Se buscan edificios en block, una tendencia que crece

Hoy son cada vez más las empresas que optan por comprar o alquilar un edificio en block, en particular cuando la superficie comercial supera los 700 o 1000 m2. Las inmobiliarias coinciden en que son numerosas las ventajas: se potencia la imagen corporativa, permite manejar la recepción del inmueble de modo personal y también posibilita poner el nombre o logo de la empresa en el coronamiento del edificio y darle la propia imagen a los espacios comunes. “El propietario procura administrar los alquileres como un portfolio donde los inquilinos representan activos en su cartera por lo que se pueden ofrecer condiciones especiales, como cartelería, cocheras adicionales, derecho de preferencia para tomar más superficie, entre otros”, afirma Eduardo Di Buccio, Research Manager de Cbre Argentina quien con respecto a los precios aclara que no son necesariamente más bajos. “Desde un punto de vista financiero, comercializado por unidad o en block ofrecen el mismo retorno por lo que el precio no debería fluctuar en el volumen”, analiza.

Otra ventaja es que quienes ocupan oficinas en blocks en general destinan importantes sectores para amenities para esparcimiento, comedor y encuentros informales, espacios que brindan mayor bienestar laboral a sus empleados.

Según los especialistas consultados, esta tendencia se observa en especial en edificios premium con excelente ubicación como por ejemplo Catalinas, Puerto Madero, Retiro, centro y microcentro en la Capital y el corredor norte en la provincia de Buenos Aires

“Es un fenómeno que crece, es por ello que estamos tentando a desarrolladores a reciclar edificios o bien evaluar la construcción de proyectos de este tamaño apuntando a dicho perfil de compañías. En forma paralela estamos en búsqueda de empresas flexibles en su modalidad de trabajo, que prefieren ubicaciones descentralizadas para unir ambos extremos del negocio”, relata Pablo Papadópulos, Gerente de la división oficinas de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. El ejecutivo detalla que en la ciudad de Buenos Aires, “donde la escasez de tierra eleva las incidencias, terrenos ubicados en zonas fuera del centro, con frentes de 10 o 12 metros y zonificación apta para la habilitación de edificios comerciales, cobran un nuevo valor ante esta modalidad del mercado”.

Con el fin de ejemplificar con casos, Mariana Stange asesora especialista en el sector corporativo afirma que durante 2016 fueron comercializados en block edificios de aproximadamente 2000 m2 cada uno, distribuidos en plantas de 200 y 300 m2. “La intención de los desarrolladores era alquilarlo por piso, apuntando a un mercado de empresas pymes en expansión, que priorizaran localización e imagen del proyecto. Se trataba de inmuebles a estrenar, con caracterí­sticas de green building –dos de ellos certificados–, buena relación cocheras-superficie rentable y con ubicaciones descentralizadas con fácil acceso, ya sea vehicular como de transporte público de pasajeros”, relata la especialista y agrega que “estos construcciones fueron alquilados en block, superando el prejuicio que indica que las compañías prefieren ocupar una única planta y que en varios pisos se producen duplicación de puestos y servicios como desperdicio de metros”.

Quiénes los adquieren

Carlos Boero, gerente de la división de oficinas y edificios en block de Toribio Achával, observa que existen dos tipos de compradores de edificios de oficinas de este tipo, unos de renta y otros para reciclar y revender, y que ambos se incrementaron luego de la liberación del cepo cambiario. “Los primeros son inversores que buscan obtener rentas del orden del 7 por ciento antes de impuestos, para eso pueden comprar edificios alquilados o vacíos para luego arrendarlos. En estos casos suelen buscar en zonas como la capital federal: Catalinas, Retiro, el corredor de las avenidas del Libertador y de la 9 de Julio”, relata. Respecto a las exigencias, Boero afirma que se busca una cochera en buen estado cada 100 m2, con pisos técnicos, aire acondicionado VRV y plantas libres. “Si no hay terminados, buscan obras en pozo y negocian precios y condiciones”, agrega. Los otros compradores son las empresas constructoras que adquieren los inmuebles para reciclar. Buscan en el microcentro edificios que luego reciclan, subdividen. “Luego revenden el local de planta baja y las unidades funcionales por separado”, detalla.

Por su parte, Leonardo Carrera, broker senior de la división oficinas de Adrián Mercado gestión Inmobiliaria analiza que “luego de años de lidiar con el cepo cambiario, un tipo de cambio atrasado y el debilitamiento de la actividad económica, ahora el mercado se reactiva. La buena noticia es que actualmente existe una buena oferta, niveles de vacancia bajos que aseguran precios rentables y una demanda creciente. El especialista estima una vacancia del 6,3 por ciento. De cara al futuro, a mediano plazo, espera una demanda muy fuerte de multinacionales. Y aclara: “Recién en 2018 se convertirán en demandantes”.

“Hoy el mercado se está preparando porque algunas grandes compañías y bancos que se vieron obligados a comprar durante el cepo, ahora se están desprendiendo de esos metros que vuelven a ingresar al mercado y van a ser tomados por nuevos inversores”, finaliza.ß