El nuevo Once: cómo los cambios en la zona afectaron el valor de los alquileres

Sin prisa pero sin pausa, la zona de Once se reconfigura. En efecto, el que es uno de los barrios más comerciales de la ciudad cambia a raíz de distintos factores entre los que se encuentran la desaparición de algunos rubros, la salida de los manteros, la irrupción de nuevos formatos y la coyuntura económica.

Si bien hay distintas postales del Once –aunque también muy fundidas entre sí–, aquella que tiene al comercio mayorista y minorista sigue siendo protagonista, aun cuando algunas de sus cuadras muden su fisonomía. "Por un lado, en el sector textil estamos viviendo la desaparición del pret à porter, un rubro del que cada vez quedan menos actores y, paralelamente, en aquellos locales que antes estaban dedicados a este tipo de indumentaria, surgen nuevos negocios; sobre todo, servicios vinculados a la comunidad judía como supermercados y un pequeño polo gastronómico kosher", introduce Diego Salem, titular de Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, desde su negocio ubicado sobre la calle Paso, en relación a los cambios que se perciben a simple vista recorriendo la arteria en cuestión. "Y por el otro lado, está el factor rentabilidad: sobre Tucumán, entre Pueyrredón y Paso, hay un desarrollo residencial algo impensable en otro momento por los altos valores que tenían los locales. Ahora, muchos de los grandes locales de esta calle están cerrados y reconvertidos en depósitos, pagando un alquiler que un negocio de ropa no podría abonar. Los que se mantienen es porque tienen una clientela de años", continúa el broker, en relación a otra de las arterias que, en la actualidad, cambiaron las vidrieras por las persianas metálicas. La caída del consumo aparece como otra de las razones que explican los cambios. De acuerdo con Cobi Cohen, titular de Cobi Propiedades, la inmobiliaria ubicada en Tucumán y Paso, el rubro textil es el primero que acusa recibo de las crisis. "De hecho hay algunas cuadras que funcionan muy bien, por ejemplo, Pasteur con la bijouterie, Larrea con el blanco o Azcuénaga con las telas, pero la ropa es lo primero que se resiente en momentos complicados, lo que explica los locales cerrados de Paso . Y además Flores se ha llevado a muchos de los fabricantes hacia allá", relata el especialista. Un dato a tener en cuenta es que hay más de diez inmuebles con las persianas bajas en Paso al 600.

El impacto en los precios

La falta de demanda impactó y aún impacta en los valores de los alquileres. "Los supermercados kosher, los kioscos y los negocios dedicados a la venta de frutos secos y semillas pagan la mitad de lo que pagaba un confeccionista, pero el propietario, al no tener alternativa, lo alquila porque un local cerrado también se deteriora", relata Cohen, quien no obstante asegura que si bien los precios cayeron todavía no reflejan la dimensión de la crisis.

Según explican en Cobi Propiedades, lo cierto es que hasta hace algunos años, la zona comercial más cotizada del Once se encontraba entre las avenidas Córdoba y Corrientes mientras que de Corrientes hacia Rivadavia estaba la de menor valor. Hoy, sostienen, esta ecuación se invirtió y la vacancia es mucho menor hacia el Sur, lo que se refleja en los valores. Dependiendo del tamaño, claro está, un local en el área más cotizada hoy puede valor tres veces más que en la parte con menos movimiento.

"Si bien esta zona Sur del Once presenta más actividad, lo cierto es que también hay locales vacíos y las expectativas –o la falta de ellas– se reflejan en las renovaciones y en los ajustes", comentan en Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, destacando que ya no hay ajustes semestrales del 15 por ciento, como sucedía hasta no mucho tiempo atrás. Esta parte del Once, además, asiste al fenómeno de las ferias, un formato presente en las calles Bartolomé Mitre, Perón y Sarmiento y en Paso y Castelli. "Tienen, en promedio 40 puestos y no hay menos de 20", apunta Salem. No obstante, indica, una "saladita" bien ubicada hoy funciona al 60 por ciento. De acuerdo con Cohen, la caída del consumo y el auge de nuevos formas de comprar–la venta on line, por caso- no sólo afecta a Balvanera sino, también, a otras zonas de retail. Según revela, en plena zona de outlets, en la calle Aguirre, ya están estudiando una reconversión para, de la mano del nuevo código, reposicionar el área en el mercado residencial. "En cuanto al Once, sería bueno que todos los comerciantes se agrupen para recuperar su esencia, basada en el comercio mayorista y los buenos precios", agrega.

