Oficinas: por qué son las niñas bonitas del mercado

La ley de oferta y demanda es clave en toda negociación, inclusive para cerrar operaciones inmobiliarias en el sector corporativo. De este modo, a menor cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles para alquilar, mayores los precios. La ubicación, las características de la zona, la categoría del edificio, la conectividad con los medios de transporte, los servicios y las dimensiones de las plantas son determinantes al momento de fijar un valor de renta, en especial en el mercado A+, donde el stock y la vacancia que existe determina la firmeza de la renta a exigir.

Si bien hay que diferenciar el segmento de oficinas A+ y A de la categoría B y C, en los primeros dos casos son las que concentran la atención de los grandes capitales. Es decir los players que desarrollan la mayor cantidad y calidad de metros cuadrados y reflejan las tendencias de la oferta y la demanda.

"Los precios del mercado de oficinas seguirán levemente en aumento durante los próximos meses porque continuará subofertado a corto plazo y no podrá abastecerse la demanda esperada", afirma José Viñas, broker senior de Cushman & Wakefield. La demanda premium mantiene desde hace un año una absorción neta positiva: durante 2017 el mercado tomó 92.000 m2 de superficie clase A y liberaron 31.800 m2, lo que dejó una absorción neta positiva de 60.200 m2. Dado ello, "la vacancia continúa a la baja" por lo que "la ley de la oferta y la demanda demuestra una vez más su vigencia y explica que los valores hayan ascendido a niveles tan poco habituales", sentencia.

El índice de vacancia en Buenos Aires es "relativamente bajo", de 3,6 por ciento. Además, en la zona fuera del distrito financiero, en el corredor Libertador tanto de la Capital Federal como de la provincia, y en el nodo Panamericana–General Paz no se muestran superficie premium disponible desde hace seis meses. "A futuro el escenario marca que se viene un mayor stock en oficinas Clase A pero recién se verán los resultados hacia fines de 2018 y principios de 2019 cuando se prevé que se finalicen 415.000 m2 de superficie premium. A su vez, a partir de 2020 habrá 365.000 m2 más que actualmente están en proyecto", advierte Viñas.

En base a esto se debería inferir que los precios "se podrían estabilizar o incluso podrían bajar porque al haber más stock, aumenta la vacancia y como consecuencia disminuyen los valores. Pero, el comportamiento de este mercado no siempre es tan lineal. En el juego también intervienen los edificios clase B o C, que podrían ser liberados por empresas para mejorar sus condiciones o bien se podrían abrir nuevas oficinas de compañías que vengan del exterior. Dado esto, inferir el comportamiento futuro con respecto al nuevo stock a incorporar es un aspecto que empezará a ser visible con las primeras señales del mercado, lo cual hoy es algo prematuro", analiza el especialista de Cushman & Wakefield.

A su vez, al comparar con la región, Buenos Aires tiene un largo camino por recorrer: "Venimos atrasados en los niveles de stock. Hay mucho por hacer y algunas barreras que sortear: la falta de fuentes de financiamiento es una de ellas dado que esto hace que el desarrollo de oficinas premium se concentre en solo un pequeño número de desarrolladores locales. Otro inconveniente es la disponibilidad de tierra estratégicamente localizada, si bien la solución actual se da a partir de las tierras que el Estado está vendiendo. A futuro, este problema volveremos a tenerlo si no se crean nuevos corredores o se amplían los actuales", afirma Viñas.

De acuerdo al análisis de mercado de Colliers Internacional, en el último año se demandó más superficie de oficinas A+ que A. "Esto, contrastado con el alza de los precios de las oficinas con mayor categoría, valida la predilección del mercado por los espacios premium", aseguran en la compañía. Asimismo, al estudiar los proyectos de oficinas hacia 2022, "se puede constatar la orientación del mercado a construir edificios categorías A+/A con certificación LEED y en menor medida edificios de categoría B". Para el término de 2018 ingresarán 65.724 metros cuadrados ubicados predominantemente en el corredor Norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, estiman desde esta consultora.

Para Eduardo Di Buccio, research manager de CBRE Argentina, los precios de venta y alquiler "se ajustarán para mantener la ecuación de rentabilidad pero no habrá cambios significativos. El volumen de transacciones está estable respecto de los últimos 12 meses y no se esperan cambios relevantes en el corto plazo". Y además prevé que habrá "un marcado crecimiento en el inventario para los próximos años" dado, entre otros factores, por los nuevos desarrollos corporativos que se construirán a partir "de la inyección de terrenos" de las subastas públicas de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), como la parcela que compró TGLT y las tres con las que se quedó Consultatio en la zona porteña bautizada como Catalina Norte II.

"Si se analiza en detalle los desarrollos en curso y los proyectos, si bien la mayoría de ellos se darán en Clase A+, hay un importante número de proyectos, alrededor del 44,3 por ciento de la superficie, que por sus especificaciones técnicas no llegan al tope de gama. Naturalmente, el ingreso de nuevos productos en Clase A+ aumentará la tasa de vacancia del segmento que se encuentra en promedio por debajo del mercado, ya que la oferta de clase A posee mayor disponibilidad", destaca el entrevistado de CBRE.

