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Lo que viene en el mercado inmobiliario de oficinas
Señales de reactivación, nuevas dinámicas y un cambio de clima en el real estate corporativo
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El mercado de oficinas cerró un año bisagra. A lo largo de 2025 se evidenció una reactivación clara, que dejó atrás la inercia de los años posteriores a la pandemia. La demanda volvió a niveles que no se registraban desde antes de 2020, marcando un punto de inflexión y sentando las bases de una nueva etapa para el real estate corporativo.
Durante el primer cuatrimestre del año pasado se combinaron dos factores clave que impulsaron al sector: la estabilización económica y un nuevo marco macroeconómico. Ambos fueron determinantes para que las empresas argentinas retomaran decisiones de inversión y planificación de crecimiento en el país, acompañadas por un interés selectivo de compañías extranjeras.
A este escenario local se sumó un cambio de alcance global: una vuelta progresiva —y cada vez más marcada— a la presencialidad. El esquema híbrido 3×2, con mayor ocupación de martes a jueves, se consolida como patrón dominante en las principales capitales del mundo, desde Nueva York y Londres hasta Buenos Aires.
Este movimiento global volvió a poner presión sobre la necesidad de espacios corporativos bien ubicados y de calidad, generando una nueva demanda en un mercado cuya oferta sigue siendo envejecida, con poca renovación del inventario.
La falta de inversión relevante en real estate comercial durante los últimos años dejó una ciudad con escasos metros nuevos disponibles, y esperamos que se tornen aún más escasos en los próximos 36 meses.
Como consecuencia, los pocos proyectos que ingresaron al mercado fueron absorbidos de manera inmediata. Un caso emblemático fue la ocupación total de los 23.000 m² de la nueva torre en Núñez —una de las operaciones más relevantes del año, asesorada por CBRE—, que confirmó la profundidad de la demanda por producto premium.
El cambio de tendencia consolidó una preferencia clara por edificios corporativos de calidad, con una demanda fuertemente concentrada en oficinas clase A: modernas, bien conectadas y con altos estándares constructivos. En este contexto, el corredor Libertador en CABA se afirmó como uno de los principales polos de atracción, funcionando como un verdadero termómetro del mercado corporativo.
El impacto de las elecciones
Si bien 2025 cerró con un balance positivo, hacia el tercer cuatrimestre el mercado ingresó en una etapa de mayor prudencia. El contexto electoral y la necesidad de validar la sostenibilidad del rumbo económico llevaron a muchas empresas a adoptar una estrategia de wait and see. El interés, sin embargo, no desapareció: se tradujo en procesos de decisión más extensos.
De hecho, en el último tramo del año se reactivaron las consultas y volvieron las negociaciones. Aunque muchos procesos no llegaron a concretarse en 2025, el consenso del mercado es que una parte significativa de esas decisiones se materializará en 2026.
De cara a este año, el mercado corporativo anticipa un cambio de expectativas. La Argentina ingresa en una nueva fase, con mayor previsibilidad, menor volatilidad y un horizonte de crecimiento más claro. Este cambio de clima comienza a reflejarse especialmente en el segmento de oficinas premium.
La recuperación se manifiesta primero en la demanda, mientras que los valores todavía muestran recorrido. Este desfasaje genera un contexto particularmente favorable para que las compañías avancen en estrategias de relocalización y mejora de calidad, priorizando eficiencia operativa, bienestar de los equipos y posicionamiento de marca.
No obstante, el mercado presenta límites estructurales. Buenos Aires cuenta con un stock de oficinas clase A significativamente menor al de otras ciudades de la región. La ausencia de nuevos desarrollos en los últimos años impone un techo natural al crecimiento y, al mismo tiempo, refuerza el valor de los activos existentes de buena calidad.
Lo que viene en 2026
Hacia adelante, el mayor impulso vendrá de la mano de las industrias con mayor potencial de expansión: energía, agro, minería y economía del conocimiento. Otros sectores podrían sumarse a medida que se consolide la recuperación del salario real y el crédito vuelva a desempeñar un rol más activo.
Este año será una etapa de consolidación. Con mayor previsibilidad y una demanda latente, 2026 se perfila como el año en el que muchas de las decisiones postergadas comiencen a materializarse. El mercado de oficinas corporativas vuelve así a posicionarse como un indicador clave de la confianza empresarial y de la recuperación económica.
La autora es Senior Managing Director Advisory Argentina de CBRE
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