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La radiografía del mercadode los outlets
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Los outlets sobre la calle Aguirre se volvieron un clásico de Villa Crespo y apuestan a ampliar los márgenes. La altura que va desde el 600 y hasta el 900 –desde Thames hasta Malabia– son algunas de las cuadras preferidas por las marcas. Otras vías que seducen son Gurruchaga del 700 al 900 –esto es desde Velasco hasta Castillo–, y Loyola del 500 al 700 –desde Serrano hasta Malabia– un área del barrio que se convirtió en un polo de ventas con descuentos de hasta el 30 por ciento. Se trata de una zona que, en los últimos años, generó un cambio de características en la ocupación del suelo: donde antes había un espacio residencial, ahora hay un cúmulo de locales comerciales, que además buscan sumar ofertas en otros rubros. De esta forma, los outlets entran en competencia con los tours de compras en Chile y con los lugares de compra de Miami. " Es un área de la ciudad que sufrió una fuerte transformación en la que la concentración de las marcas generaron un corredor que cambió el carácter de la zona", afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Mario Korn, Presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido, analizó que la demanda en el barrio está teniendo un crecimiento paulatino. "Si recorremos la zona delimitada por las avenida Córdoba y Scalabrini Ortiz, y las calles Vera y Thames encontramos que poco a poco el barrio de casas viejas se fue transformando en una zona puramente comercial. Grandes marcas han optado por sumarse al barrio de outlets, que a su vez comercializan productos de primera o fuera de temporada", y agregó: "Notamos que la zona se amplía más, con un efecto "derrame" a calles aledañas".
Si bien la demanda de la zona está dada por la convalidación de primeras marcas del rubro de la indumentaria y las novedades van acompañadas por las tendencias de las marcas y costumbres que conviven en ese centro de Villa Crespo, los especialistas advirtieron que ese crecimiento afecta a los pequeños comercios que quieren instalarse en ese lugar.
"La demanda está dada por grandes empresas del rubro indumentaria en un 90 por ciento, ya no hay lugar para franquicias o intermediarios y el otro 10 por ciento son emprendimientos gastronómicos que están abriendo en la zona como por ejemplo las cervecerías que se suman a las que ya existían en la zona", explicó Ariel Romano, titular de Conectar Propiedades. Al mismo tiempo, Korn opinó que "hay varias franquicias que están abandonando los shoppings para poner sus locales en "galerías a cielo abierto", dado que el costo operativo, las expensas y los alquileres les permiten maximizar sus utilidades".
"Las marcas tradicionales se han mantenido y las segundas marcas se han corrido. Además, se ha incorporado oferta de gastronomía y decoración", confesó Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. "Lo que vale más es la línea de vidriera, que es lo que más le sirve al local", enfatizó.
En relación a los precios para el alquiler o venta de los locales, el valor de los comercios varía según la cercanía con el corredor de locales: las esquinas o los puntos ubicados en la cercanía al núcleo de venta cotizan en alza. Las vidrieras espaciosas y con buenas visuales son las más buscadas por las empresas de primera linea.
Los precios mensuales de alquiler oscilan entre $80.000 y $250.000. "Los más demandados y preferidos son los espacios que tienen más de 200 metros cuadrados. También hay que tener en cuenta que la mayoría son casas modificadas que poseen jardines y patios con lo cual la marcas más importantes prefieren este tipo de locales", detalló Korn.
A la hora de hablar de precios de venta, otros son los números. Los especialistas coinciden en los montos: desde US$900.000 hasta US$2 millones, según el tamaño de local. Esto datos implican una oferta que va desde los US$4000 hasta los US$8000 por metro cuadrado.
Oferta de estreno
Una de las principales novedades de este año para la zona, es un emprendimiento gastronómico que se está construyendo en Gurruchaga al 1000, que surgió en la Casa San José, un antiguo convento que se recicló para albergar cuatro locales de gastronomía, oficinas y un hotel boutique. El polo gastronómico ocupa alrededor de 300 metros cuadrados cubiertos más un patio, que se expande en otros 150 metros cuadrados.
El espacio tiene techos de "más de seis metros de altura, vidriera a la calle y salida a un patio interno", detalló Juan Ignacio Mel, Gerente comercial de Mel Propiedades, que está a cargo del proyecto.
La calle Aguirre es un centro que crece hace años y sigue apostando a aumentar su oferta por los terrenos que aún quedan disponibles, pero eso las perspectivas de crecimiento dependerán del ritmo con el que se mueva la economía. "Si la inflación deja de ser un tema en la agenda de la gente y el consumo aumenta, sumado a un dólar más alto que favorece el turismo extranjero, vamos a ver un crecimiento mayor al actual en la demanda de este tipo de polos. A medida que la economía crezca, los límites se van a ampliar cada vez más. Hoy ya vemos locales ocupados en calles aledañas que estuvieron vacíos por mucho tiempo", sostuvo Korn.
Romano, por su parte, aseguró que siempre hay ofertas de venta y que la proyección del barrio va en alza. "En 2017 se han vendido locales grandes, pero muchas veces los dueños no quieren deshacerse de ellos porque son productos muy atractivos en la zona que al ser muy buscados por las marcas dejan buenas rentas. No hay una opción de reinvención tan buena. Villa crespo tiene un potencial que podría ampliar los terrenos", dijo y también destacó que el barrio se afianzó gracias a los emprendimientos inmobiliarios de vivienda, que recibe a familias y jóvenes para vivir.
"Todavía hay lugares para edificar. No va a ser un proceso voraz como el 2008 –cuando la zona tuvo su mejor auge para la conformación de los outlets de primeras marcas– pero de a poco los rubros mutarán", explicó Migliorisi. De hecho de a poco emerge la gastronomía y la sinergía con Palermo Soho está generando un mayor potencial comercial y hasta una posible reinvención. Así las cosas, el polo crece y dejó en el olvido lo que supo ser la avenida Córdoba, uno de los centros de outlets de indumentaria más fuertes de la ciudad durante la década pasada.
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