Los números hablan

El último relevamiento realizado por Colliers estableció que a fines de 2017 los precios de renta mensual por metro cuadrado de la categoría A+ cerraron en US$30,1 y de la categoría A en US$20,7. Esta brecha entre ambos aumentó notablemente en el último año: 31,2 por ciento, para finalizar el promedio de la categoría premium en US$23,4/m2. "Se consolida la tendencia a la diferenciación de los precios de las categorías A+ y A. Este fenómeno se presenta paulatinamente desde 2016 y refleja una mayor demanda dentro del segmento premium, en un contexto de escasa disponibilidad y que adicionalmente se observa una constante migración de las compañías a los espacios A+". analiza Juan Manuel Farola, gerente de la División Oficinas de Colliers.

En cuanto a venta, se concretaron transacciones en valores que rondan los US$3500 por m2, aunque se trata de casos donde el vendedor decidió desprenderse del activo por el ciclo del negocio o un mejor uso del capital. En cuanto a nuevos desarrollos premium existen precios de referencia que oscilan entre los US$4000 y los US$6500 por metro cuadrado, con distintos niveles respecto en sus condiciones de entrega. Sobre las tasas de retorno, estuvieron entre el 8 y 9,5 por ciento. "La performance de este indicador dependerá más que nada del stock de m² que se dispongan para la venta pero, por sobre todo, del comportamiento de la demanda que al final del día convalidará los valores de alquiler que determinarán el retorno esperado", agrega el ejecutivo.

Para Farola se observa un mercado "con cierta recuperación en términos de valores, explicado por la absorción de A+ y un mayor nivel de consultas por parte de compañías de sectores específicos que comienzan a evaluar posibles proyectos de relocalización en busca de mayor calidad en los espacios, mayor eficiencia de costos en relación al tamaño de las plantas y en zonas más amigables respecto a su ubicación actual". Viñas coincide con que se percibe un mayor movimiento: "Desde fines de 2017 el panorama mejoró. Actualmente se registran más cantidad de búsquedas y consultas que hace un año atrás e inclusive el cierre de operaciones, tanto de compraventa como de alquiler, es mayor al de años anteriores".

En cuanto a los precios de alquiler de oficinas Clase A alcanzados en Buenos Aires, este agente inmobiliario amplió la respuesta: "Estamos ante un hecho histórico dado que, por ejemplo, llegan a US$ 40 mensuales por metro cuadrado en el edificio BBVA que estamos ofreciendo en alquiler. Ante la poca oferta de oficinas que tiene la Capital Federal y el Gran Buenos Aires, el mercado reacciona aumentando los valores. Al incrementar los precios de alquiler, aumentan los de venta, sostenidos por las tasas de capitalización que buscan los inversores. En los últimos años los precios promedio de renta han crecido levemente cada año". Un dato es que en el Centro Empresarial Libertador que desarrolla Raghsa en Avenida del Libertador al 7200, esquina Manuela Pedraza, Núñez, los valores actuales de prealquiler arrancan desde los US$ 31 por m2 al mes pudiendo variar en función del piso que se alquile", detalla el broker.

Por su parte, Di Buccio afirmó que tanto los precios de alquiler como los de venta "se han mantenido mayormente estables a lo largo del último año con tendencia al alza en el caso de alquileres". El promedio general de rentas aumentó 3,7 por ciento en los primeros tres meses del año respecto del año anterior. Sin embargo, en el segmento Clase A+ el incremento fue más marcado (13,7%) y se explica por una mayor demanda y menor disponibilidad de productos de alta categoría sumado a la incorporación de nuevas superficies en lo más alto del segmento. "Estos espacios se comercializan en el techo de las rentas e incluso empujan la frontera a nuevos máximos", considera. Los valores de alquiler mensual por metro cuadrado hasta el año pasado variaban entre los US$22 y los US$ 42 Clase A+ y entre US$ 15 y US$ 35 para Clase A, de acuerdo a los datos recogidos por CBRE. "El movimiento de precios en alza iniciado en 2014 está llegando a una meseta debido al equilibrio entre oficinas más costosas de mayor categoría, en conjunto con mayor disponibilidad de oficinas en la sección inferior del rango de precios", concluyó el vocero.

Mapa de búsqueda

De acuerdo a un estudio realizado en base al entrecruzamiento de datos de las visitas a los avisos de oficinas publicados en Mercado Libre Inmuebles y los indicadores del mercado relevados por la consultora corporativa Cushman & Wakefield en el último trimestre de 2017, se pudo apreciar cuáles son las zonas y los proyectos que más interés suscitaron entre los internautas. De allí se desprende que el Corredor Libertador, tanto del lado de la Ciudad de Buenos Aires como de Provincia, fue claramente el que más clics recibió. "Los desarrollos en construcción –como el de Raghsa en Núñez–, que sumarán 60.000 m2 rentables a fines de 2019, se convirtieron en un atractivo para las empresas que buscaban grandes superficies pero no encontraban plantas que superaran los 1000 m2", relató Mercedes Pagliettini, broker senior de la compañía.

"Los corredores con mayores aumentos en el ratio de visitas fueron el Corredor Libertador (CABA y GBA) con un pico máximo durante el tercer trimestre, al igual que Puerto Madero, y el Corredor 9 de Julio, que muestra un repunte significativo hacia fin de año", detalló Hernán Ibáñez, gerente Comercial de Mercado Libre Clasificados. En tanto, en Microcentro y Retiro-Plaza San Martín el ratio bajó debido a que la superficie disponible permaneció prácticamente sin cambios, pero descendió el número de visitas online. El submercado Catalinas-Plaza Roma también disminuyó pero se debió al incremento de la superficie desocupada. El Corredor Panamericana fue el único submercado que presentó un comportamiento más estable a lo largo de todo 2017.