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Cómo optimizar los espacios
El Facility Management se consolida ante la escasez de oficinas clase A, dado que las empresas deben controlar sus costos operativos
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Las exigencias modernas en el área laboral se vinculan también con la necesidad de ocupar espacios de la manera más eficiente. Esta idea, que se fue acentuando en particular a partir de la crisis de 2001 debido al traslado de empresas de edificios muy caros a otros donde los gastos eran menores, ejercitó a ejecutivos y encargados de la administración para tratar de obtener el mayor beneficio de la superficie de las oficinas. Por esa razón, uno de los temas que más atención despertó en los últimos años fue la reingeniería de los espacios, para optimizar y controlar los costos operativos de los edificios (mantenimiento, energía, telecomunicaciones, limpieza, entre otros) y conservar la inversión en activos físicos.
La aplicación del facility management se ha convertido en una herramienta vital en el desenvolvimiento de una empresa, ya que en los últimos tiempos se tomó conciencia de que la correcta distribución de los espacios es fundamental para el negocio.
Lucio Marcelo Neumann, del estudio Neumann+Kohn Arquitectos, opina que hoy el facility en cualquier empresa importante es un tema prioritario. "Es una actividad ya instalada. Los adelantos tecnológicos permiten que una empresa pueda montar su área administrativa en cualquier punto que disponga de Internet y los servicios necesarios para desarrollar las tareas, como telefonía y electricidad."
Actualmente, la escasez de oficinas en edificios clase A y triple A dio nuevo impulso a esta disciplina, que busca la mayor eficiencia por metro cuadrado.
"Este nivel de vacancia impide que las empresas que necesitan expandirse puedan continuar con ese plan, es decir, mudarse a otras plantas con mayores dimensiones y confort. Como consecuencia es necesario recurrir con mayor frecuencia a la optimización de los espacios actuales", agrega Neumann.
Horacio Sackmann Sala, gerente de infraestructura y servicios de Pricewaterhouse Coopers y presidente de la Sociedad Latinoamericana de Facility Management (SLFM), coincide: "Ante la escasez de oferta en alquiler, y debido a los incrementos muy importantes de los valores locativos y de la incidencia del costo del terreno en la construcción de nuevos edificios de oficinas, las empresas recurren cada vez más al facility management".
Intentan aprovechar al máximo los metros cuadrados disponibles con remodelaciones y mudanzas internas, después de análisis con los nuevos layouts. "Aunque también se recurre a los avances tecnológicos como la telefonía IP y otros adelantos para beneficiarse con importantes economías que logren máxima flexibilidad y eficiencia en el trabajo", acota Sackmann Sala.
Repsol, el Banco HSBC, Citibank, Pricewaterhouse Coopers, Ernst &Young, Telefónica de Argentina, IBM, Hewlett-Packard, Roche, Nortel, Banco Columbia, Massalin y la UADE, entre otras, son algunas de las compañías que últimamente aplicaron facility en sus áreas administrativas.
El caso de la firma Dow AgroSciences, dedicada a productos agroquímicos, que montó sus nuevas áreas administrativas en el edificio Alem Plaza, es otro ejemplo en el que no sólo se aplicó la reingeniería, sino que también se adaptaron las oficinas a nuevo. Antes ocupaban un edificio en las Lomas de San Isidro, pero por la evolución del negocio debían estar en el centro porteño.
"Ahora ocupamos 900 m2, y la búsqueda de las nuevas oficinas estuvo basada en la integración de funciones, accesibilidad del lugar, y funcionalidad para el personal que pasa a otros negocios dentro de la compañía. En cuanto al facility, nos basamos en las normas globales de la empresa; se da prioridad a la eficiencia de espacios comunes, y respecto de las normas ergonométricas del espacio de trabajo, luminosidad, colores y seguridad, para el mejor desarrollo de las actividades", explica Horacio García, encargado del área facility de Dow AgroSciences.
También el estudio Neumann+Kohn trabajó en dos proyectos en los últimos meses. Uno fue el edificio que se levantó para una editorial en Barracas. Se demolió la construcción antigua, y se hicieron las oficinas y el depósito con entrada independiente. "Se construyó con el objetivo de que los espacios se interconectaran para que el personal tuviera rápida comunicación", detalla Marisa Kohn.
Otro trabajo fue el de Formicolor, en la ruta 197, en Pacheco, partido de Tigre. En este caso se trata de una empresa que opera con fórmica y tenía en muy mal estado las oficinas. "Se hicieron a nuevo. Ocupan 350 m2 dentro de la planta, y se las acondicionó con modernos avances tecnológicos", agrega.
Este sector avanza. El hecho de que la SLFM cuente con 110 miembros es elocuente: "Cada vez son más las empresas que se interiorizan y los ingenieros y arquitectos que se acercan para especializarse en este modelo de gestión. También aumenta la cantidad de compañías especializadas en facility management como servicio corporativo, incluso se reciben muchas consultas en el sitio www.sflm.org ", concluye Sackmann Sala.
Significativa reducción de los costos
Los protagonistas del sector sostienen que al aplicarse el facility managment se logran ahorros del 15 al 25 por ciento en la facturación de energía (se determina la potencia más conveniente al contratar), y "del 30 al 50 por ciento en el costo de las telecomunicaciones, entre otros beneficios", explica Sackmann Sala.
En cuanto al valor promedio, ninguna operación de facility cuesta menos de 300 dólares por metro cuadrado, "teniendo en cuenta la obra, la evaluación, la planificación y los equipos", agrega Lucio Neumann.
Centralización
El caso de la firma Novartis Argentina (empresa dedicada al cuidado de la salud y laboratorio) es diferente. El facility surgió a partir de la centralización de sus oficinas en un mismo edificio, Ramallo al 1800, en Núñez. Se creó una sóla área para administrar todos los servicios.
"La tarea se fundamentó en la implementación de nuevas tecnologías, y luego se definió el emplazamiento del edificio y la distribución de las secciones", expresa Carlos Sesarini, gerente de servicios generales de Novartis Argentina SA. Entre las ventajas se destaca la rápida conexión con el centro de la ciudad, ya que se encuentra próximo a la avenida General Paz, la Panamericana y la Avenida del Libertador, como también los escasos niveles de ruido que se registran por tener espacios verdes.
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