Ahora quien no tiene todo el dinero para comprar un departamento, igual puede invertir en ladrillos
Tres desarrolladoras avanzan en opciones para los pequeños inversores que no tienen el dinero suficiente para comprar un departamento o quienes desean financiarse con respaldo del mercado inmobiliario
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LA NACIONMercedes Soriano
Invertir en un proyecto inmobiliario desde el pozo tiene sus riesgos: la paralización de la obra, el retraso o incluso que los inversores tengan que pagar más cuotas de las estipuladas inicialmente. Tal vez una alternativa para evitar estos contratiempos es entrar al negocio con microinversiones que pueden oscilar entre los US$15.000 y US$20.000. Ahora bien, ¿Cuál es el modelo de negocios de los desarrolladores que ofrecen esta opción y que inclusive, según ellos, prometen una rentabilidad de hasta el 75% en algunos de los casos, más del doble de lo que dejaría entrar en un negocio de proyecto en pozo tradicional que deja una renta del 30%?
Existe un sistema que está orientado tanto para inversores tradicionales que disponen de grandes volúmenes de capital como para pequeños ahorristas que no tienen los fondos suficientes necesarios para comprar una propiedad a pozo y no quieran formar parte de un crowdfunding.
Invertir sin comprar
Una de las opciones la ofrece la desarrolladora Red Developers. Bajo la marca Red-i Respira, la empresa planea realizar una serie de edificios con planta baja y cuatro pisos, pocas unidades en comparación con las grandes estructuras de muchos pisos. Estarán ubicados en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires y se invertirán en estos más de US$100 millones en los próximos cinco años.
Es un sistema que permite invertir financieramente en el negocio inmobiliario sin la necesidad de comprar un inmueble. Se invierte dinero y se devuelve con renta sumada. La rentabilidad para el inversor se genera mediante la construcción sucesiva de pequeños edificios residenciales sobre los típicos terrenos de 8,66m de frente, en barrios con buenos accesos y conectividad.
En este caso, el modelo de negocios permite entrar con inversiones que van desde los US$20.000. La reserva necesaria para ingresar a este cupo de inversión es de un 5% de ese monto. Cuando la empresa recolecta el total que cuesta cada módulo (US$1,2 millones), se abona el 95% restante (en el caso de haber invertido US$20.000, serían US$19.000). Se estima que en cada ciclo de inversión se destinarán US$6 millones con el que se construirán tres edificios sucesivamente, de aproximadamente 1500 m², y se generará una rentabilidad bruta del 75% sobre el monto invertido, con un proceso de recupero de capital y renta de tres años en promedio.
“Cada una de las tres obras que componen el ciclo arranca luego de asegurar el fondeo para concluir la obra anterior. La renta producida se reinvierte rápidamente en la sucesiva construcción de los tres proyectos que integran cada módulo, optimizando el rendimiento del capital aportado. El pequeño tamaño de cada edificio (de entre ocho y 12 unidades) aporta obras de corta duración con pocas unidades a vender, que limitan notablemente el riesgo comercial en cualquier condición de mercado”, describe Gustavo Llambías, socio y director de RED. La desarrolladora completa cada edificio entre 13 y 15 meses y asegura que en 30 meses -momento en el que empiezan a construir el tercer edificio y ya no necesitan más fondos porque cuentan con caja positiva- los inversores recuperan su inversión inicial. A los 36 meses ya empiezan a percibir una renta. De punta a punta, el ciclo de inversión tarda 45 meses en terminar y vender el módulo de tres edificios.
En otras palabras, las inversiones entonces serán el capital para construir el primer edificio, que pagarán un monto único. Una vez fondeado el primer edificio, se comienza la obra siguiente en el que también se reinvertirán las rentas producidas de la primera unidad. El mismo procedimiento se repite con el tercer y último edificio de cada módulo. Estos se ubicarán en zonas como Villa Devoto, Palermo y Núñez, zonas de alta demanda de edificios residenciales premium.
“En el mismo lapso que otros proyectos dan una renta del 30 a 40%, nosotros hacemos tres proyectos sucesivos, por lo que con el mismo capital inicial le damos tres rentas”, asegura Llambías. Un dato importante que aclara el desarrollador es que el cálculo del 75% de rentabilidad se estima considerando 25% por cada uno de los edificios. Esto significa que, en el peor de los casos, si sólo se construyen dos de los tres proyectos planeados, el inversor obtendría una renta del 50% que igualmente es mayor a la que deja el negocio en pozo. Es decir, el concepto se resume en multiplicar rentabilidad por multiplicar proyectos.
El proceso es a través de un fideicomiso de desarrollo, en el que la empresa suscribe además un aporte en garantía. Ese fideicomiso de desarrollo construye los tres edificios de cada ciclo, los vende y restituye los aportes iniciales y la renta resultante al fideicomiso de administración, que los distribuye entre los inversores beneficiarios.
