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Búsqueda de plantas modernas
Hay cada vez más empresas que necesitan espacios con tecnología, servicios y seguridad
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Con paso lento pero firme, la evolución del mercado de inmuebles industriales avanza discretamente. Tal vez en la respuesta -poca oferta, mucha demanda- se parece al segmento de las mejores oficinas, que tanto en el Norte como en el Centro han sido absorbidas y todo parece indicar que será necesario que los desarrolladores piensen cómo encarar esta escasez de unidades en lugares estratégicos.
"De las plantas grandes, ni hablar -anticipa Osvaldo Bozzoly, de L. J. Ramos-. Y añade: "Los interesados en esos inmuebles ya compraron y no hay interés en construir nuevos".
No obstante, para Mario Leone de Castro Cranwell & Weiss, "el mercado está activo, con mucha demanda de establecimientos de menos de 2500 m2 cubiertos, en la Capital, preferentemente en la zona de la Paternal y Chacarita, que para alquiler se cotizan en alrededor de 8 pesos y, para la venta, rondan entre 180 y 250 dólares el m2, según el estado y la ubicación".
Según su informe, admite que también hay pedidos para alquiler de plantas de entre 4000 y 7000 metros cuadrados. "La locación se puede transformar en una compra en la Capital; en la zona norte puede ser Tortuguitas o Garín", aclara.
Bozzoly aporta otros datos. "Según mi criterio, las pymes son las que buscan para alquilar plantas medianas. No pueden adquirirlas, porque muchas de esas empresas por arrastre de la crisis se han endeudado y no pueden invertir en inmuebles, que además tienen que acondicionar para su uso."
Agrega que, en general, nadie construye siquiera su propia planta y menos para renta. "Es que no existe incentivo para los inversores; el monto de la inversión tarda en recuperarse entre 8 y 10 años."
Al referirse a los precios, Leone comenta que las variaciones son marcadas. "En la zona norte, las plantas (con tecnología, centro logístico y buena altura para acopio), se cotizan en alquiler en un rango de entre 6 y 9 pesos más gastos; y en el caso de la venta, los valores se estiman (pero no hay oferta) entre 90 y 220 dólares aproximadamente y teniendo en cuenta los servicios que ofrecen."
Agrega que el Sur tiene buena respuesta, favorecida por el acceso a La Plata. El Oeste está incipiente y lo que se ofrece en general son propuestas para depósitos.
"Pese a que no existen muchos incentivos para invertir, es cierto que hay desarrolladores en busca de tierra y, si las condiciones económicas se mantienen, darán lugar a nuevos negocios y proyectos que se están estudiando en estos meses. Con el dólar estable, algunos se animan a pensar que pueden obtener una renta del 8% anual y no está tan mal en este contexto", advierte.
Perspectivas
La mayoría de las empresas que se instalan son nacionales; las multinacionales exigen más tiempo para las decisiones y los rubros con mejor respuesta son las autopartistas con muchas expectativas para este año; también los textiles.
César Merlo, de Merlo Negocios Inmobiliarios, opina que "el mercado industrial acompaña los indicadores de recuperación de la economía. Desde mediados del año último mantiene una dinámica que permite ser optimista respecto de la actividad inmobiliaria en este segmento. La demanda de inmuebles con destino logístico es notoria, de tal forma que se observa ya una escasa cantidad de inmuebles desocupados de grandes superficies. La necesidad está centrada entre los 5000 y 8000 metros cuadrados y las principales demandantes son las empresas dedicadas a dar servicios logísticos para terceros".
En un solo nivel
El operador explica que los inmuebles pedidos son los que se desarrollan en una sola planta, de muy buena calidad y estado de pisos, grandes espacios entre columnas y con alturas superiores a los 7 metros libres.
Es decir, los de última generación, pero a veces se torna difícil negociar, porque las compañías manifiestan que no pueden absorber las exigencias de los locadores, que en algunos casos superan los valores de mercado.
Con respecto a la ubicación geográfica, para Merlo la mayor demanda se centra actualmente en la zona sur de la ciudad; también en el norte y oeste del Gran Buenos Aires, hasta 30 kilómetros desde la avenida General Paz.
Disparidad de precios
César Merlo insiste en que la demanda está centrada en locaciones. "Las empresas no muestran interés en invertir dinero e inmovilizarlo en activos fijos. Además -agrega-, el mercado no ofrece la calidad de inmuebles que la demanda pretende porque la oferta en su mayoría es considerada obsoleta. Esto influye en la disparidad de valores, que oscilan entre 3 y 8 pesos el m2 cubierto, además de impuestos y otros gastos."
