Oficinas: el sector se enfrenta a un nuevo reto, ¿cómo lo superará?

Los analistas afirman que, de no mediar ninguna situación extraordinaria, con el correr de los meses este regreso se irá haciendo más pronunciado. También se definirán esquemas de trabajo que están siendo puestos en evaluación en este tiempo, sobre todo lo que tiene que ver con los horarios, los equipos que alternen la presencialidad y la virtualidad, y la logística de cada una de las organizaciones.

Si el sector logra comenzar 2022 -dice Ferrero- manteniendo la tendencia del último trimestre será posible que el mercado lo interprete como una señal positiva. Esto fomentaría un crecimiento en inversiones sostenidas a lo largo de todo el próximo año.

Por otra parte, los referentes esperan un gran movimiento, el cual llegaría de la mano de la re-localización de una gran cantidad de empresas. “Esta circunstancia impactaría en todo el mercado, no será algo exclusivo de uno u otro rubro ni de las empresas grandes, medianas o pequeñas”, cuenta Mariana Stange, fundadora de Mariana Stange Real Estate.

Otro fenómeno de estos tiempos es que muchos son los factores que invitarán a las diferentes compañías a aventurarse a la odisea de enfrentar una mudanza. Uno de los principales motores para ello son los modos laborales que llegaron con la nueva normalidad. “El modelo actual de trabajo, sin duda, propone a las empresas una reducción de superficies ociosas. Por otro lado, la depreciación de los valores de alquiler estimulan a realizar el denominado fly to quality o a mejorar la ubicación o localización de las oficinas. Esta variable puede estar incentivada por mejorar la calidad del inmueble o por conseguir un destino más óptimo para la mayoría de los colaboradores. Ambas son tendencias que comenzaron a manifestarse este año”, cuenta Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss. Stange agrega que “en gran parte estas decisiones vendrán de la mano de la búsqueda del bienestar del personal en sus espacios de trabajo. Son estrategias que no sólo se intentarán para invitar a los colaboradores a volver a la presencialidad, sino también para retener los talentos”.

Para el futuro, a corto y mediano plazo, la gran búsqueda de las compañías será generar oficinas sustentables y armónicas. Pero para Guido Mosin, Research Manager de JLL, no todos los propietarios de edificios se están adaptando bien a este nuevo escenario. “Como siempre, el mercado tendrá ganadores y perdedores. Los exitosos serán los que primero se adapten a las necesidades de los clientes. Lamentablemente, notamos que hay algunos propietarios que aún son poco flexibles y, sin dudas, eso podría costarle bastante caro”, sentencia Mosin.

Para este año que se inicia las firmas de coworking también empezaron a diseñar su nueva estrategia. Desde Wework buscan plasmar un nuevo proceso de expansión acorde a la nueva realidad. “Nuestra intención será buscar locaciones más pequeñas en diferentes barrios. El objetivo es acercar espacios de trabajo a las viviendas de la gente. Hoy el modelo pide cercanía o descentralización, y es por eso que apuntamos a crecer en las principales ciudades de Argentina dando respuesta a este nuevo formato que, sin dudas, cambiará el modelo de negocio”, afirma Tomás Calusio, director de WeWork Argentina.

Todo cerca

Según los indicios que comenzó a mostrar el último trimestre de 2021, para el año próximo hay varias zonas que se proyectan como las protagonistas. “Una que no deja de sumar adeptos es Palermo, a él le siguen los diferentes tramos del denominado corredor Norte de la ciudad. Hay que dedicarle un párrafo aparte a Catalinas, éste seguro nos dará una sorpresa”, arriesga Mosin.

Según Stange, uno de los polos con potencial es el Distrito Tecnológico (DT), el cual está cada vez más visto tanto por empresas que buscan cambiar su radicación como por inversores. “Creemos que Parque de los Patricios, de la mano del DT, será uno de los rincones porteños más elegidos durante 2022. Allí no sólo se mudaron una gran cantidad de pymes durante este año, sino que además cosechó un sinnúmero de consultas de grandes compañías que se encontraban en la búsqueda de nuevos espacios”, dice la broker. “El centro con la gran caída de valores, fruto de la alta vacancia, será elegida por muchas empresas que requieran accesibilidad y bajos costos fijos”, amplía. Weiss incluye en el grupo de las estrellas de 2022 el corredor Norte, que se desarrolla a lo largo de la avenida Del Libertador, en el tramo de la provincia de Buenos Aires que va desde la General Paz hasta la avenida Márquez.

Newmark Argentina revela que al día de hoy hay en construcción 236.320 metros cuadrados rentables de oficinas clase A, de los cuales se espera que durante 2022 se incorporen 78.067 m2. “Más del 40% de esta superficie va a ingresar al submercado Norte GBA; mientras que el 32% a Norte CABA”, comenta Mosin. Y amplía Rafael Valera, broker senior de Cushman & Wakefield: “La mayor cantidad de proyectos de gran escala y última generación se desarrollan, en la actualidad, en el corredor Panamericana y Camino Bancalari”.

