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¿Qué cadenas hoteleras miran a la Argentina para desembarcar?
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El mundo del turismo ofrece un amplio abanico de posibilidades para quienes buscan invertir en real estate. Se trata de un mercado que se multiplica en opciones y públicos diversos, abriendo el juego a diferentes tipos de negocios orientados a una variedad de segmentos.
Para empezar a definir el panorama actual, Claudia Álvarez Argüelles, presidenta de Álvarez Argüelles Hoteles, señala que ve una tendencia de crecimiento que se consolida desde el 2017. En los últimos ocho meses, Álvarez Argüelles anunció la apertura de tres nuevos hoteles en Salta, la ciudad de Buenos Aires y Santa Rosa, La Pampa. De la mano de estos emprendimientos presentó además su nueva arquitectura marcaria, que abre el juego a diversos públicos y necesidades.
El Hotel Brizo Salta, inaugurado en octubre de 2017, se presentó como el primer hotel gerenciado por la empresa en esta provincia. En ocasión de esta apertura se lanzó la marca Brizo, que agrupa a los hoteles de categoría intermedia con estilo y calidad superior. Este hotel está ubicado en la torre de usos mixtos "Salta Tower", y cuenta con un rooftop con vista a la ciudad y al cerro. Es el primero estructurado bajo la figura de condo–hotel. Grand Brizo Buenos Aires e sotro de sus emprendimientos recientemente inaugurado. El establecimiento cuenta con 192 habitaciones, apunta también a la expansión y crecimiento y acompaña el lanzamiento de la marca "Grand Brizo", en Buenos Aires. Esta marca agrupará a los hoteles de categoría premium, pensados para viajeros que, por placer o trabajo, buscan hoteles de categoría, bien ubicados, un tratamiento cálido e instalaciones de diseño. Álvarez Argüelles señaló que están muy contentos con la elección de este segmento de cuatro estrellas superior, que demanda una gran atención al detalle.
Santa Rosa, La Pampa fue el destino elegido para el lanzamiento de la marca Unit que agrupa a los hoteles de categoría "essentials", enfocados en el servicio y dirigidos huéspedes que buscan calidad a un precio razonable.
Al referirse a estas novedades, la presidenta de Álvarez Argüelles señala que Salta necesitaba renovación, y Santa Rosa, si bien no está entre los destinos líderes, no tenía oferta de tres estrellas. En otras palabras, en una industria como la hotelera, la clave pasa por encontrar las oportunidades adecuadas, algo que el turismo, con la enorme diversidad de nichos que abarca, puede generar, especialmente para quienes saben leer las necesidades específicas de cada público.
Álvarez Argüelles también encontró un nicho de negocio en la demanda corporativa. La empresaria destaca la importancia de posicionarse entre la oferta de centros de reuniones, congresos y convenciones. Menciona Catamarca y Jujuy, por ejemplo, entre los mercados que prometen, a raíz del crecimiento de negocios relacionados con las nuevas energías sustentables.
Diego Meggiolaro, CFO para Latinoamérica de la cadena internacional Wyndham Hotel Group, habla de la importancia de desarrollar un producto acorde a cada necesidad. La marca tiene presencia en quince provincias del país con una marca para cada segmento. Entre las principales novedades está el Days Inn La Plata. El segmento economy, según explica Meggiolaro, es el más fuerte y tiene todavía mucho espacio para crecer. "Requiere un producto avalado por una cadena, ya que los clientes buscan mucho un buen servicio y atención en este rubro", afirma.
Opciones de inversión
Los condo–hoteles son una de las apuestas fuertes. Roberto Amengual, presidente de Amerian Hoteles destaca que el hotel de la marca en Mendoza desde hace muchos años funciona con este sistema. Ahora se le suma el flamante Merit Iguazú, recientemente inaugurado en esa ciudad. "El funcionamiento de este modelo se basa en que cada unidad es de un propietario y nosotros administramos y distribuimos la ganancia. El beneficio es que los inversores obtienen una renta mayor a la que deja un departamento", afirma, aunque aclara que el desafío está en "educar" a los inversores, y poder transmitirles correctamente las características de este sistema.
