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Cómo planificar un parque
Antes de tomar una decisión, lo que hay que analizar y cuáles son los pasos para lograr su aprobación
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Cuando existe la intención de proyectar un parque industrial se presentan dos situaciones: en qué momento se dispone del predio y cuándo se encuentra uno apto para desarrollarlo. En ambos casos, el predio se debe encontrar en zona industrial exclusiva.
Alejandro Zamalloa, especialista y consultor en parque industrial, sostiene: “Tras cumplimentar todos los requisitos, en última instancia el municipio deberá declararlo factible”.
En la provincia de Buenos Aires, la norma que regula los parques industriales es la ley 13744. A partir de allí se declara la factibilidad del agrupamiento industrial.
La declaración implica para los propietarios o promotores del proyecto el compromiso de desarrollar las obras y los estudios técnicos de segundo nivel en tiempo y forma. Por otro lado se aplicará una restricción administrativa que les impida realizar cualquier transferencia de dominio durante cinco años o hasta que se apruebe el parque industrial.
“Cuando se hayan cumplido los trámites correspondientes se puede gestionar la aprobación como parque industrial mediante el cual se logra un decreto provincial”, agrega Zamalloa. Es mucho el camino por desandar para transformar una fracción de tierra en un parque industrial. A todo esto se le suman las importantes inversiones que se efectivizan. “Es complejo establecer un parque industrial, y para eso es necesario un plan que ordene las actividades en el tiempo. De lo contrario tenemos un proceso con resultado incierto”, detalla Zamalloa.
Localización
A las empresas que buscan terrenos para relocalizarse se les plantean dos alternativas: lotes o naves ya construidas en zonas industriales o mixtas, o en un agrupamiento industrial.
El primer punto que hay que verificar es si la zonificación que posee la parcela es apta para desarrollar una determinada actividad que actualmente realizan o una nueva.
“Generalmente el parque industrial admite una mayor cantidad de actividades que una zona industrial”, admite el consultor.
Los valores en un parque industrial son mayores que en una zona industrial, salvo que sean iniciativas publicas de carácter promocional. “En lugares como el primer y segundo cordón del conurbano bonaerense hay muy poca disponibilidad para desarrollar parques industriales, con lo cual la oferta es escasa”, expresa Zamalloa.
Esto explica que la mayoría de los parques industriales que se han constituido en los últimos años son refuncionalizaciones de antiguas fábricas, como el Parque Suárez, el Parque Industrial La Cantábrica y el Parque Industrial Plátanos, entre otros.
A partir del tercer cordón del conurbano hay disponibilidad de tierras para el desarrollo de parques industriales, y esto también explica el auge de los parques y miniparques en algunos municipios donde coexisten hasta seis iniciativas.
Un tercer aspecto para tener en cuenta son las condiciones jurídicas del predio. En primer lugar si las parcelas están en condiciones de escriturarse, para los casos que quieran comprar, y si está constituido el agrupamiento industrial, hecho que garantiza que se hayan cumplido con los pasos indicados.
Además se deben tener en cuenta las reglamentaciones internas, “entre las cuales podemos enumerar el reglamento de administración, de funcionamiento, de construcciones, el plan de gestión ambiental y el de contingencias”, manifiesta Zamalloa. Por último hay que consultar cómo está conformada la administración del parque industrial y la idoneidad de quienes están a cargo.
“Hoy, las empresas buscan seguridad, certidumbre en las inversiones, imagen, condiciones jurídicas claras, entre otros factores, que ayudan a las empresas a tener un mejor posicionamiento en el mercado y posibilidades de desarrollo”, argumenta Zamalloa.
El parque industrial ayuda a las empresas a que logren esta situación. “Es decir, se da una relación sinérgica entre la empresa y el parque industrial, donde todos ganan”, sostiene Zamalloa.
De este modo se justifica pagar mayores valores en un parque industrial. Y se abona más porque se generan condiciones que carecen, por ejemplo, en las zonas industriales.
Según explica el especialista, “por estas razones nadie duda de que la mejor opción para radicar una empresa hoy es en un parque industrial, pero no siempre la ecuación económica lo otorga. En consecuencia hay que buscar lugares más alejados a valores más reducidos para acceder a un espacio adecuado dentro de un parque industrial”.
