Alquileres: qué hacen los propietarios ante los rumores de un nuevo congelamiento

El viernes por la tarde, el presidente Alberto Fernández se reunió con el ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi para analizar medidas a tomar respecto a los alquileres en el marco de las nuevas restricciones anunciadas por el aumento de contagiados en la segunda ola del coronavirus. Y si bien, aún no trascendieron definiciones, el presidente ya había anticipado en declaraciones radiales que el tema de los alquileres y los desalojos lo preocupaban. En concreto, aclaró que “el momento de excepción no ha desaparecido, pasó una primera ola y ahora viene una segunda ola mucho más complicada que quiero que todos entiendan. Mientras la excepción siga, tenemos que seguir pensando en un mundo excepcional”. Declaraciones que podrían presuponer que el Gobierno estudiaría un nuevo congelamiento de los alquileres y suspensión de los desalojos. Los dichos radiales del presidente se dieron exactamente 15 días después de que se haya vencido el último plazo que mantuvo congelados los valores de los alquileres y que prohibió los desalojos desde marzo de 2020 cuando comenzó la pandemia.

La medida podría profundizar la crisis que vive el mercado de alquileres de viviendas con precios en alza y cada vez menos departamentos en oferta. “La intención preocupa y sorprende porque se da en un momento en el que propietarios e inquilinos están arreglando los problemas que se generaron a partir de los decretos que congelaron los valores”, comenta Daniel Bryn, director de Invertire, quien afirma que los DNU y la nueva ley de alquileres sancionada en julio del año pasado marcaron un punto de inflexión en el mercado. De hecho, explica que no es casual que la cantidad de avisos de inmuebles en venta hayan pasado de 84.000 a 104.000 según los datos de Zona Prop desde la sanción de la nueva norma. “La cifra de propiedades en venta es la más alta desde que comenzó el registro en 2012”, comenta Soledad Balayan, directora de la inmobiliaria Maure. A este incremento del 27 por ciento en la cantidad de avisos de inmuebles en venta se suma una caída del 12 por ciento en la oferta de unidades en alquiler: disminuyeron de 9700 en julio a 8500 en la actualidad.

La explicación al fenómeno es clara: cada vez menos propietarios quieren destinar sus inmuebles a la renta e incluso prefieren venderlos barato que alquilarlos caro y rápido.

¿Qué pasará con los precios?

En este contexto y en un mercado con demanda en ascenso y oferta en caída, un nuevo congelamiento profundizará la suba de los valores de los contratos que durante 2020 aumentaron por encima de la inflación: 62 por ciento, y 14 por ciento en los primeros tres meses del año, según datos de Zona Prop. “Los dueños suben los precios porque cuando miran lo que aumentó el índice del Central que es el indicador que les adelanta cuánto podrán ajustar en un año, no cierran los números. Ese índice se incrementó 23 por ciento desde la sanción de la ley mientras que la inflación 34 por ciento”, analiza Bryn. Y adelanta que un nuevo congelamiento podría provocar una “hiperinflación de los alquileres”. “Es echar más nafta al fuego”, agrega el abogado Enrique Abatti, socio del estudio homónimo. “Los contratos que se están cerrando ahora registran aumentos del 100 por ciento respecto a los valores de los firmados en marzo del año pasado pre pandemia, y un nuevo congelamiento los aumentará otro 100 por ciento sobre todo teniendo en cuenta que el propietario no podrá subirlo hasta dentro de 12 meses por la nueva ley”, detalla.

Además de suba de precios, otra consecuencia que adelantan es un “retiro masivo de las propiedades en oferta”. “Los dueños preferirán dejar sus departamentos vacíos. Tener una unidad para renta no rinde, es ilíquido, no es negocio”, afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

En los últimos días, los brokers comentan que sus clientes, los dueños de los inmuebles analizan retirar los inmuebles del mercado de alquiler incluso para dejarlos desocupados. La decisión está motivada principalmente por la incertidumbre que les genera un posible nuevo congelamiento –no saben por cuanto tiempo-, más los cambios que generó la nueva ley como la actualización a un año y el ajuste por el índice que elabora el Banco Central.

¿Los inquilinos convalidan la creciente suba de precios?

Las fuentes consultadas responden que sí. “Hay una demanda activa con contratos que están vencidos desde el año pasado pero que no perdieron vigencia hasta fines de marzo por el DNU”, detalla Bryn.

Hoy las propiedades en alquiler se colocan en tiempo récord y al mejor postor. Hay gente pide estar en la lista porque ven como se reservan los departamentos delante de ellos a la anterior visita, afirman las inmobiliarias y en off un broker ejemplifica con un caso real: un cuatro ambientes ubicado en Barrio Norte que tasó en $80.000 lo alquiló a $110.000 “por capricho del cliente” en dos semanas.

