Oficinas: las nuevas exigencias del mercado y cómo ofrecer experiencias para dejar de competir con el piyama y las pantuflas

Con un seleccionado de expertos, se desarrolló el panel dedicado al mercado inmobiliario de oficinas en el Summit de Real Estate que organiza LA NACION desde hace 10 años, el evento más convocante del sector.

La cita fue con Nicolás Cox, presidente de CBRE Argentina y Chile; Diego Kexel, gerente general de WeWork Latinoamérica; Fernando Novoa Uriarte, socio en Newmark Argentina; Facundo Gago, director ejecutivo de Desarrollo de Soluciones para JLL Latinoamérica y Rafael Nolazco, director general de Cushman Wakefield para Argentina y Chile, quienes comenzaron a detallar variables y factores que marcan el presente y futuro del sector, moderados por Verónica Rubí, editora de LN Propiedades.

Recientemente se conocieron dos noticias que impactaron en el rubro de los edificios corporativos: JP Morgan alquiló una torre completa de 20 pisos de oficinas en el barrio de Núñez, que aún no se terminó de construir, y Chevron alquiló un edificio completo en Puerto Madero para expandir sus operaciones en el país. El contrato de JP Morgan por los 23.000 m² lo cerró CBRE y el acuerdo de la empresa petrolera estuvo a cargo de JLL.

-¿Estos contratos de alquiler de edificios completos, fueron hechos aislados o es una señal que podría marcar el inicio de otras operaciones similares en el país?

-Nicolás Cox: No son hechos excepcionales. El mercado viene mostrando un crecimiento positivo en la absorción de metros cuadrados. Puntualmente, con esas dos operaciones fue altísimo, sobre 50.000 m² netos. Hay una búsqueda de las empresas por encontrar espacios donde puedan atraer y desarrollar su talento.

-Rafael Nolazco: También la presencialidad juega fuerte porque muchas empresas están volviendo a full. Hay un ratio que es lo típico: dos días home office y tres días en la oficina; muchas hacen 4x1 y algunas están yendo a la presencialidad con los cinco días, como es el caso del banco financiero que alquiló los metros cuadrados en el corredor Libertador, ya que pide presencialidad total. Es una tendencia que estamos viendo y eso aumenta la absorción neta en nuestro mercado. De hecho el semestre que terminó es el de mayor absorción neta de los últimos seis años. Lo cual es un problema porque no hay metros.

-Facundo Gago: Otro problema son las nuevas generaciones porque no quieren volver. El 50% del mercado laboral son millennials y centennials. La oficina está compitiendo contra el pijama y las pantuflas. Hoy solamente el 15% de los empleados va cinco días a la oficina. Aparte, es una generación con altísima rotación y piden, por ejemplo, que el espacio de trabajo también le de experiencia. Que el empleado sienta su ser en el hacer. Hoy un edificio corporativo debería tener una cancha de pádle, una de fútbol 5, un espacio verde para caminar en el pasto y un lugar para mascotas. Eso es imposible.

-Diego Kexel: Desde WeWork, lo que vemos, es que hay mucha discusión entre presencialidad 100% o remoto 100%. Nosotros creemos que la regla es flexible e híbrido, todo dependiendo de las industrias, de las áreas dentro de las empresas, de las empresas mismas. Cada una está tratando de tomar sus propias decisiones en base a la retención del talento y a la experiencia que le quieren brindar a sus colaboradores.

- ¿Qué pasa con aquellos edificios que ya existen y deberían hacer una transformación integral?

- Fernando Novoa Uriarte: Nosotros identificamos tres niveles que son vitales para una renovación. Uno, el interiorismo de la oficina, o sea, la oficina per se. Otro es el edificio, qué características tiene, qué aporta a todos sus inquilinos. Y el otro es el entorno, que también es clave., esto sería cómo acceden los empleados, qué servicios da. Cómo interactúan esos tres niveles es fundamental porque un buen edificio en un entorno que es inseguro va a tener problemas de absorción. Entonces, la Argentina necesita hacer una adecuación delos inmuebles para las nuevas demandas.

Hay edificios que no tuvieron inversión en los últimos 15 o 20 años y ahora necesitan adecuarse para que se tomen los metros. Entonces, si bien hoy vemos niveles de vacancia que están rondando el 15,7% (alrededor de 300.000 m², según nuestro último informe), entendemos que hay una demanda insatisfecha, que no encuentra en la oferta lo que busca. Estamos convencidos de que si hubiese edificios nuevos, se alquilarían.

