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La llegada de multinacionales, clave en la onda expansiva
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La poca disponibilidad de tierra hace que la zona sea un juego para pocos. “Ese fenómeno hace que las barreras de entrada sean altas, y a medida que se consolide, la disponibilidad limitada mejorará los valores”, reflexiona Herman Faigenbaum, director General de Cushman & Wakefield Cono Sur.
Los analistas del sector sostienen que los precios de alquiler oscilan entre los 24 y 28 dólares el m2 mensuales; valores lejanos a los US$ 30- 35/m2 en los que se rentan los pisos a estrenar en la zona de Catalinas. “Este nuevo polo de oficinas generará 150.000 m2 corporativos en los próximos 24 meses en un espacio muy pequeño de la ciudad”, relata Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre que comercializa uno de los nuevos emprendimientos de la zona. Una torre de 13 pisos, con cocheras elevadas, lo que genera unas inmejorables vistas. “Son 12.000 m2 en plantas de 1150 m2 que están teniendo una muy buena demanda”, agrega.
Con estos números sobre la mesa, Intecons, la desarrolladora que levantó uno de los primeros proyectos del área, definió replicar el modelo adoptado anteriormente un terreno comprado a Philips en 2012 (ver nota de página 4). Sin embargo, en el medio del proceso de comercialización, Coca-Cola adquirió las tierras y los planos del proyecto. “Terminamos vendiendo la tierra, porque para todos los inversores resultó lo más conveniente a pesar que ya teníamos el proyecto aprobado. Es una torre 13 plantas y 7000 m2 de oficinas”, detalla Ezequiel Camps, director de Intecons.
Por otra parte, el desarrollo de este nodo está transformando un área históricamente de paso en un distrito de permanencia a pasos agigantados. “La constructora Arupac, el grupo Simpa y la Compañía Argentina de Desarrollo e Inversiones (CADI) están ganando impulso en Vicente López, más allá de los terrenos cedidos por Philips del otro lado de la General Paz”, reconoce Faigenbaum.
Simpa y CADI tienen proyectos ambiciosos en el cuadrante delimitado por la avenida General Paz, la autopista Panamericana, las vías del tren Belgrano Norte y la avenida Bartolomé Mitre. El primero, impulsado por la familia Schwartz –que ya tiene 70.000 m2 en alquiler en otros edificios en zona norte–, consta de tres torres y 33.000 m2 de alfombra con un desembolso de al menos US$ 40 millones.
Juan Pablo Gutiérrez, consultor inmobiliario en oficinas corporativas que trabaja junto a la familia, señala: “El proyecto denominado Florida Office Center consta del tres edificios: el primero tendrá plantas de 400 m2 y en total 4000 m2 rentables y está pensado para pequeñas y medianas empresas o multinacionales con baja densidad de operación en oficinas. Por otra parte, el Florida 2 destinado a compañías que buscan plantas completas o incluso todo el edificio. Actualmente estos dos proyectos, tienen un avance de obra del 50 por ciento”. A su vez, el experto adelanta que la tercera edificación ofrece plantas de 2000 m2 . Serán 22.000 m2 comercializables sobre nueve pisos y una cochera cada 60 m2 de oficina. “En las tres obras, buscamos la certificación de normas LEED de sustentabilidad”, completa.
Otros históricos del rubro corporativo y con bajo perfil son los hermanos Villanueva, de CADI, la firma con la que comercializan Nodus, un campus desarrollado en tres etapas, donde la primera ya está operativa. “Son 14.000 m2 de alfombra donde tenemos a Total y Nucleoeléctrica Argentina, que administra las centrales nucleares, como clientes”, indica Juan Pablo Crespi, gerente de Operaciones de la compañía y agrega: “la zona tiene una ubicación privilegiada, está cerca de todo”.
A su vez, entre las razones de la explosión constructiva en la zona, asegura, “la gente escapa de la Capital en busca de recuperar el tiempo que se pierde a diario en el tránsito porteño, ante eso el corredor norte es el que atrae esa demanda. Además, otro factor es el menor costo de la tierra y por consiguiente los precios de alquiler más bajos que en zonas consolidadas”. Los hermanos Villanueva tienen años en el rubro, desarrollaron un complejo de oficinas con 6700 m2 frente a la clínica La Trinidad, en San Isidro, y los barrios cerrados Barrancas de San José y Barrancas de Santa María, en Pacheco. “El modelo implementado en San Isidro, donde se transformó una vieja fábrica en oficinas, desde que se compró este predio, en 2002, busca replicarse. La obra comenzó en 2011 y la etapa uno funciona desde hace un año y medio, allí trabajan 600 personas”, afirma Crespi con pasado en empresas de consumo masivo y una compañía de energía.
“En la etapa inicial el proyecto se apalancó con capital propio y solo el 20 por ciento está en manos de otros inversores. En la segunda etapa, con un costo de US$ 1400 más IVA el m2, pensamos prevender un 40 por ciento de la superficie, es decir, unos 10.000 m2 quedarán en manos de terceros y de ese total, ya se vendió un 30 por ciento”, adelanta el gerente de Operaciones de CADI, que cuando las tres etapas estén finalizadas –en alrededor de seis años– sumará casi 60.000 m2 de oficinas a la zona. Entre los pendientes, Crespi señala que, “en pos de mejorar las inmediaciones, estamos gestionando con la municipalidad de Vicente López la posibilidad de intervenir con murales las paredes de las calles Laprida y Campichuelo”; además buscará conectar mejor el acceso al Dot, a través de los túneles debajo de las autopistas.
Por su parte, Gutiérrez reflexiona: “Como toda gran ciudad, en Buenos Aires hay un proceso de descentralización importante, porque la infraestructura suele colapsar ante el desarrollo privado y entonces se da una tendencia a moverse hacia afuera. Allí, son los nodos como este que proliferan y las empresas vendrán en la medida que puedan obtener servicios equivalentes a los que tienen en microcentro”, finaliza .
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