“Así los inversores se benefician de la rentabilidad que genera el proceso de desarrollo inmobiliario aportando dinero, obteniendo el capital más la renta a final del ciclo, sin preocuparse de la gestión y sin tener que comprar o vender los inmuebles generados. Se crea valor obteniendo rentabilidad financiera, con el respaldo que a lo largo de todo el ciclo aportan los activos inmuebles subyacentes”, relata Alejandro Reyser, otro de los directores de la desarrolladora.
Al dinero de los inversores se suma una garantía de US$200.000 que invertirá la desarrolladora. A través de un fideicomiso de desarrollo, la empresa se ocupa de construir, vender y restituir aportes iniciales más las rentas al fideicomiso de administración, encargado de distribuirla entre los inversores.
Una alternativa que ofrece capitalización
Otro modelo de negocio es el de la desarrolladora Rosbaco & Partners. En este caso, la empresa busca la inversión de pequeños ahorristas que busquen capitalizarse invirtiendo a pozo entre grupos para luego vender la unidad una vez construida y revalorizada.
A partir de US$15.000, las personas que no cuentan con un capital muy abultado pero quieren entrar en el mercado inmobiliario pueden firmar un acuerdo privado de inversión, que no es ni un fideicomiso ni un crowdfunding. De esta forma adquieren una participación en un departamento de uno, dos o tres ambientes a pozo sin tener que desembolsar la inversión completa para adquirir una unidad entera.
Se diferencia del crowdfunding ya que estos se componen por fideicomisos inscriptos en la Comisión Nacional de Valores y necesitan una suscripción, es decir, llegar a un monto determinado de dinero para poder comenzar el emprendimiento. El acuerdo privado de inversión, en cambio, “es un acuerdo entre partes y no necesita llegar a un monto por parte del conjunto de inversores porque en este caso el desarrollador ya asume desde el primero momento que va a iniciar la obra o que la obra está en curso”, explica Fabián Trino, Sales & Team Manager en la firma.
“Cuando se termina el proyecto, la unidad se pone a la venta con el valor que defiende un emprendimiento terminado y al venderse se reparte el porcentaje proporcional que hizo cada uno de los participantes. Entonces, este negocio permite entrar con un capital muy bajo que se revaloriza a través del tiempo”, resume Ana Victoria Solari, Responsable de Marketing y Comunicación en Rosbaco & Partners.
A la hora de hablar de retornos, desde la desarrolladora afirman que generarán una rentabilidad estimada de entre un 15% y un 31% dependiendo del proyecto, la revalorización del inmueble y la instancia del proyecto en la que el inversor ingresa y lo que se obtiene luego de la venta del departamento. Los edificios tardan, en este caso, alrededor de 30 meses en construirse. Los desarrolladores afirman que el hecho de que el edificio se encuentre en una zona premium como Palermo o Núñez es clave para que el proyecto se revalorice y cierre el negocio.
La opción de un fondo de inversión cerrado
Por último, Mahe -la empresa dedicada a construir PHs- ofrece desde hace tres años un fondo de inversión cerrado en el que los inversores participan de la compra del terreno y su posterior desarrollo. En este caso, se entra con un monto mínimo de US$30.000 y estipulan un rendimiento de 5 a 6% anual en dólares, con un plazo de construcción que ronda entre los ocho a 12 meses. En esta participación financiera, “el inversor queda como acreedor del fideicomiso en el marco del cual se desarrolla el emprendimiento”, detalla Ariel Venneri, socio fundador de Mahe.
Justifican la venta asegurada de las unidades en que “es un producto muy demandado con poca oferta por su bajo costo de mantenimiento y expensas”, señala. También, hacen hincapié en que, al ser proyectos de pequeña escala (20 unidades), es más fácil venderlos.
En su modelo de negocios, la empresa toma anticipos simbólicos de US$100 -un monto pequeño en comparación a los tradicionales que suelen ser del 20% al 40% del total de inversión- y se comprometen a buscar en medio año las inversiones que faltan para cubrir el punto de equilibrio de reservas (que suele ser las inversiones de tres o cuatro unidades). Si en seis meses no juntaron el dinero necesario para seguir adelante con el proyecto, devuelven las reservas. En cambio, si efectivamente llegan al equilibrio, dan comienzo a la obra. “Es decir, que cuando iniciamos la obra ya tenemos fondeo asegurado alocado al fideicomiso”, aclara Venneri.
Un dato fundamental es que, en los tres casos, el inversor no puede retirarse del convenio y cobrar el capital invertido. En su lugar, ofrecen ceder a un tercero su participación en el acuerdo.
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