociaciones público privadas con el fin de impulsar proyectos en inmuebles estatales ociosos.

El autor es presidente de APPI