La radiografía regional del mercado de oficinas

Los inversores extranjeros comienzan a ver a la Argentina como un mercado para invertir en oficinas. Desde hace 15 meses tenemos muchas consultas y de a poco los fondos internacionales aumentan su participación en compañías locales de real estate, fondean alguna de ellas y analizan el mercado para ingresar activamente. Los fondos de inversión inmobiliario, inversiones de capital y de riesgo, constructoras e importadoras y fabricantes de insumos serán parte de los nuevos inversores”, dice Domingo Speranza, CEO de Newmark Grubb Bacre.

El mercado local corporativo atraviesa una época de bonanza y perspectivas de crecimiento, con bajos niveles de vacancia y precios sostenidos. “En A+ los valores están entre US$ 4500 y US$ 6000/m² y los alquileres tienen un promedio de US$ 33/m². La rentabilidad es del 5 o 6 por ciento anual, antes de impuestos. La mayor rentabilidad se da en zonas como Catalinas/Plaza Roma, donde se encuentra la densidad más alta de metros cuadrados de oficinas A+. Otro dato importante es que se logra mayor rentabilidad en Buenos Aires que en el interior del país. Esto también se da si lo comparamos con la región”, explica Mariano Ezequiel Costa, broker senior de Oficinas de LJ Ramos.

De acuerdo a los datos aportados por Newmark Grubb, el ranking comparativo de alquileres de oficinas en las principales ciudades de la región es encabezado por Río de Janeiro y San Pablo en Brasil con US$ 36,46/m² y US$ 33,35/m², respectivamente. Mientras tanto Buenos Aires ocupa el tercer lugar con US$ 27/m² de promedio ponderado de mercado, “si bien el valor de alquiler varía según cada propiedad y según su ubicación en la ciudad”, aclara Speranza. A continuación le siguen México DF con US$ 25,20/m²; Bogotá con US$ 22,02/m²; Lima a US$ 21,40/m²; y Santiago de Chile donde se paga US$ 20,05/m² para rentar una oficina.

“En términos comparativos, Buenos Aires se ubica casi en la mediana de las rentas de la región. El alquiler de las oficinas clase A/A+ se ubican en el rango de US$ 22,40 a US$ 28 por metro cuadrado por mes y el costo de expensas comunes entre US$ 5 y US$ 9,50/m², también mensual, aunque este indicador varía dependiendo de la eficiencia de la operación del edificio”, detalló Eduardo Di Buccio, gerente de Investigación de CBRE.

Pero según Pablo Manes, director de Consultoría y Transacciones de esta misma compañía, “San Pablo y Ciudad de México están por encima de Buenos Aires mientras que, por el contrario, Bogotá y Santiago se ubican levemente por debajo del promedio”.

En tanto, para instalar las oficinas y encarar su interiorismo –de acuerdo a los datos de Contract Workplaces facilitados por Speranza– se necesitan invertir US$ 550/m² para montar un espacio de nivel estándar de equipamiento y ambientación, US$ 800/m² si es para un nivel estándar superior y sube a US$ 1320/m² para oficinas de alta gama. Por su parte, Costa de LJ. Ramos aclara que “son varios los factores que pueden incidir en estos valores, entre ellos la calidad de terminación” y “el costo es similar tanto en el interior de la Argentina como en otros países de la región”. El especialista coincide en dividir esta inversión –sin muebles– en tres categorías de valores: US$ 500-600 por metro cuadrado; otra de US$ 700-800 y la última de US$ 1000 a US$ 1300.

Juan Pablo Gutiérrez, especialista en oficinas corporativas, sostiene que el costo del interiorismo en la Argentina principalmente en la ciudad y en el Gran Buenos Aires, suele estar en el orden de los US$ 700 a US$ 1200/m², si bien en el interior del país los costos son entre un 20 o 30 por ciento inferiores. Además, si se compara con los valores de otras grandes ciudades de la región, se está por debajo de San Pablo, por encima de Lima y en iguales condiciones que Santiago en Chile , pero allí hay crédito que hace que financieramente sea más barato en el tiempo. También Bogotá es un poco más económico que nuestra ciudad”.

