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En el interior avanza el desarrollo de parques industriales privados
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PARA LA NACIONGabriela Origlia
CÓRDOBA. El desarrollo privado de parques industriales es una tendencia que se afianza en las provincias con más movimiento económico a la par que la legislación se hace más restrictiva sobre el uso del suelo dentro de los ejidos urbanos, mientras las empresas buscan eficientizar sus costos y logística. En esa línea, Córdoba y Santa Fe emergen como los distritos –fuera de Buenos Aires– con más iniciativas en marcha y en estudio. También hay proyectos avanzados en Mendoza, Tucumán y Jujuy.
Aunque en la Dirección de Parques Industriales que depende del Ministerio de la Producción nacional hay 231 parques –la inscripción es voluntaria–, la Federación de Parques Industriales estima que son unos 450, la mayoría instalados en Buenos Aires, a la que le siguen Santa Fe, Córdoba, Mendoza y Río Negro. En general son de administración pública –provincial o municipal–, aunque los hay mixtos y, en menor medida, impulsados por privados.
La estimación es que, en cinco años, se habrán duplicado. La expectativas están basadas en las ventajas que significa para una empresa contar con servicios, buena infraestructura y más seguridad a menores costos, además de la exención de tasas e impuestos según las leyes de Promoción Industrial en vigencia en cada municipio y provincia. Aunque en su mayoría son Pymes las firmas que se radican, hay casos en que grandes compañías los eligen.
En Córdoba los dos últimos emprendimientos presentados son Polo 52, el parque industrial de 92 hectáreas –que se desarrollarán en dos etapas–y se levanta en la autopista a Rosario, y el de 40 hectáreas que puso en marcha la Cámara de Comercio Exterior de la provincia (Cacec).
Cristian Martin, titular de DC3 la desarrollista al frente del proyecto de Polo 52, explicó que la inversión total prevista es de US$ 45 millones; la iniciativa incluye un zócalo corporativo con oficinas, un área de logística, sala de convenciones, hotel y restaurante. “Es el country de los galpones”, definió. En junio próximo la primera etapa estará en funcionamiento con todos los servicios.
En las hectáreas disponibles se construirán entre 500.000 y 600.000 metros cubiertos de naves (28.000 metros cuadrados para uso logístico) más el hotel (lo ejecutará DC3 pero cederá la explotación): son 147 lotes entre 3000 y 7000 metros cuadrados donde se pueden radicar entre 80 y 120 empresas.
Polo 52 comercializa tanto lotes (US$120 promedio el metro cuadrado) como naves llave en mano (el costo medio es de US$ 490 el metro cuadrado). En todos los casos, se incluyen los servicios de seguridad, energía industrial (sumarían generación solar y una usina a base de pellets), agua y gas.
De la primera etapa se reservó la mitad de la superficie destinada al área logística y 45 por ciento del área para radicación de industrias. Hasta ahora, hay un 30 por ciento de compradores inversionistas –“la renta de una nave es muy superior al de otras propiedades”, dijo Martin– y también compañías que buscan un espacio donde radicarse o trasladarse.
“En Córdoba, cerca de la ciudad y con buen acceso, directamente no hay tierras con servicios; compramos las primeras hace dos años y medio y empezamos a sumar otras cuando vimos la oportunidad”, apuntó. De hecho destinarán US$ 20 millones en 36 meses y sumará 47 lotes. Por otra parte, DC3 analiza otras alternativas para nuevos parques.
La Cacec invirtió unos $200 millones en las 40 hectáreas de su parque. Son 36 lotes de 273.000 m2 que están destinados a zona Industrial y de servicios y cinco hectáreas a un centro integral de servicios para el comercio exterior (depósito fiscal y nacional, así como áreas destinadas a la prestación de servicios especializados que faciliten la cadena logística, tanto de exportación como importación).
El predio está junto al parque industrial Ferreyra, completo desde hace años. El Gobierno cordobés otorga desgravación de Ingresos Brutos a los desarrollistas de parques y urbanizaciones industriales como un incentivo a que crezcan estas iniciativas. Marcelo Olmedo, presidente de la Cacec, estimó que en setiembre el parque estará listo para que las empresas se instalen. Ya se comercializó el 87 por ciento de los metros del área industrial y se ejecuta, en forma conjunta, la infraestructura del parque y del centro.
