Una esquina cotizada

El mercado de lo que se conoce como la zona foco de Caballito (Acoyte y Rivadavia) es uno de los más fuertes.

Las características básicas de este sector en comparación a las otras son dos. Por una parte, es uno de los focos más pequeños, debido a que su parte más comercial se limita a las cuatro veredas que van desde la intersección de las dos avenidas, prolongándose sólo una cuadra más sobre la avenida Rivadavia en dirección al Complejo Village.

Por otra parte, se trata de uno de los ejes comerciales de mayor nivel socioeconómico del mercado.

El rubro que predomina en la zona de Rivadavia y Acoyte es, ante todo, el de indumentaria. Abundan también importantes locales gastronómicos y de electrodomésticos (Garbarino, Frávega, TV Compras, entre otros).

Alejandro Schiaffino, de la División Retail de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, refiere que los valores son variados. "En su epicentro -explica-, los valores ascienden a US$ 60/65 el m2 tomando como referencia un local tipo de 200 m2 con un frente de 8 metros, decreciendo hacia su entorno".

Agrega que en relación con otros focos comerciales, "Caballito mantuvo, en general, sus valores en relación a 2007, aunque experimentó una leve suba que ronda el 10%, aproximadamente".

Comenta que L. J. Ramos está comercializando un local en la zona de 1200 m2 por los cuales se puede hablar de valores que rondan los US$ 35.000 de alquiler.

Entre las marcas que se instalaron allí últimamente puede citarse, entre otras, 47 Street, Prüne, Rever Pass.

Según Schiaffino, "no hay duda de que los shopping, tanto Caballito como el Village, son los atractivos principales de la zona".

Opina que aun teniendo en cuenta el crecimiento de la zona y la repercusión obtenida por el crecimiento de las centros comerciales, Caballito es una de la zona donde menor rotación hay en el mercado.

Para Ricardo Borguieri, de Lépore Propiedades, la situación comercial de esta esquina merece el calificativo de excelente .

El porcentaje de ocupación, refiere, es casi total (un 90 por ciento).

Los datos de Lépore indican que, en este momento, un local de 6 metros de frente por 20 de largo se cotiza, para alquiler, en 25.000 pesos. En lo que se refiere a los valores de venta, la cotización de un local de esas características llega a un millón de dólares.

Refiere, asimismo, que un espacio de 7 metros de largo por 3 de ancho se vendió en 400.000 dólares.

A estos ejemplos, Borguieri aporta otros, referidos al entorno inmediato de Rivadavia y Acoyte: un local en José María Moreno y Aranguren tiene un valor de alquiler de 12.000 pesos.

En tanto, el costo de alquiler de un inmueble comercial de Rojas y Rivadavia se sitúa en los 30.000 pesos.

Luis D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, sostiene también que se trata de una zona "de ubicación estratégica y óptimas perspectivas", de gran atractivo para el mercado inmobiliario. "El costo de los locales de esta esquina no baja de los 15.000 dólares". Al referirse al entorno inmediato de esta esquina, D Odorico dice que comercializa en estos momentos un local de 3 x 10 metros en Doblas y Alberdi, cuyo costo de alquiler es de 1800 pesos. Otro local, de 7 x 15 metros, en Rosario y José María Moreno, lo alquila por 18.000 pesos.

En cuanto a locales de más grandes dimensiones (alrededor de 300 m2), destinados en general a bancos, el valor es -según D´Odorico- de entre 25.000 y 30.000 pesos.

Menciona la abundancia de locales multimarcas y destaca la importancia que adquieren aquí las galerías. "Este tipo de espacios comerciales, que en otros barrios se muestran declinantes, no han perdido en Caballito nada de su esplendor y viven, por el contrario, un momento de auge", afirma.

Indica, al respecto, que en la Galería París, de Rivadavia y Acoyte, hay un local de 3 x 7 que se cotiza en 8000 pesos el alquiler.