Hay un dato que es muy contundente: los últimos cuatro edificios que se van a incorporar al mercado tienen 100% de ocupación, no tienen un metro vacío. Es un dato que sin dudas se debe mirar y los dueños de los actuales edificios que tienen su antingüedad deben armar un plan de inversióne imaginar cómo va a estar su edificio en los próximos 15 o 20 años para seguir siendo competitivos. Así es en el mundo.

-¿Cómo se hace para traducir los en estrategia, en acompañamiento, en asesoramiento?

-Nolazco: La lectura de los números debería ir hacia el lado de entender qué es lo que la demanda está pidiendo. Y hoy lo que la demanda pide es edificios tecnológicamente avanzados, sustentables, con biofilia (que tengan verde), que es donde la gente y los talentos que las empresas se sienten más cómodos para trabajar.

- Cox: Hay cosas que se pueden mejorar desde la experiencia, el manejo de un edificio, la administración. Pero hay cosas que son estructurales. Hay edificios que están diseñados, por ejemplo, sin un área de delivery y hoy es impensado que no tengas un área donde recibir delivery. Un 35% del stock de clase A de Buenos Aires tiene más de 15 años. Y si llevás esa proporción a las zonas donde está el stock más grande, Catalinas, Puerto Madero o microcentro, el 65% de los edificios disponibles tiene más de 15 años.

-Gago: Lo que hay que hacer es integrar la inteligencia artificial con los sistemas de los edificios. En la Argentina siempre la energía fue “un chiste” porque nunca se pagó por su verdadero valor, ahora sí estamos pagando en serio. Y aquellos edificios que han integrado inteligencia artificial a los sistemas han bajado un 18% el consumo y ha aumentado la retención del talento del personal en un 30%. Y eso es lo que buscan hoy las empresas, cómo retienen y consiguen talento.

- ¿Cómo se incorpora inteligencia artificial en un edificio?

-Gago: Es medir absolutamente todo lo que pasa en tu edificio: qué espacio de usa, cómo se usa, cuántas personas lo usan, qué energía se consume. Eso permite hacer un uso eficiente de los espacios, darle el mayor uso posible, optimizar los costos y solucionar problemas de acústica, problemas de concentración u otros problemas que ahora las empresas están modificando. Antes de la pandemia había un 61% de presencialidad en las empresas, hoy es un 55%, es decir que estamos en una situación similar a la anterior a la pandemia. El 21% de las empresas en Latinoamérica están adaptando sus oficinas para ir a ese esquema de retención de talento.

-Hoy las empresas definen sus oficinas en pos del empleado para decidir ubicación, interiorismo, amenities, y están siendo más humanizadas. ¿Pensaron que alguna vez este mercado se manejaría poniendo al empleado primero?

-Nolazco: Los edificios históricos, icónicos de Buenos Aires, eran oficinas cerradas, con boxes cerrados. Y hoy es al revés. Lo que se está buscando es generar una cultura corporativa, que la oficina sea un medio de trabajo y de intercambio; un espacio donde se pueda transmitir la cultura de la compañía.

-También hoy se tiene muy en cuenta el bienestar y la salud dentro de la oficina

-Gago: Si voy a pasar mucho tiempo en ese espacio, tiene que darme otras prestaciones que necesito, algo distinto. Los empleados hoy en día te dicen para qué me voy a trasladar una hora o una hora y media desde la oficina hasta mi casa, perder tres horas en el día, cuando puedo hacer mi trabajo desde donde yo estoy. Entonces, la oficina le tiene que dar algo distinto para que vayan a ese lugar. La experiencia social, la experiencia de un after hour, un café, un desayuno, algo que los integre socialmente en la oficina. Hoy, por ejemplo, hay empresas con salas de gaming a donde los empleados van a jugar y son mucho más productivos que en su casa. Pero, aparte, no sólo lo usas para el gaming, también lo podés usar para trabajos de simulación, donde la gente se junta y arma equipo y se hace estrategias, capacitaciones. También hay oficinas que se piensan para ser “instagramables”. Eso lo está haciendo Airbnb que ambientó sus oficinas como los departamentos que alquila para que sus empleados vivan la experiencia de la gente que alquila sus departamentos en el día a día laboral.

-Kexel: En ese sentido, la discusión está cambiando... Antes importaba la cantidad de m², ahora es ver cómo se va a usar la oficina y entender por qué se necesita este espacio o aquel otro.

-Novoa Uriarte: El objetivo de la oficina hoy es atraer y federalizar el talento. Hoy todas las empresas compiten por el talento y el activo, y la oficina se ha convertido en un actor principal y estratégico para las empresas para atraer y retener ese talento.