Para Elbio Stoler, Fundador y Director de ADN Developers -que actualmente lleva adelante varios complejos de oficinas-, el gran motor del desarrollo de las nuevas zonas tiene que ver con la evolución tanto residencial como comercial de diferentes áreas. “Los excelentes accesos, el crecimiento de los desarrollos residenciales de lujo sumado a la gran oferta de servicios comerciales y gastronómicos de categoría invitan al crecimiento del mercado de oficinas. Es lo que está sucediendo, por ejemplo, en Belgrano. Allí cada vez más se instalan oficinas de alta gama. Por otra parte, existe una tendencia cada vez más fuerte, y acelerada por la pandemia, a vivir cerca de donde se trabaja, y por eso las empresas se están mudando hacia donde residen sus directivos y mayoría de empleados”, sostiene Stoler.

Los valores

En lo que tiene que ver con los valores los especialistas sostienen que éstos ya han tocado un piso, y la recuperación que comenzó estos meses se profundizará a lo largo de 2022. “Si bien, esto es una suerte de futurología, ya que no sabemos con certeza cómo continuará la evolución de la pandemia -de no mediar desafortunados sucesos- la lógica diría que estamos ante el incremento de los precios de las oficinas tanto de clase B como las premium. En este último segmento hoy los valores promedio del metro cuadrado se ubican entre los US$24 y los US$28; mientras que en la categoría B los precios medios rondan entre los US$15 y los US$18/m2, dependiendo como siempre de localización y estado de los inmuebles.

Un dato no menor -comenta Gonzalo Pellejero, gerente de oficinas y locales del Grupo Adrián Mercado- es que aún existe stock vacante en ambas categorías en valores muy accesible. Algo que muchas compañías lo consideran una tentadora oportunidad. “Esos metros se absorberán en los próximos meses y se consolidarán los valores antes dichos. De suceder todo esto, sin dudas, los precios de arrendamiento experimentarían un incremento para mediados de 2022″, sostiene el broker del Grupo Mercado.

Para Pablo Papadópulos, gerente división oficinas de L.J. Ramos, dar un pronóstico sobre precios, absorción y nivel de vacancia resulta un poco aventurado, ya que más allá de la situación sanitaria, todavía faltan resolver algunos temas económicos no menores, como por ejemplo: presupuesto 2022, acuerdo con el FMI y también algunas decisiones de índole económica que forman parte de la agenda política. “Todavía hay mucho espacio disponible como para pretender que los valores comiencen con una tendencia a la suba, más allá de las expectativas que puedan tener algunos operadores. Vale recordar que el mercado de oficinas premium posee actualmente unos 250.000 m² disponibles libres, y la demanda neta histórica -cuando el PBI real crecía por encima del 3%- se ubicaba en los 50.000 m²/año”, finaliza el ejecutivo de L.J. Ramos.

Las oficinas 2022

La pandemia, la nueva normalidad y el regreso paulatino a las actividades cotidianas definen un nuevo escenario tanto laboral como inmobiliario (en ambos casos, desconocido) el cual poco a poco comenzó a definir nuevas necesidades tanto sanitarias como de vinculación. Esta nueva forma de relacionarse se comenzó a traducir en los nuevos espacios de trabajo, que según los que saben del tema (arquitectos y brokers) están comenzando a mutar. “Muchos de estos cambios serán fundamentales tanto para retener como para captar talentos. Hoy la política de espacios y la modalidad de trabajo cobraron una importancia mucho más grande que previo a la declaración de la pandemia”, dice Calusio.

Según los referentes del sector la oficina 2022 debería ser:

- Flexibilidad y fluidez. Estos tiempos demandan espacios aptos para ser utilizados por distintos colaboradores en diferentes momentos. Éstos deben ser descontracturados y tener características colaborativas. Es decir, deben ofrecer la posibilidad de armar y rearmar espacios según las diferentes necesidades que tengan los empleados.

- Tecnología. El trabajo híbrido permite la posibilidad de trabajar en simultáneo con ambas con todos los miembros del equipo. Más allá del lugar desde donde esté realizando su actividad.

- Biofilia. Esta tendencia llega de la mano de la neuroarquitectura y contempla la creación de espacios verdes dentro de la oficina, sectores de relax que incluyan sonidos y texturas agradables. Esta es una de las premisas de los responsables de recursos humanos para generar bienestar entre los colaboradores.

- Terrazas y balcones. Tener sectores al aire libre es top en la lista de requerimientos. Sin duda, esta tendencia se convertirá en el nuevo standard de la oficina post-Pandemia

- Amenities. La nueva oficina debe contar con espacios para guardado de bicicletas y monopatines eléctricos (esta modalidad es cada vez más utilizada para el Commuting) baños que brinden la posibilidad de ducharse y sectores al aire libre donde pueda combinarse el ocio con el trabajo comunitario.