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Con ritmo más lento
Se advierte una tendencia a comprar oficinas; los alquileres, con menos opciones
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El mercado de oficinas fue históricamente un segmento destinado al alquiler. Sin embargo, la imposibilidad que tienen las empresas de girar utilidades al exterior o la falta de alternativas para sus ingresos en pesos hicieron que muchas firmas comiencen a adquirir estos inmuebles como un recurso de inversión.
La demanda de alquileres de oficinas se encuentra estable y, a su vez, la tasa de vacancia se mantiene en un promedio del 10%, ya que no se han incorporado nuevos m2 al mercado y los pocos que se suman se absorben rápidamente. "Para lo que resta de 2013 se vislumbran pocas incorporaciones y proyectos", dijo Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios y corporativos.
Florencia Aguilar, de Binswanger Giménez Zapiola, agregó: "La oferta disponible en el mercado actualmente es de 120.000 m2, ubicados en Puerto Madero y zona norte. Estos distritos por estar en desarrollo concentran el mayor volumen de obra nueva".
Algunos submercados, como Puerto Madero, tienen una mayor disponibilidad (9%), por lo que representan una buena oportunidad para empresas que busquen oficinas y valoren la posibilidad de ubicarse en un sector con una imagen corporativa elevada. "El comportamiento de la demanda se encuentra dentro del promedio histórico, previéndose para el segundo semestre un mejor rendimiento, mientras que los precios permanecen estables", comentó Juan Manuel Farola, broker de Colliers Internacional.
Mercado
Según Farola, "el mercado se enfrenta ante un cambio organizacional y estratégico de las compañías que ven en la compra de inmuebles una interesante oportunidad de inversión".
Los brokers consultados coinciden en que últimamente, las empresas prefieren comprar sus oficinas en vez de alquilar, ya que de esta manera pueden dar un uso a sus reservas y a su vez es un buen refugio contra la inflación", comentó Faigenbaum. Sin embargo asegura que "actualmente hay pocos incentivos para la construcción de oficinas, ya que la rentabilidad de los desarrolladores disminuye bastante. Uno de los estudios que realizamos arrojó que entre junio de 2009 y el mismo período de 2012, la rentabilidad de los desarrolladores bajó un 35 por ciento".
Aguilar aporta otra realidad: "Debido a la escasez de stock en oferta a la venta, muchas empresas con liquidez están evaluando desarrollar sus propias sedes, con edificios hechos a su medida y necesidades, built to suit. Es una manera de resguardo de su capital, ante la imposibilidad del giro de divisas al exterior", manifestó Aguilar.
Las empresas que buscan nuevas oficinas, por lo general están en proceso de expansión o necesitan centralizar sus operaciones en un solo lugar por una cuestión de organización.
Hoy, la oferta es importante y falta la demanda. "Para tener un mercado más activo necesitaríamos un incremento de la demanda más que un ajuste de precios. Por parte de los propietarios existe una marcada intención a poner los espacios en alquiler, aunque actualmente lo que está faltando es la otra parte", detalló Alberto García Hamilton, de Toribio Achával.
La zona con mayor oferta y demanda continúa siendo el corredor Libertador, tanto en Capital como en provincia. Un sector que se encuentra en proceso de consolidación. "Las empresas en los últimos tiempos intentan escapar del microcentro porteño, aunque –en cierta forma– lo que condiciona es la accesibilidad para el personal. Por ejemplo, en el caso de querer radicar en el norte, el personal que viene del sur, el transporte es un escollo para la mudanza", dijo García Hamilton.
Farola, por su parte, explicó: "Otros de los factores que motivan las mudanzas son principalmente las dimensiones de las plantas de oficinas. En la Capital los espacios promedian los 2000 m2, llegando en algunos casos hasta los 5000 m2. En el corredor norte, los edificios ofrecen comedor, cafetería, gimnasio y salas de conferencia, entre otros. Además, muchos tienen características salientes de sustentabilidad".
Algunos datos
De la nueva superficie que se encuentra en construcción, casi el 70% (85.400 m2) se ubica en el norte del Gran Buenos Aires. Las oficinas clase A y B varían sus precios según la calidad y la zona. Por ejemplo, para las oficinas del tipo A en la 9 de Julio, los valores oscilan entre 23 y 28 dólares por m2; en Catalinas, entre 26 y 32; en el centro-norte, entre 28 y 23; en el centro-sur, entre 23 y 26; en Libertadores, entre 24 y 30, y en la zona Philips, entre 24 y 29 dólares.
Con respecto a las oficinas de clase B, en la zona de 9 de Julio los precios rondan los 19 y 24 dólares el m2; en Catalinas, entre 23 y 28; en el centro-norte, entre 19 y 21; en el centro-sur, entre 17 y 22; en Libertador, entre 20 y 26; en microcentro, entre 17 y 21; en Panamericana, entre 21 y 24; en Puerto Madero, entre 22 y 27, y en Philips promedia los 23 dólares.
División por rubro
En términos generales, el centro urbano congrega al sector financiero, bancario y a empresas de servicios. Mientras que la zona norte de CABA y GBA muestra una fuerte presencia de laboratorios, empresas de consumo masivo, servicios intercompany y tecnología.
"Para este año se espera la incorporación de 125.000 m2 al mercado de oficinas A y A+. Esta superficie está por encima del promedio de los últimos años. En cuanto a la localización, un 60% se ubicará en zona norte (acompañando el dinamismo del submercado), un 30% en macrocentro sur y un 10% en Puerto Madero", afirma Farola.