Menos manteros

Hoy, el Once luce diferente con una estación de tren –por la que pasan unos 50.000 pasajeros diarios–y cuya fachada fue reparada y veredas en mejor estado, Sin duda, el desalojo de los más de 1880 manteros que solían instalarse por día en 2017 fue clave. Desde la Dirección de Regeneración Urbana del Gobierno porteño reconocen que no se hubiera podido trabajar en la transformación urbana de ese barrio con los manteros apostados tomando parte de las veredas.

Un dato interesante es que el diseño de la terminal de trenes ubicada en Once fue fruto de una especie de ensamble. Haciendo un poco de historia, en 1896 se inauguró el "edificio de las pasajeros" proyectado por el arquitecto holandés, Juan. J. Doyer. El problema de esa edificación es que era pequeño. En 1899 y por el encanto que generó. se construyó uno similar en otra de las esquinas de Pueyrredón para que ahí funcionara la Bolsa de Cereales. Pero en 1907 cl edificio de pasajeros resultó chico, razón por la que se decidió ampliar la terminal y el propio arquitecto holandés lideró la obra de unión de ambas construcciones. De esta manera en una obra que demandó $9,4 millones se puso en valor la Recova y la fachada de la estación, íconos emblemáticos de la zona.

El ordenamiento de los manteros y la mudanza a las ferias también fue clave. La estimación es que había un mantero cada dos comercios legales afectando principalmente los locales ubicados en los corredores como Pueyrredón, Rivadavia y Jujuy; y en las calles Paso, Perón, Castelli y Mitre.

Una de las ferias más reconocidas en donde hoy los manteros pueden vender sus productos es el paseo ubicado en Perón y Boulogne Sur Mer, un espacio con oferta que va desde ropa infantil y calzados hasta libros usados, bijouterie y accesorios para celulares, entre otras opciones. El problema, según los propios manteros, es que se vende poco y reclaman una mayor publicidad. "La que se realizó con los folletos no alcanza", reconoce una de las vendedoras que prefiere no ser identificada.

Los inquilinos de los inmuebles comerciales, en cambio, reconocen que el desalojo de los manteros de la zona de Once, les generó una suba en las ventas que promedio el 6 por ciento pero que hasta alcanzó el 30 por ciento sobretodo en el rubro de blanquería, el más favorecido. Otros sectores beneficiados fueron indumentaria en donde la mejora promedio el 7 por ciento –con casos puntuales que también llegaron al 30 por ciento–, lencería y accesorios de celulares. El dato se desprende de un relevamiento realizado por la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba), en el que se encuestó 395 comercios durante una semana del mes de mayo. Si bien, la mayoría de los comerciantes reconoció vender menos que el año pasado por la caída del consumo, el 58,1 por ciento de los consultados afirmó que las ventas mejoraron tras la salida de los manteros. En las casas que venden indumentaria de deportes la mejora promedio fue de 6,5 por ciento y se registraron casos de subas de hasta 18 por ciento. Mientras que en accesorios de celulares, las mejoras fueron de 5,7 por ciento y con subas de hasta 13 por ciento, y en bazares el incremento fue del 5,2 por ciento, con mejoras de hasta 15 por ciento. En calzados, las ventas subieron en promedio 4,4 por ciento, aunque hubo locales que se beneficiaron con subas de hasta 10,5 por ciento; y en bijouterie el ascenso osciló entre 6,5 y 10 por ciento. Porcentajes que, sin duda, incentivaron la demanda de locales en la zona. En datos y según la medición de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios –que realiza el seguimiento desde 2014–, durante septiembre y octubre, en las doce cuadras de la avenida Pueyrredón (entre el 0 y el 1200), la cantidad de locales vacíos se redujo de 23 a 13, es decir cayó un 43 por ciento si se lo compara con el julio y agosto de 2018. Sin dudas de a poco, este tradicional foco comercial de la ciudad de Buenos Aires recupera su encanto.

Por Victoria Aranda

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