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La calle Florida resiste las crisis
Se vive un momento de vacancia casi nula, que se combina con cierta retracción producto de la situación global
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Aunque en estos momentos la calle Florida vive, como siempre, una etapa de casi nula vacancia, algunos operadores no dejan de observar el fenómeno de una cierta retracción debida a la crisis global y a la disminución del flujo de turistas.
Muchos operadores coinciden, además, en que en lo que respecta a Florida, la actual intranquilidad financiera influirá en los valores de los contratos y su renovación.
Según Juan Pablo Gilardi, broker comercial de Toribio Achával, es probable que después de las fiestas se comiencen a renegociar algunos convenios.
"La oferta de locales -refiere- es muy baja. Desde plaza San Martín hasta Diagonal Norte existen en la actualidad muy pocos espacios vacíos (4 o 5, dos de ellos probablemente con temas judiciales, siempre descartando de este informe el edificio de Harrods)."
Para Gilardi, la evolución de la rentabilidad se mantiene estable, con una tendencia a la baja. "El precio de los locales -apunta- varía de los 60 a 100 dólares por m2. El valor no depende exclusivamente de los rubros, sino también del metraje, así como de la medida de su vidriera."
En cuanto a los locales más buscados informa que son aquellos que oscilan entre los 70 y 150 m2.
Estima que para el año venidero podría haber más ofertas de comercios cuyos locatarios no puedan pagar los precios de plaza por la menor rentabilidad de cada rubro.
Por su parte, Roberto Paredes, presidente de Paredes Group SA, dice que un local comercial muy bien ubicado en la calle Florida, de tan solo 30 m2 en puerta de galería, puede costar igual o varias veces más que uno de 300 m2 en alguna otra zona no tan caliente.
"Ello es lógico -aclara- ya que, como ocurre en otros órdenes, lo que marca el valor de un objeto, propiedad o cuadro famoso es la calidad de exclusividad o de zona muy requerida, y, por ende, la renta que proporciona pertenecer a ciertos lugares elegidos."
Agrega al respecto que un local muy bien ubicado puede costar, por ejemplo, 10.000 dólares el m² en venta, mientras que otro muchísimo más grande y con mayores bondades puede tener tal vez una cotización cinco veces menor.
Paredes se refirió a la incidencia de las perspectivas económicas: "Si tomamos como referencia el poder adquisitivo que tiene el dinero; es decir, el valor intrínseco de la moneda, que va mutando en relación con los parámetros de la economía, los valores acompañaron los índices reales de inflación, es decir que se acomodaron entre un 20 y un 30% respecto del último año".
Agrega que dichos valores dependen de cuestiones estacionales, como es el caso de los grandes centros comerciales con la indumentaria para verano e invierno. Respecto del valor de los alquileres, sostiene que tanto en materia de locales como en otro tipo de propiedad, no se mantuvo la rentabilidad en lo que a locaciones se refiere.
"Es muy común oír -acota Paredes- que en la calle no pasa nada o que hay un mundo de gente por todos lados cuando vemos desoladas las arterias o los shoppings, o cuando notamos un clima de prosperidad ocasional, al ver que los negocios están muy concurridos por clientes y hasta por curiosos con poder adquisitivo de compra. En el rubro se incluyen los típicos rectángulos (locales) de una o varias plantas, con exposición de mercadería de todo tipo (de ropa, regalos, por ejemplo), así como gastronómicos."
Paredes comercializa en estos momentos algunos locales: un espacio apto para todo rubro en Florida al 100, de 8x15, con subsuelo, de 260 m2, a 15.000 dólares. Otro en Florida al 500, de 4x9, con un entrepiso de 4x3, por 5000 dólares, y un tercero en Florida al 600, esquina Tucumán, que tiene un total de 855 m2, por un valor de alquiler de 20.000 dólares.
Crisis global
Carlos Travieso, corredor público del sector comercial de Baigún, dice que la situación del mercado locatario de Florida tiene relación directa con la poco tranquilizadora coyuntura nacional e internacional.
"Hay -comenta- dos etapas para destacar: la primera comienza en mayo con la crisis del campo. La segunda se acentúa con la crisis financiera y bancaria mundial."
Según Travieso, la evolución de la rentabilidad de los locales este año no alcanzó los niveles de 2006/2007.-
Se estima que en 2009 las expectativas tiendan a la baja, a precios más acordes con la realidad del mercado y los efectos de la crisis.-
El valor -agrega Travieso- se encuentra segmentado por zonas. Los precios más altos van desde Córdoba hasta la plaza San Martín, con locales de marcas más exclusivas, con precios de 80/130 dólares el metro cuadrado.
El segundo sector corresponde al tramo que va desde Córdoba hasta Corrientes, con valores de entre 60 y 100 dólares el m2. Después está el área que se extiende desde Corrientes hasta la Avenida de Mayo, una zona de público más masivo, menos turístico y con valores inferiores.-
Los locales más buscados son los que combinan la ubicación en esquina con una amplia vidriera, lo que permite una mayor exposición de los productos por comercializar.
La calle más transitada de la Argentina
Para Adolfo de la Torre, de Adolfo de la Torre y Cía, no hay duda de que Florida sigue conservando el cetro de Reina de las Peatonales.
"Es y será siempre la calle más transitada del país, en las horas pico circula por allí una verdadera marea humana."
Desde su punto de vista, la vacancia es nula. "Sólo aparece un espacio comercial nuevo por relocalización de alguna marca", afirma.
De la Torre está ofreciendo en estos momentos un local en la esquina de Florida y Paraguay. Se trata de un espacio de 65 m2 en planta baja y 55 m2 en entrepiso, cuyo valor asciende a 1500 dólares el alquiler mensual más IVA.
Observa que no se ven muchos locales en venta "debido a que todos están bien alquilados"
En cuanto a las renovaciones de contrato, De la Torre dice que son normales. Y agrega: "Si una marca no vende en Florida no lo hará en ninguno de los otros puntos del país".
Variedad de rubros
No hay rubro comercial que esté ausente en las once cuadras de Florida. Sin embargo, predominan los locales de indumentaria, por ejemplo, los de cuero y talabartería, el rubro más buscado por el público extranjero.
Abundan los espacios gastronómicos en el tramo que va de la avenida Córdoba a Diagonal Norte, y también las tiendas multimarca.
Esta calle, al ser peatonal, tiene diariamente un alto paso de transeúntes, lo que provee un público cautivo, algo que no tiene ninguna otra avenida en la ciudad, aunque los fines de semana disminuye en forma considerable.
En Florida no está ausente el mercado de oficinas, un rubro muy buscado por la proximidad con la City, las líneas de subte y los medios de locomoción. Hay en esta peatonal oferta de oficinas tipo A y B, en su gran mayoría de época y en buen estado.
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