Otro ámbito destacable de la zona lo constituye, según D Odorico, el del Mercado del Progreso, a cuatro cuadras de Rivadavia y Acoyte, en Centenera y Rosario. Es un mercado donde los puestos no se venden, ya que en su mayoría se heredan.

El parque Rivadavia es otro lugar imprescindible a la hora de referirse a esta emblemática esquina.

Este espacio verde de 5 hectáreas, con ligustros, magnolias y palos borrachos se ha convertido en un lugar mítico de Caballito, por la cantidad de gente que allí se congrega, atraídos por los centenares de puestos de libros, revistas, filatelia o monedas antiguas.

Clásico de Caballito

Los operadores coinciden en que la vereda sur de Rivadavia, en el cruce con José María Moreno, tiene mejor cotización que la del norte, en la intersección con Acoyte. La llegada del Complejo Village permitió el acceso a esta área de marcas como Freddo, La Brioche Dorée, La Juvenil, Las Brasitas, Persico y Burger King, Bonafide, Locos x el Fútbol (entre las gastronómicas); Librerías Yenny, Musimundo y diversos locales de moda, entre los que se encuentran C& A, Prüne y 47th. Street. La avenida Rivadavia incorporó un cambio notable, con la apertura del Village Caballito y el desembarco de un complejo de locales de primer nivel, todo en un mismo inmueble. Dicho complejo es un punto de encuentro destinado al entretenimiento y a la oferta comercial, donde se puede encontrar un polo gastronómico, librerías, disquerías y una variada oferta de locales de moda, algo que en la zona antes no existía.

El centro geográfico de la ciudad

Caballito es el centro geográfico por excelencia del ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que lo lleva a tener una densidad muy importante en movimiento peatonal, con una infraestructura de servicios públicos muy notoria.

Cada barrio tiene una tipología identificatoria y en el caso de Caballito, la esquina de Rivadavia y Acoyte marca de modo rotundo esta particularidad.

Según dice Abel Mauri, de Mauri Propiedades, "este punto estratégico mantiene siempre actualizado los valores de un mercado muy competitivo.

"Los montos de las locaciones comerciales -dice- están regidos por los valores naturales propios del mercado, pero también inciden por la oferta y la demanda, variando en función de la superficie, vereda comercial, vidriera o ubicación zonal."

Comenta que Mauri Propiedades ha efectuado transacciones comerciales en venta y alquiler, "con marcas de primer nivel muy acreditadas en plaza, muchas de ellas potenciales clientes desde años".

En su opinión, la tendencia de los valores comerciales seguirá en alza. Considera, además, que "las señales de la macroeconomía -superávit fiscal y crecimiento de por lo menos 8% del PBI- son alentadoras e impactarán positivamente en el sector inmobiliario". Otro broker, Marcelo Zuliani, de Colliers International, comenta que los valores varían entre $ 45 y 160 el m². "Los valores máximos -explica- se registran en las intersecciones de Acoyte y Rivadavia, en tanto que los mínimos se observan próximos a las calles Rojas y Yatay."

Agrega que la escasa oferta puede llegar a producir distorsiones en el precio. Observa, asimismo, que la venta de inmuebles en el entorno inmediato a esta zona es casi nula.

Lo cierto es que a diferencia de barrios como Palermo, Barrio Norte o Recoleta, Caballito -a pesar de la crisis de los últimos años y de las nuevas disposiciones edilicias- sigue siendo un imán para los inversores. Ejemplo de esto, según Zuliani, es la construcción de cuatro locales comerciales que inicio el Club Italiano sobre una de sus fachadas.

Además del subterráneo e innumerables colectivos se cuenta ahora con un nuevo puente a la altura de la calle Fragata Sarmiento, que une Avellaneda con Yerbal, lo que hace que el acceso a esta zona sea mucho mejor que en años anteriores.

Por Por Bartolomé Vedia Olivera <br/> De la Redacción de LA NACION

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