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Apto para profesionales
El mercado crece en oferta de edificios con unidades chicas para encarar diferentes destinos
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La tendencia en el sector de los departamentos apto profesional está hoy en ascenso. Entre otras razones porque los nuevos especialistas independientes buscan descentralizar su actividad del centro de la ciudad.
Comentan, asimismo, que se observan no sólo más departamentos con la doble finalidad vivienda/profesional, sino también construcciones enteras destinadas a este rubro, algo hasta ahora poco usual en los últimos tiempos para este segmento del mercado comercial.
El edificio D´Buenos Aires, en la esquina de la avenida Corrientes, entre Riobamba y el pasaje Enrique Santos Discépolo, es un ejemplo de esto último. Este proyecto, cuyas obras terminarán en marzo de 2011, consta de 19 pisos en los que se distribuirán 22.000 m2 de unidades a estrenar. Su inversión fue de alrededor de 30 millones de dólares y su comercialización está a cargo de la firma Achával Cornejo Propiedades.
Los valores parten para la compra en 2500 dólares por m2.
No es éste el único ejemplo de emprendimientos que surgen ante una demanda insatisfecha de profesionales y empresas que buscan espacios flexibles, altamente equipados y con una imagen diferente.
En Palermo, la las calles Soler y Arévalo, la firma Brody Friedman desarrolla una construcción que apunta a las más de 1200 familias que se mudarán este año a Palermo. "Esa gente necesitará instalar sus estudios o buscará mudar sus empresas, e incluso demandará el servicio de profesionales que se instalará en la zona", aseguró Andrés Brody, de Brody Friedman.
Hay, asimismo, en el barrio de Belgrano, dos emprendimientos similares, también desarrollados por Friedman: Business Friendly y The Bridge.
"Se trata -dice Brody- de proyectos diseñados para una vida moderna que integran el trabajo con momentos de relax y distracción.
"La tendencia en el alquiler apto profesional -observa- rige por la cantidad de metros cuadrados de la unidad. Esa es la medida básica para medir el valor locativo. Ahora, a partir de establecer un valor por m2, éste será mayor o menos en función de cuatro variables: la ubicación, la categoría, si cuenta con seguridad o no, o los servicios que brinda el edificio." Estas variables, explica, hacen que en una misma zona el valor pueda variar hasta en 15 dólares el m2 entre uno y otro. Agrega que las unidades que este segmento del mercado hoy requiere son de hasta 100 m2 en edificios con seguridad y cerca de accesos. En la zona de Palermo, según refiere Brody, los valores por mes de estas unidades varían entre los 14 y 28 dólares por m2. "La diferencia que se puede encontrar -comenta- es la que radica entre una unidad de doble frente vidriada a estrenar en un edifico con seguridad sobre Libertador y una destinada a un profesional en un edificio de 8,66 m de frente en una calle lateral y de 30 años, sin seguridad ni servicios."
Para Armando Pepe, de la firma homónima, la mayor demanda en la tipología apto profesional, ya sea para consultorio médico, estudio de abogado u otra profesión, está orientado a departamentos de uno a dos dormitorios.
"El precio -afirma- depende de la ubicación, pero en general es de entre 30 y 40 pesos por m2." Agrega que los valores están estables con alguna baja en los últimos meses dada la gran cantidad de oficinas en alquiler (la baja estuvo entre el 10 y el 15 por ciento).
Por su parte, Santiago Cardona, de Kantai, refiere que los valores del m2 oscilan según la ubicación entre 10 y 15 dólares el m2, y que las zonas más demandadas son Barrio Norte, Palermo, Belgrano. Otro operador, Santiago Soldati, encuentra que existe hoy una tendencia a compartir los espacios de trabajo con los de la vivienda con el fin de reducir costos.
"Esto lo vemos no sólo en los profesionales de la salud como los psicólogos -explica-, sino también en otras profesiones que gracias a las nuevas tecnologías de comunicación no necesitan permanecer dentro de las empresas para desempeñar sus tareas, como el caso de los diseñadores, sistemas o consultores."
Esta tendencia se advierte cada vez más debido a que las empresas tercerizan estas tareas en profesionales independientes, reduciendo así sus costos y haciendo flexibles sus estructuras según la demanda de trabajo.
En el futuro inmediato no espera subas significativas. "La razón -dice- es que la oferta de viviendas apto profesional ha crecido más que la demanda como resultado de los edificios que se han estrenado en los últimos años."
Un hecho que señala Teresa G. de Alvarado, de L. J. Ramos, es que "cada vez son más los profesionales que aprovechan la facilidad que le otorga la gran cantidad de medios de comunicación y que tratan de operar desde lugares más tranquilos".
Para Mónica de Hernández, de Baigún, la búsqueda más frecuente apunta a departamentos de 1 o 2 dormitorios, de bajos precios que no requieran de imagen institucional, "ya que en estos casos se mezcla el público de oficina con las características de las actividades de las viviendas" (compras de supermercados, cochecitos de bebes en el ascensor).
Dice que todos los contratos comerciales son legalmente a 3 años. En cuanto a la superficie, indica que priman los de entre 40 y 100 m2 . Los de mayor superficie, en general, piden edificios destinados únicamente a oficinas.
Diego Migliorisi, de la firma inmobiliaria Migliorisi Inmobiliari, observa que los nuevos profesionales independientes buscan descentralizar su actividad y adquirir unidades en edificios mejor equipados, es decir con más servicios para el profesional, como Wi-Fi, servicio de bar, central telefónica, aparte de un buen acceso según su ubicación geográfica.
Otro proyecto destinado sólo a profesionales para vivir o trabajar, pero en Tigre, es el que desarrolla Vitrium Capital Investment Partners. Federico Gagliardo, presidente de la firma, define: "Por ahora es el único en la zona. Cero Uno está en una ubicación clave y ofrece unidades de entre 36 y 112 m2, con amenities. El precio de preventa parte de los 1070 dólares el m2. El proyecto está concebido con el sistema de fideicomiso de administración al costo".
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