Derrame regional

Consultados sobre la llegada de inversiones al mercado argentino corporativo así como sobre el impacto de la crisis brasileñas en este segmento del local, Di Buccio destaca que “la percepción para inversión de la Argentina ha mejorado bastante si comparamos con 2015. Diversas medidas económicas han aportado mayor credibilidad para los mercados financieros y también para el sector inmobiliario tanto comercial como residencial. Si bien las reformas facilitaron el movimiento de capitales y transparencia de algunos sectores, existen cuestiones pendientes por resolver para acelerar la captación de inversiones en inmuebles comerciales, tales como: estabilidad política, sistema tributario, mercado laboral y el contexto inflacionario”.

En tanto, Manes completa: “La región posee dinámicas muy diversas por lo que el efecto contagio no siempre se materializa tan visiblemente aunque, debido a la crisis en Brasil, algunas empresas y grupos económicos ponen su foco en la Argentina”.

El directivo de Newmark Gubb coincide: “Sin dudas la economía brasilera afecta a esta actividad. Pero, al mismo tiempo, la caída de márgenes de rentabilidad del negocio corporativo inmobiliario despertó interés en la Argentina, por parte de inversores inmobiliarios con fuerte presencia en Brasil. Hace meses que están explorando nuestro mercado y las oportunidades”. Gutiérrez suma su mirada del tema: “Buenos Aires ha estado muy retrasada en sector de inversiones de real estate. La imposibilidad de girar dividendos y de haber tenido un cepo con un tipo de cambio desdoblado, desalentó mucho la inversión de fondos del exterior y solo jugaron los players locales. Ahora las condiciones macro cambiaron y ello nos puso nuevamente en el radar”.

Este broker explicó también que “actualmente hay fondos externos que están asociándose con desarrolladores locales buscando oportunidades de inversión y las mismas conviven con otros desarrollos en otras ciudades de la región. El punto está en que nos llevan 10 años de ventaja, ya que países como Chile, Colombia, Perú han tenido un desarrollo del sistema financiero mucho más importante que el nuestro y eso permite un apalancamiento de los proyectos que hacen más dinámico al sector”.

A su vez, como Brasil tuvo una devaluación importante en los últimos años –continúa Gutiérrez– esto “acomodó a la baja los precios en dólares del mercado inmobiliario y los países limítrofes también han ajustado sus monedas, por lo que Colombia (Bogotá), Chile (Santiago) y Perú (Lima) si bien siguieron activos y con mercados sostenidos, han tenido alguna desaceleración. Brasil empuja a la región y –si los índices que se ven actualmente se sostienen– vendrán buenos tiempos para todos”

Proyecciones locales

Respecto a las perspectivas el equipo de Cushman & Wakefield anticipa que “el mercado de oficinas continúa subofertado. A corto plazo las perspectivas de crecimiento de superficie especulativa se estima baja y difícilmente podrá abastecer la demanda esperada de superficie premium. La escasa superficie futura es, en parte, consecuencia de la escasez de tierra estratégicamente localizada y de su elevado precio”. Detallan que está previsto que durante 2017 se incorpore al mercado la Torre Banco Macro, que aportará 35.000 m² al submercado Catalinas-Plaza Roma y que serán ocupados por el mismo banco. En el corredor Libertador del Gran Buenos Aires se finalizarán 12.800 m² que corresponden al edificio Open Office 1000, que ya se encuentran prealquilados en su totalidad a We Work Argentina, la compañía de coworking internacional.

De acuerdo a sus registros, durante el segundo trimestre del año la superficie disponible se redujo un 26 por ciento respecto del trimestre anterior dejando el índice de vacancia en 4,2 por ciento, muy cerca de su mínimo histórico. Esto se refleja en el volumen de actividad del mercado, que durante el primer semestre del año tomó 33.000 m² de superficie clase A y liberó 15.000 m², lo que dejó una absorción neta positiva de 18.200 m². “Las buenas expectativas de ocupación de superficie premium ha generado el inicio de grandes proyectos Respecto del precio de renta pedido se observa una desaceleración en la zona del distrito financiero, que acumula un incremento anual del 7 por ciento hasta el segundo trimestre del año, frente al 9 por ciento anual contabilizado hasta marzo de 2017”, concluye el relevamiento realizado por Cushman & Wakefield.