Fraude inmobiliario: Donald Trump podría perder sus propiedades, ¿también la Trump Tower?

Un juez de Nueva York puso los reflectores sobre el imperio empresarial del expresidente Donald Trump esta semana cuando emitió un fallo en el que determinó que había inflado el valor de sus inmuebles por cantidades considerables con el fin de obtener condiciones favorables en préstamos y seguros.

Si el fallo se mantiene, Trump podría perder el control de algunos de sus bienes inmuebles más conocidos en Nueva York, que era el objetivo de la fiscal general del estado, Letitia James, cuando interpuso una demanda el año pasado en la que lo acusó de fraude y pidió la cancelación de la licencia de operación comercial de las empresas que aplicaron prácticas engañosas en el estado para beneficiarse.

El fallo del juez, Arthur F. Engoron de la Corte Suprema del Estado de Nueva York, se emitió antes de iniciar el juicio principalmente para decidir posibles sanciones que podrían aplicarse el 2 de octubre. Es probable que los abogados de Trump presenten una apelación.

Los abogados de Trump y un distinguido experto en bienes inmuebles argumentaron que la demanda de James no toma en cuenta de manera adecuada el valor de la marca Trump ni considera la naturaleza subjetiva de las valuaciones de bienes inmuebles, puesto que, por lo regular, los cálculos de los acreditados y los acreditantes son distintos.

Casi una decena de inmuebles que son propiedades de Trump y su organización, o en los que tienen una participación, podrían quedar afectados por el fallo de Engoron. A continuación, una lista de las principales propiedades que son vulnerables, según aparecen mencionadas en la demanda.

Trump Tower y el triplex en la Quinta Avenida

La demanda de James señala que la Organización Trump, conformada por alrededor de 500 sociedades independientes que operan en beneficio de Donald Trump y bajo su control, utilizó prácticas engañosas para asignarle el valor más alto posible a la Trump Tower.

Por ejemplo, en 2015, la Organización Trump basó su valuación de la torre en la venta de un solo edificio cercano que, según se dijo en la prensa, estableció un récord mundial. Trump y sus socios decidieron que el valor del inmueble había aumentado US$170 millones con respecto al año anterior.

El penthouse de tres pisos en la Trump Tower fue el hogar de Donald Trump durante más de dos décadas. Era el lugar que usaba para alardear de su riqueza con jefes de Estado y equipos de filmación.

Pero la demanda indica que su valor era mucho menor de lo que afirmaba: el valor señalado en estados financieros de la Organización Trump aumentó un 400%, de US$80 millones en 2011 a US$327 millones en 2015. James cree que Trump y sus socios justificaron ese cambio al exagerar la superficie de la vivienda, pasando de sus 1021 metros cuadrados reales a unos 2787 metros cuadrados.

Edificio de Nike en la calle 57 Este

En 2019, Donald Trump y sus empresas que alquilan los edificios donde antes se encontraba Niketown como inquilino, situaron el valor de los edificios en US$445 millones. La demanda señala que esa cantidad se infló porque utilizaron periodos de ingresos y gastos no concordantes.

La Organización Trump también es acusada de usar proyecciones futuras, que eran más altas, para los ingresos, en combinación con cifras retrospectivas de gastos, que eran más bajas, lo que produjo un incremento de por lo menos US$37 millones, según los documentos de la demanda.

Trump Park Avenue

Este inmueble incluye 12 departamentos regulados por estabilización de alquiler, pero la Organización Trump los valuó como si se rentaran al valor de mercado. La valuación que indicó la empresa por las unidades con estabilización de alquiler fue de casi US$50 millones, mientras que el valor de tasación fue de US$750.000, según la demanda.

Avenida de las Américas 1290

Donald Trump tiene una participación minoritaria en este rascacielos de 43 pisos en el centro de Manhattan, adyacente a Radio City Music Hall. Según la demanda, Trump tiene una participación del 30% en la sociedad que es propietaria del edificio y las normas de la sociedad le imponen restricciones a Trump para vender su participación.

Sin embargo, en cuanto a la valuación de su participación en el edificio, se acusa a Trump y sus empresas de calcular el 30% del valor del rascacielos, menos su deuda, y darle el tratamiento que se le daría a un activo que se puede vender de un día para otro. De hecho, la sociedad estipula severas restricciones por las que es difícil que Trump se desligue del convenio antes de 2044.

También se le acusa de inflar el valor del edificio empleando una cantidad imprecisa para la “tasa de capitalización”, medida de valuación inmobiliaria que se utiliza para comparar distintas inversiones.

Edificio en Wall Street

En 2015, la Organización Trump valuó este inmueble que alquilaba en el bajo Manhattan en US$735 millones. La tasación ordenada por el acreditante se fijó en US$540 millones, señala la demanda. La valuación de Trump incluía un convenio de alquiler de US$1,4 millones con el bar Dean & Deluca que todavía no se firmaba.

Además, los gastos consignados en sus estados financieros para el edificio son menores. Por ejemplo, la organización registró honorarios y gastos de administración por US$100.000 anuales para 2012, 2013 y 2014, cuando en realidad esa cantidad fue más cercana a un millón cada año.

Club Nacional de Golf Trump Westchester

La demanda señala que la Organización Trump incluyó ingresos que esperaba obtener de nuevos miembros y así elevó el valor del campo de golf de diseño par 72 de 6675 metros. La valuación en 2011 se basó en la premisa de que 67 miembros nuevos pagarían aproximadamente US$200.000 cada uno por concepto de cuotas de entrada, cuando en realidad muchos no pagaron nada.

Seven Springs, en el condado de Westchester

En 1995, una subsidiaria de la Organización Trump compró un terreno de 85 hectáreas ubicado en tres poblaciones del condado de Westchester. Más de una década después, Eric Trump, hijo del expresidente, decidió construir 24 lotes de lujo ahí. El tasador contratado por la Organización Trump en 2014 calculó que el valor de los lotes sería de alrededor de US$30 millones. Pero el mismo año, la empresa declaró que cada lote en solo uno de los poblados, Bedford, valía US$23 millones, según la demanda.

Además, los estados financieros declararon estos valores como si las casas ya se hubieran construido, aunque la Organización Trump tenía en curso un procedimiento legal en el que Nature Conservancy solicitaba restricciones para lo que la organización podría construir.