Un tema que no es menor es que hay solamente dos edificios registrados en obra actualmente en nuestro mercado corporativo. Uno está en el corredor Panamericana y el otro está en Catalinas. Suman 85.000 m² entre ambos edificios. Uno va a estar listo para este año y el otro para 2028. Entonces los números son muy contundentes: lo que se absorbió este año representa el 60% del stock que estaba en construcción en un solo trimestre. Estamos en un punto de inflexión donde los desarrollistas e inversores tienen que empezar a tomar decisiones y construir nuevos proyectos, y los propietarios actuales también tienen que planificar su inversión para la adecuación de los espacios porque no habrá más que esos nuevos metros en los próximos años.

-Cox: Hay que ver hacia dónde se mueven las ciudades para contar con edificios de oficinas donde las personas viven. Los desarrollistas están comprando tierra porque ven que la demanda está y va a estar. En el largo plazo debería haber más y mejores metros cuadrados.

-¿Cómo es el uso del coworking hoy, ya pasó el boom de las oficinas flexibles? ¿Y cómo está WeWork luego de salir de su quiebra en el país y en el mundo?

-Kexel: La compañía salió el año pasado de manera muy exitosa. Hoy no tiene deuda, reestructuró US$4000 millones que tenía de deuda y tiene un portafolio súper premium con 600 ubicaciones a nivel global en 37 países. La compañía está más fuerte que nunca y somos rentables. Estamos viendo que los clientes son mucho más exigentes, que realmente quieren flexibilidad, bajar los costos y por eso nos eligen, pero que a la vez no quieren perder la calidad y quieren retener el talento. Este modelo flexible lo que permite es atender desde una persona individual hasta una gran empresa, las empresas con nosotros pueden crecer y se pueden achicar, con lo cual más allá de la coyuntura macroeconómica, nosotros somos una buena solución para cualquier empresa. En la Argentina y en la región tenemos un 80% de ocupación, en el país con cuatro sedes, dos en CABA y dos en zona norte. Estamos muy atentos a las tendencias y necesidades de las empresas para reaccionar rápidamente en satisfacerlas.

Tenemos un plan de crecimiento y queremos ir a aquellas locaciones donde podemos ser rentables y escuchamos mucho a nuestros clientes para crecer juntos.

- ¿Qué pasa con las oficinas que no son Clase A? ¿Hay mercado también para las Clase B o todos buscan “la más linda y la mejor”?

-Nolazco: Todos hoy están queriendo “la más linda y la mejor”, porque además el precio acompaña, entonces hoy las empresas están buscando sobre todo espacios nuevos, tecnología nueva, que cuenten preferentemente con alguna certificación.

-Novoa Uriarte: Hay otro punto a destacar. Hoy tenés edificios muy buenos, pero que tienen 10 propietarios diferentes, ¿y qué pasa con la demanda, cuando vos vas a una empresa que necesita dos, tres o cuatro pisos que tienen dos, tres o cuatro propietarios diferentes? Es un problema ponerse de acuerdo en todo. Entonces también hay que mejorar la calidad del ownership. Habría que ver la posibilidad de revertir esta costumbre que se ha hecho de desarrollar en base a pre-venta. Si el desarrollador tiene acceso a crédito para construir, eso lo permite contar la estructura de financiamiento adecuada, estabilizar ese activo, alquilarlo y poder venderlo a una sola mano, a un inversionista inmobiliario que se preocupe de la renta, y eso le va a permitir ser dueño de todo el activo, para ir adaptando ese activo en el tiempo y redistribuir espacio. Al tener un solo dueño puede invertir para que ese activo se mantenga en el tiempo, cosa que cuando son varios dueños es imposible. Y por eso los edificios antiguos llevan años sin renovación. En este mercado no funciona pensar “compro un activo, lo alquilo y no invierto un peso por 20 años”.

-Sin inversión no es posible la transformación, ¿qué necesita la Argentina para ser atractiva para los capitales nacionales y extranjeros?

-Cox: Considero que estamos en el comienzo de un ciclo muy positivo y deberían ser los inversionistas argentinos quienes den el primer paso, porque ellos conocen mejor que nadie la coyuntura. Se necesitan ciertas certezas para que un capital internacional llegue al país. Y suelen llegar cuando el activo ya está construido y terminado para aprovechar la renta y luego apuestan con algo más de riesgo para invertir en un desarrollo.

-Novoa Uriarte: Como dice Nicolás, necesitás un mercado de capitales que lo pueda desarrollar y reglas claras. La renta que percibe el inversor es buena, está entre el 6% y el 8%, antes los costos de construcción eran más bajos pero la rentabilidad era menor, entonces hoy el negocio está sano y previsible.

-Nolazco: Los créditos están focalizados en vivienda y poco a poco esperamos que se vaya ampliando más porque eso va a ser un motor para potenciar el desarrollo. El ladrillo es un refugio de valor, y las oficinas también son de ladrillo.

LA NACION

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