Oficinas, con buenas señales

Córdoba se posiciona como un polo tecnológico y esto motoriza el mercado de las oficinas en la ciudad.

Del lado de la demanda, las empresas, según explican los operadores inmobiliarios, son cada vez más conscientes de la necesidad de abandonar los departamentos para trasladarse a los espacios específicamente preparados para el trabajo por cuestiones de productividad e imagen. Por el lado de la oferta, los desarrollistas se esfuerzan por presentar propuestas con oficinas flexibles, altas posibilidades de conectividad, servicios y amenities, y hasta en algunos casos, características técnicas que convierten a las oficinas en AAA.

El sector sufre las consecuencias de las variaciones de la economía y las medidas que afectaron al cambio. Los primeros índices de 2012 que muestran el comportamiento del rubro a finales del año último no son positivos. Durante 2011, el Indice de Ventas de Inmuebles en Córdoba se redujo en un 19 por ciento en comparación con 2010, según datos de la Cámara de Desarrollistas Urbanos local.

Las oficinas representan una parte muy pequeña del mercado inmobiliario total de Córdoba –el 5% de las ventas totales–, dominado ampliamente por los departamentos y barrios cerrados. Según el mismo índice, el último año se ubicaron un 42,5% por debajo del nivel de 2010.

Polarizadas

La mayor parte de la oferta se ubica en la zona céntrica y los sectores norte y noroeste. Mientras el primer sector concentra unidades de menor tamaño, destinadas a pequeñas empresas, consultorios o estudios jurídicos y contables, el segundo se ocupa de las unidades de mayor dimensión, que suelen ocupar compañías multinacionales con gran cantidad de empleados.

El microcentro conserva las ventajas de tener todo al alcance de la mano: Estado, entidades públicas, zona financiera, comercios, restaurantes, servicios varios. Pero, según indica Pablo Cardozo, responsable de la división Oficinas de la inmobiliaria Sergio Villella, el índice de vacancia es alto.

El norte, por su parte, concentra unos 20.000 m2 de oficinas localizadas camino al aeropuerto y en los barrios Cerro de las Rosas, Villa Belgrano, Alto Verde y Poeta Lugones. El índice de vacancia en este caso es inferior, pero los servicios, si bien crecen a medida que pasa el tiempo y el desarrollo residencial se agiganta, no son tan vastos como en el centro.

Sobre las plantas puntualmente, en el centro de la ciudad las unidades promedian los 90 m2, aproximadamente, con algunas excepciones como Capitalinas, y en el norte, la media asciende a los 166 m2.

Entre los proyectos premium se encuentra Capitalinas. En la ribera del Suquía, cuenta con tres bloques de oficinas de alta gama con una ocupación al ciento por ciento, y ya sumó una torre de usos mixtos que combinará residencias y un hotel de la línea Raddison.

En el centro está Cañada Office, un edificio corporativo en la intersección de las calles Colón y Cañada, con seguridad, sistema de detección de humo e incendio de doble circuito, y salón de usos múltiples con pérgolas y asadores.

Ciudad Empresaria es otro de los referentes, pero de la zona norte de la ciudad. "Las oficinas son AAA y conjugan el ocio productivo con el trabajo, porque además de confort en las unidades el precio articula una cancha de golf, un hotel y el mayor centro de congresos y convenciones del interior", explicó Daniel Parodi, titular de la empresa.

En cuanto a la cotización de las unidades, expresada libre de gastos, depende mucho de las características de cada oficina y de la zona en la que se emplaza. Pero según relevamientos, los alquileres oscilan entre los 7 y 15 dólares mensuales, y el valor de venta del metro cuadrado de 1200 a 2000 dólares.

"Los valores están comenzando a subir de a poco. Venimos de cinco años de precios estabilizados después de un gran aumento inicial y parece que la tendencia vuelve", planteó Cardozo, de la inmobiliaria Sergio Villella.

En cuanto a las ventas, según Damián Perucci, socio de la inmobiliaria Workplace, hay un mix. "Para el inversor, la oficina es una fuente de ahorro y rentabilidad", explicó. "El inversor de las oficinas es parecido al de departamento en términos de montos, pero con la diferencia de que se da cuenta de que el valor de las unidades hoy está relativamente bajo y que puede ser una oportunidad para el futuro, con rentabilidades de entre el 5 y 7%", agregó Cardozo.

Los operadores y desarrollistas opinan que el mercado inmobiliario no está en su mejor momento, pero apuestan a las oficinas como negocio.

Adolfo Murúa, de Capitalinas, explica que el año casi no arrancó en comparación con otros. "Hoy, el mercado está medio frenado por los controles al tipo de cambio, porque la presión de las autoridades sobre la información de fondos hace que los inversores se animen menos. Estamos esperando que esto se revierta", dijo.

Parodi, de Ciudad Empresaria, también es precavido: "Si bien el mercado no muestra la dinámica que los años anteriores, no podemos asegurar que existan problemas, porque la demanda de espacio de alta gama está en auge y por los valores competitivos de esta oferta. En el corto plazo creo que habrá más demanda y más exigente. No basta sólo con proveer el ladrillo, sino toda una gama de servicios que lo complementen", opinó. La oferta, con precaución, sigue avanzando y comienzan a aparecer propuestas corporativas en zonas nuevas para las oficinas. Una es la ribera del río Suquía, donde se instalaron desarrollos residenciales de alto nivel con financiación propia. "La avenida Humberto Primo, paralela al río, se transformó en un corredor con desarrollos corporativos, hoteles y restaurantes. En dirección al Nuevo Centro Cívico hay grandes proyectos de revalorización del río y eso le da vuelo a la zona", explicó Adolfo Murúa. Hay nuevas propuestas también en avenida Colón, una de las principales arterias de la ciudad. "Colón arriba cuenta con muchas obras grandes; en un futuro por allí pasará el subte, tiene accesos tanto al centro como al norte, servicios e infraestructura", indicó Cardozo. Por último, todos los players del sector esperan que se consolide la zona del aeropuerto. "La región concentra, aproximadamente, un tercio de la oferta de oficinas de alta gama de Córdoba. Es un polo natural, está a dos minutos de avenida Circunvalación, lo que garantiza la accesibilidad", dijo Parodi.