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Parques industriales: las zonas más buscadas y los precios del mercado
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En este 2020, de la mano del aislamiento social y de la pandemia, los grandes ganadores fueron los sectores logístico y el e-commerce. Entre ambos lograron darle protagonismo a los agrupamientos o parques tanto logísticos como industriales. En este contexto, estos complejos no sólo ofrecieron mayores seguridades sanitarias, sino que, además, facilitaron las herramientas necesarias para garantizar el correcto desempeño comercial de las empresas allí radicadas. “Por éstas y por otras razones cada vez son más las empresas que buscan instalarse en este tipo de proyectos”, afirman desde Red de Parques Industriales Argentinos.
En la actualidad, y en el escenario pos-pandemia, muchos son los lugares que parecen contar con potencial para llevar adelante la mudanza de una empresa en un centro logístico. Y todos comparten una característica distintiva: la ubicación. “Esta variable siempre resultó determinante. Antes de la irrupción del Covid-19, cualquier broker que conocía del sector era capaz de afirmar que la principal demanda de las empresas que buscaban estos proyectos era una buena ubicación. Hoy, en este presente pospandemia, donde la logística -de la mano del e-commerce- creció de manera exponencial, la localización tiene un rol más importante aún. Y se pone de manifiesto, aún más, en la denominada última milla, donde las demandas se centran en las ubicaciones adyacentes a los grandes centros de distribución o en los lugares estratégicos, que permiten llegar con el producto al usuario final en muy corto tiempo”, explica Alejandro Winokur, sodio y director del área Industrial de Newmark Knight Frank. Para las empresas, mudarse a este tipo de complejos les ofrece una amplia variedad de beneficios, entre los que se destacan un mejoramiento no sólo en sus servicios sino también de los costos de gestión (los cuales se hacen más amigables con la compañía), un incremento en la competitividad y una mayor previsión del trabajo a mediano y largo plazo. “Otro dato relevante es que muchas zonas o municipios ofrecen beneficios impositivos y de radicación para aquellos que se instalan en el lugar”, explica Santiago Isern, broker industrial de Cushman & Wakefield.
Norte, el más demandado
Según los especialistas, el corredor por lejos más solicitado es el Norte. Esta área es la que mayor desarrollo tuvo en la década pasada, básicamente por la integración al Mercosur. La zona actualmente cuenta con unos 17 parques y unas 500 empresas radicadas dentro de ellos. “La mayoría de las compañías quiere estar allí. La fortaleza de esta zona la determina su dinamismo, la inmejorable ubicación, la calidad de sus accesos tanto para camiones como para vehículos de mediano y pequeño porte y la proximidad con la ciudad de Buenos Aires. Estas características la ponen en el primer escalafón de los más solicitados. Sin dudas, la poca disponibilidad de tierra la convierte entonces, para muchos, en un objeto de deseo que termina alimentando la valoración del metro cuadrado”, comenta Winokur.
Sur, el de mayor potencial
La zona Sur es la menos explotada y desarrollada en los últimos 10 años y, por ende, la que se presenta como el sector con mayor potencial de crecimiento y expansión. “Este corredor -que hoy cuenta con 15 agrupamientos entre industriales y logísticos, y que dan cobijo a unas 750 empresas- es uno de los lugares que, seguramente, en no mucho tiempo, será un gran protagonista porque tiene un gran potencial tanto para el sector industrial como logístico. Su proximidad con el puerto de Ensenada, sus buenas conexiones con el aeropuerto de Ezeiza y con el Camino del Buen Ayre (que aún está pendiente la finalización de sus obras, pero que una vez concluido unirá esta zona con los corredores Oeste y Norte), lo convierten en el principal bastión. Puntualmente, en el Sur de Buenos Aires, la mayor expansión se dio en Canning y Ezeiza que, junto con el corredor de la Ruta Provincial Nº2, son los lugares con mayor potencial”, explica Dennis O’Keefe, gerente de la división industrial de la Inmobiliaria O’Keefe. Y agrega que “respecto a Ensenada se espera que aproveche su desarrollo industrial a partir de la habilitación del puerto de La Plata; por otra parte, con la inauguración del Paseo del Bajo el corredor Buenos Aires-La Plata logró una inmejorable accesibilidad al puerto de la Ciudad”.
La zona Sur, a diferencia de la Norte, cuenta con una gran oferta de tierra disponible a muy buen precio, un atractivo para desarrolladores e inversores-. “En esta zona actualmente hay cada vez más municipios que están dispuestos a acompañar de diferentes maneras a las nuevas propuestas logísticas e industriales.
Oeste, en crecimiento
En densidad de proyectos, la zona oeste es la que se ubica en el segundo lugar del ranking bonaerense. En la actualidad, este sector de la provincia cuenta con 14 parques, los cuales albergan a unas 400 empresas. “Dentro de esta área, General Rodríguez se presenta como la gran protagonista. Esta localidad, ubicada a 55 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires, es la que mayor desarrollo industrial presentó en este eje durante los últimos años. Para muchos, éste es un punto estratégico entre el Norte y el Sur. En este sector, la mayoría de las empresas buscan radicarse próximas a la ruta 6, ya que es la principal arteria que sirve como vinculación con todos los ejes”, explica Christian Fucile, fundador y presidente de la constructora IMB.
Nuevos inversores
El presente que está viviendo el sector de los parques logísticos e industriales está llamando la atención de nuevos jugadores que, motivados por rentas mayores y más seguras, comienzan a destinar parte de sus ahorros a este sector inmobiliario para muchos desconocido. “Últimamente, este rubro inmobiliario comenzó a seducir a un público que, históricamente, sólo reparaba en los locales comerciales (con superficies hasta 250 metros cuadrados) o en oficinas con superficies pequeñas y medianas”, dice Leandro Mercado, director de la división Industria del Grupo Adrián Mercado.
Los valores del mercado
Sobre los precios, Isern sostiene que cuanto más cercanas están las tierras a la ciudad de Buenos Aires, más altas es su cotización. Este valor se incrementa si el terreno se encuentra en un lugar con fácil acceso por medio de autopistas o rutas. Los referentes consultados coinciden en que, en líneas generales, los valores de venta promedio oscilan entre los US$40 y US$120 por metro cuadrado. “Estos precios pueden llegar hasta los US$150 por m2, cuando el terreno se encuentra dentro de un parque industrial consolidado, con seguridad, infraestructura, caminos y administración, entre otros servicios. También se pueden encontrar tierras sin mejoras (campos) a menores valores. Allí hay que considerar todas las inversiones que cada empresa debe realizar antes de mudarse y comenzar su actividad comercial en el lugar”, concluye Alejandro Winokur. •