Arturo Navarro CEO y co–fundador de Aadesa Hospitality Management Company habla de su experiencia en Mendoza, en un hotel con 69 propietarios. Advierte que se trata de un modelo de inversión más idóneo para un público específico de perfil rentista, y no para aquellos inversores que buscan salir rápidamente y obtener liquidez. Destaca también en esta línea un nuevo tipo de inversión en real estate que surge a partir de la transformación de muchos hoteles en departamentos de alquiler temporario. Se trata del condo–conversion. Un sistema que consiste en la renovación de edificios para renta, para operar con una marca local o regional. "Creo que hay una oportunidad allí, y pronto lanzaremos ese producto al mercado", afirma, a la vez que destaca que este modelo de negocio cumple con la demanda de quienes buscan invertir poco, pero en una inversión superior a una cochera, que les permita obtener una renta sin necesidad de gestionar las cuestiones administrativas de un alquiler. Para Eduardo Pérez Orive, desarrollador de la cadena Best Western para la Argentina y Uruguay esta comienza a percibir renta desde el primer momento dado que puede formar parte de un emprendimiento en marcha o ya construido. Es clave no tener la necesidad de esperar dos años para que se termine la obra y su posterior posicionamiento, como ocurre al participar en un proyecto tradicional de condo–hotel. Además el condo–conversion es una alternativa para reactivar algunos proyectos turísticos dado que siempre es más sencillo conseguir varios pequeños inversores que buscar a un interesado dispuesto a desembolsar una gran suma de dinero. Esto sin duda acelera los tiempos de comercialización del inmueble. Actualmente la inversión que se requiere para realizar la reforma de una habitación varía entre US$10.000 y US$15.000, aunque en muchos casos también se requiere de la reformulación de las áreas comunes, con el fin de rejuvenecer al inmueble", relata Pérez Orive.
En esta línea apunta también el formato de Flaats, de Álvarez Argüelles: se trata de edificios con grandes amenities y un sector que opera como alquiler temporario. Para la ejecutiva constituye una buena inversión para quienes quieren ingresar de pozo, ya que pueden salir duplicando su inversión. "Se trata de un modelo que permite crecer en lugares donde no hay financiamiento bancario. Estos inversores son más chicos, y el monto de inversión es muy significativo para ellos", afirma Diego Meggiolaro, CFO de Wyndham.
Entre las posibilidades en el sector turístico, Arturo Navarro, sostiene que hoy hay una gran oportunidad en la renovación de hoteles de tarifa media en Buenos Aires, con buenas inversiones que ayuden a un mejor posicionamiento. El CEO de Aadesa señala que este mercado se encuentra hoy desatendido, y hay demandas insatisfechas. El especialista apunta también al "interior del interior", donde plantea que hay un mercado para hoteles dos estrellas, en puntos donde la gente necesita un buen descanso. "Es necesario renovar los hoteles en las rutas del interior. Estos desarrollos requieren de buscar puntos óptimos, cerca de estaciones de servicio, por ejemplo, con buenas conexiones de luz, agua y gas. Hay una oportunidad ahí para invertir", subraya.
Los hoteles "independientes" también son una alternativa para quienes trabajan en el sector. Se trata de hoteles únicos, pequeños y originales que necesitan incorporarse a una cadena de marca, por todos los beneficios que este respaldo ofrece. En este sentido, se apunta, según el presidente de Amerian, a respetar la cultura regional y de la zona, para que cada espacio conserve su identidad, pero incorporando los beneficios de la pertenencia a un grupo de mayor alcance. ¿Airbnb es una amenaza? Álvarez Argüelles sostiene que se trata de un canal más de ventas, un uso que se va extendiendo y que no compite con la hotelería sino que es una alternativa más. Arturo Navarro, de Aadesa, va un poco más allá, y afirma que es una fuente de aprendizaje sobre hospitalidad.
Las marcas que miran el destino
Entre las novedades que sobrevolaron a Invertur, el foro local que busca ubicar al turismo como un sector económico estratégico para la captación de inversiones a largo plazo en la economía real, figuran los planes de expansión de grandes players del mercado como Bahía Manzano Resorts Club y Club Med. Este último, actualmente cuenta con cuatro establecimientos en Brasil y cinco en Caribe, y podría llegar a la Argentina: miran Bariloche y Mendoza. De hecho hace pocos días un alto ejecutivo de la firma se reunió con Marcos Peña para debatir sobre el potencial turístico del país. Por otra parte, Belmond, la empresa global de lujo que opera ocho hoteles –el más cercano en Iguazú del lado brasilero– y dos trenes turísticos en Perú, también podría llegar al país. "Estamos listos para invertir en la Argentina. El primer paso sería en Buenos Aires pero también analizamos traer trenes turísticos, un negocio en el que tenemos siete años de experiencia operando dos trenes en Perú y empleando a 3000 personas", finaliza Laurent Carrasset, managing director de Belmond para la región.