Sobre una superficie de 150 hectáreas, el parque industrial San Lorenzo – al Noroeste de esa ciudad sobre la autopista Rosario Santa Fe y la ruta provincial 10– es el desarrollo inmobiliario industrial más importante de la región y apunta básicamente a Pymes con lotes que arrancan en los 2500 metros cuadrados con precios que promedian los US$100/m2 en la primera etapa y 30 por ciento menos como “oportunidad” para el inicio de la segunda. Su desarrolladora, GEA, aplicó en el inicio en 2014 el tradicional modelo del fideicomiso al pozo; ya compraron 34 empresas. Desde la compañía Sebastián Allesio proyectó una inversión total de unos US$ 35 millones para 2022, cuando esté terminado: “Apuntamos al consumidor final; ofrecemos tierra con infraestructura y asesoramiento para la ejecución de las naves”. El área cuenta con todos los servicios para que las empresas puedan empezar a producir desde que se establecen: gas natural y energía eléctrica industrial, agua, teléfono, Internet. “El master plan incluye un reordenamiento interno del suelo, con sectores logístico, industrial y tecnológico. La ubicación es estratégica, en el núcleo agroexportador del país y, para la última etapa, está previsto un ramal para transporte multimodal aprovechando la cercanía a las vías navegables”, relata el ejecutivo. El grupo ya está trabajando en otras iniciativas “con posibilidades de concretarse”. “En las grandes ciudades cada vez hay más necesidad de estos espacios que, además, impactan en la actividad de comunas más chicas”, agrega.
El Parque Industrial Metropolitano está en la ciudad de Pérez, a minutos de Rosario; sus desarrolladores (las firmas Rosental, Fundar e Ivanar) incursionaron en el real estate hace más de una década y, años después, se volcaron al área industrial. Ya empezaron a trabajar en otro en Funes, a 20 kilómetros de Rosario. “Hace 10 años era novedoso; la Argentina venía creciendo y las empresas requerían alejarse de las ciudades”, señala Leandro Rosental, gerente del parque.
Son 70 hectáreas, con lotes que se vendieron a partir de los 2000 metros cuadrados; construyeron un centro logístico de 30.000 metros cuadrados que ya está alquilado. “En función de que el emplazamiento es un nodo estratégico a nivel nacional se armó este centro que ofrece ventajas para la distribución”.
Micro Parque Industrial es el primero del país diseñado para micro empresas y Pymes; está a seis kilómetros de Alvear, sobre la autopista y cerca del puerto. Su gerente de marketing, Diego Nannini, explicó que son 44 hectáreas (20 se desarrollarán en un año) con 152 lotes, de los que se vendieron 102 (70 ya están escriturados).
El desarrollo completo insumirá US$ 20 millones y tiene un reglamento constructivo, aunque lo suficientemente flexible para adaptarse a distintos formatos de empresa; el metro cuadrado de tierra cuesta en promedio $2000 y también comercializan naves. “El precio incluye el movimiento de tierra para que se pueda empezar a construir y con toda la infraestructura de servicios”. La desarrolladora pondrá en marcha, a mediano plazo, una franquicia para replicar el mismo modelo en otros lugares del país.
Rodolfo Games, presidente de la Federación Argentina de Parques Industriales, definió a la tendencia como “fuerte y bienvenida” y estimó que “se irá profundizando porque presenta potencialidades inmobiliarias y una ecuación de costo–beneficio que cierra perfectamente, tanto para quienes desarrollan como para los que se instalan y para las ciudades elegidas”.
Describió que es una solución para las industrias –que pueden emplazarse en zonas permitidas y con los servicios incluidos– y también para los municipios más chicos sin recursos para ponerlos en marcha ellos mismos. “Hay iniciativas en estudio y avanzadas en casi todo el interior. Se destacan Mendoza, Tucumán y Jujuy; la necesidad está en todos lados”. En Mendoza, por ahora, todos los parques en funcionamiento son municipales y provinciales como por ejemplo el petroquímico de Luján de Cuyo y el de tecnología de Godoy Cruz. Los privados todavía están a nivel de proyecto.
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