Uruguay: las oportunidades de inversión en inmuebles comerciales

El mercado inmobiliario uruguayo crece a pasos sostenidos. Lo que en algún momento fue una plaza más bien estática y sin dudas pequeña, hoy se muestra dinámica y en expansión, particularmente en el rubro de las oficinas y, como en todos lados, el de la logística. A la maduración del mercado se suman la histórica estabilidad, un esquema impositivo razonable, seguridad jurídica y la mano de obra altamente calificada para los estándares regionales. Uruguay, que desde hace tiempo es un destino de inversión atractivo en el real estate residencial, hoy también lo es en rubros comerciales como son oficinas y depósitos logísticos.

Por supuesto, cuando se habla de real estate comercial uruguayo el lugar es, exclusivamente, Montevideo. En la última década, la superficie de oficinas corporativas clase A y A+ creció a un ritmo de 9% anual, y durante el año pasado alcanzó los 261.000 m², según Coldwell Banker Commercial. La demanda de espacios laborales se ve reforzada en considerable medida por el éxodo lento pero sostenido de capitales argentinos. Algunas empresas abren operaciones o diversifican sus inversiones en el país vecino, y también es notoria la mudanza de numerosos ejecutivos y emprendedores. Entre los empresarios argentinos que ya se han instalado en este país figuran Gustavo Grobocopatel, líder del grupo agroindustrial Los Grobo; el líder del grupo financiero Puente, Federico Tomasevich; el fundador de Mercado Libre, Marcos Galperin; Martín Migoya y Guibert Englebienne, de la empresa tecnológica Globant; y el abogado Enrique Brouchou, líder del estudio Brouchou, Fernández Madero & Lombardi. El mercado laboral uruguayo también es mirado con atención por la industria argentina del software y de economía del conocimiento, muy activa, y que ve en el país vecino, uno de los mayores exportadores de software per cápita del mundo, un lugar ideal para ir a cazar talento o iniciar operaciones. Todo ese movimiento necesita de espacios de oficinas, y el real estate siente el impulso.

Empresas de outsourcing, software, servicios financieros, servicios profesionales y empresas vinculadas al comercio son las principales demandantes del mercado de oficinas corporativas premium, en el que aparecen cada vez más opciones, aún en el contexto de una vacancia que se incrementó en la pandemia y que, en las clase A, llega al 12,5%, según la firma especializada Newmark. La oferta creciente, sin embargo, es signo de la confianza que hay con respecto a la recuperación uruguaya. Según otro informe sobre el sector inmobiliario de la agencia Uruguay XXI, hacia el 2025 ingresarán al stock de oficinas clase A unos 57.786 m².

Entre las oportunidades que surgen aparece el codiciado proyecto Smart Riviera, un complejo premium que incluye residencias y oficinas en la rambla de Carrasco, el coqueto barrio montevideano en el que el precio de las oficinas oscila entre US$28 y US$33/m², y en el que la vacancia se ubica en el 0,5%, según Newmark. El proyecto une el reciclaje del histórico Hotel Riviera con un complejo de oficinas de primer nivel y una torre con departamentos de lujo. El estudio Gómez Platero tuvo a su cargo la refuncionalización del complejo, que incluye al viejo Hotel Riviera, una construcción de estilo art deco, además de una casona que se refaccionó para servir como casi 600 m² de oficinas y una nueva torre de cuatro pisos y rooftop. En total, son 17.000 m², de los cuales más de 6900 m² son de oficinas. El proyecto fue desarrollado por la uruguaya Altius Group y por Peninsula Investments, un fondo de inversión con proyectos en 18 ciudades de Latinoamérica y oficinas en ocho países. Se trata de un complejo en línea con la demanda actual: mixtura de usos y adaptabilidad en una zona que, si bien está muy bien conectada, no es el centro urbano. En el caso del alquiler para el espacio de oficinas que aún queda libre, el precio ronda los US$26 mensuales. Para la venta, el valor es de US$4000 por m².

Las oportunidades también abundan en el mercado logístico. El rubro de los depósitos y centros de distribución es uno de los segmentos del real estate con mayores perspectivas de crecimiento, obviamente motorizado por el auge del e-commerce. Y allí también es donde la capital uruguaya se perfila como un destino de inversión atractivo. En la zona Norte de la ciudad, por ejemplo, Newmark comercializa un predio de 18,5 hectáreas con 25.500 m² ya desarrollados, y nuevamente se destaca la refuncionalización de espacios. Con masterplan de Carlos Ott, arquitecto uruguayo de renombre internacional, el proyecto incluye una fábrica readaptada y depósitos nuevos de primer nivel, además de miles de metros cuadrados de tierra (estiman que unos 35.000) apta para desarrollar aún más el predio con depósitos clase A. La gran mayoría de la superficie ya está alquilada, con niveles de rentabilidad de entre el 5% y el 6% anual en dólares. Todo el predio, tierra e infraestructura, se ofrece a la venta por entre US$6 millones y US$6,5 millones.

Son solo algunos ejemplos concretos que dan cuenta de una oferta vibrante y una demanda que, aún sin tomar decisiones abruptas en tiempos de incertidumbre, observa con mucha atención lo que sucede del otro lado del río. Al ritmo del crecimiento uruguayo crecen las oportunidades inmobiliarias. Un mercado muy cercano al argentino pero que se expande, ofrece sólidos niveles de rentabilidad en dólares y condiciones de mediano y largo plazo que son estables. La oportunidad del ladrillo uruguayo.