Igual, Bryn reconoce que el impacto del alquiler en los ingresos sube: cada vez es mayor la proporción de los sueldos que los inquilinos deben destinar al pago del contrato. Por caso, una pareja de empleados administrativos de comercio que suma ingresos mensuales por $101.000, destina el 35% al pago del alquiler sin sumar expensas ni servicios “Un dato no menor es que en junio del año pasado, antes de la sanción de la nueva ley, representaba el 25%”, comenta el broker inmobiliario y aclara que hubo momentos peores: “en 2003 era el 50 por ciento”.

A la hora de analizar por barrios, si bien el incremento de los alquileres fue del 14 por ciento en los primeros tres meses del año, en algunas zonas promedio 9 por ciento y en otros barrios como Saavedra, La Boca, Constitución y Floresta, el 23 por ciento. “Lugares en donde vive la gente que más lo necesita”, analiza Bryn e insiste que aún con esos porcentajes la demanda convalida las subas aún cuando desde la sanción de la nueva ley en julio, “los sueldos aumentaron 16 por ciento por debajo de la inflación”, detalla.

¿Qué hacen aquellos inquilinos que no pueden pagar los aumentos?

Se mudan a barrios más modestos. Una tendencia de estos tiempos: la migración de barrios o hacia los bordes de la Capital Federal: quien alquilaba en Palermo se muda a Saavedra, de Floresta a Carapachay, y de Vicente Lopez a Villa Ballester, da algunos ejemplos Bryn. Lo más paradójico es que en barrios como Cañitas, los propietarios piden alquileres en dólares. “La ley establece que los alquileres de vivienda residencial deben pagarse en moneda de curso legal que en el país es el peso. En estos casos, lo que hacen es apelar al artículo 765 del Código Civil y Comercial que permite pactar el alquiler referido a una cosa, que en este caso podría ser el dólar conforme paridad cambiaria peso argentino en Uruguay”, explica Abatti. Igual, aclara que esto se hace sobre al inicio para pactar el precio pero luego ese contrato estará regido por la nueva ley que establece el primer ajuste a los 12 meses con un índice que elabora el Banco Central.

¿Quiénes serán los más perjudicados ante un posible nuevo congelamiento?

El rumor de un posible nuevo congelamiento se genera a 15 días de que dejará de regir el último decreto que los congeló, renovó automáticamente los contratos y suspendió desalojos durante un año. Y si bien la mayoría de los inquilinos con capacidad para cumplir con los contratos hizo caso omiso al DNU y prorrogó sus contratos (para quedar por fuera de la ley) a fines de septiembre del año pasado con actualizaciones semestrales del 20 por ciento –para evitar un nuevo contrato que hubiese implicado mayores subas-, hubo una minoría con problemas para cumplir que renegocian sus deudas con los propietarios. “Estos serán los más perjudicados: qué propietario perdonará alguna deuda con este escenario en el que no sabe cuándo podrá volver a aumentar”, se pregunta un broker inmobiliario. Los otros perjudicados son los inquilinos que, están en plena búsqueda. “Las declaraciones radiales del presidente generaron incertidumbre y los dueños empezaron a llamarnos para sacar de oferta la propiedad o redefinir el precio”, comenta Rozados. “Nuestros dirigentes no aprenden de la historia porque cualquier norma que perjudique la libertad de las contrataciones en materia locativa lo único que hace es perjudicar a los inquilinos y la historia lo prueba”, agrega Abatti.

¿Por qué a los propietarios le resulta mejor negocio vender barato que alquilar caro?

El trascendido de un posible nuevo congelamiento de los alquileres se genera en un contexto con pocos incentivos para los dueños que destinan un departamento en alquiler: la renta anual, en dólares, está en los niveles, más bajos de la historia. Un departamento usado de dos ambientes ubicado en la Capital Federal deja una ganancia bruta anual en dólares del 1,8 por ciento, según datos de Reporte Inmobiliario. “Y lo que es peor es que no sólo no hay expectativa de recupero sino que con el nuevo congelamiento caerá aún más”, anticipa Rozados, de Reporte Inmobiliario, quien aclara que el perfil de la mayoría de los propietarios en la Argentina son personas que ahorraron, compraron el departamento y necesitan de ese ingreso para vivir y en algunos casos son jubilados que necesitan completar sus ingresos.

Además, ningún inversor que comprará departamentos en construcción para alquilar, agrega otro efecto, Rozados. Quienes compran en pozo para alquiler representan una parte de la demanda y son clave para dinamizar la construcción de nuevos proyectos. Un sector al que el Gobierno puso foco como impulsor de la reactivación de la economía con el blanqueo . “Los cambios continuos en las reglas de juego generan incertidumbre sin tener en cuenta el tiempo que lleva volver a recuperar la confianza de quien se refugia en el ladrillo”, alerta Rozados.

En definitiva, un nuevo congelamiento no haría más que profundizar la crisis de un mercado con cada vez menos departamentos disponibles. Para finalizar Bryn aconseja a los propietarios mirar más que nunca estudiar la solvencia del inquilino: ya no alcanza con la garantía propietaria del “departamento de la abuela”. “Hay que analizar si tienen la solvencia para pagar, si es una pareja que ambos tengan trabajo, ya no sirve el departamento del tio, nadie está pensando en un juicio hoy”, concluye.