Cochera o local: ¿qué propiedades tienen mayor rentabilidad para alquilar?

En un momento en que el mundo de las inversiones atraviesa cambios, por la incertidumbre y volatilidad que hubo en los mercados globales, hay quienes analizan lugares nuevos para colocar sus ahorros. Y en ese contexto, el real estate vuelve a presentarse como una opción atractiva.

El ladrillo fue históricamente visto como un refugio de valor. Según Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular de Maure Inmobiliaria, “este es un buen momento para volver al mercado de alquiler”.

“Los propietarios que con la ley de alquileres -sancionada en julio de 2020 y derogada en diciembre de 2023- querían vender sus inmuebles, ahora quieren volver a alquilar. Ven al ladrillo más rentable y más tranquilo que las opciones financieras, que pueden ser más volátiles”, explica. Hoy, asegura, “volvimos a una rentabilidad del 5% bruto anual”, y aunque admite que hay riesgos –como la posibilidad de elegir mal al inquilino–, destaca que “los contratos se ajustan por inflación” y que “a futuro es un activo que podés dejar a tus hijos”.

Efectivamente, según los últimos números de Zonaprop, hoy la renta que deja un contrato de alquiler se ubica en 5,37% anual. Actualmente, se necesitan 18,6 años de alquiler para repagar la inversión inicial, un 11,2% menos de lo requerido hace un año atrás.

¿Qué tipo de inversiones en ladrillo existen?

A pesar de que la clásica inversión en ladrillo o la más conocida sea la de comprar un departamento para ofrecerlo luego en alquiler, también existen otros inmuebles que no se vinculan con el mundo residencial, pero que pueden generar una renta atractiva con un menor costo.

Ese es el caso del alquiler de locales comerciales y de cocheras. Ahora bien, se preguntarán ¿cuál de las dos inversiones es la más rentable? Los especialistas señalan que depende mucho de factores como la ubicación, el estado, el frente, la cantidad de locales disponibles de la zona o de garajes en el caso de las cocheras, entre otros.

Pero si nos circunscribimos a la rentabilidad de locales en buenas ubicaciones, “se consigue entre el 5% y el 7% anual sobre el precio de venta”, explica Gonzalo Painceira, especialista en locales de Toribio Achával. Aclara que, actualmente, se están vendiendo muy pocos locales, por lo que el porcentaje es más teórico que real.

Se trata de una apuesta que muchas veces se concreta en contratos más largos que un alquiler residencial, dada la estabilidad que buscan las marcas y la inversión inicial que hacen en armar y decorar el espacio. Además, tiene como punto a favor que las refacciones generalmente quedan en manos de la marca que lo alquile, ya que son las que lo decoran y ambientan a su gusto, por lo que no es necesario pensar en ese aspecto.

Del otro lado, “la rentabilidad anual que deja el alquiler de una cochera oscila entre el 4% y 5%”, agrega Painceira. De esta forma, el análisis puede mostrar que, actualmente, la rentabilidad de un local es algo mayor a la de una cochera.

Es importante tener en cuenta que las cocheras son una inversión de bajo riesgo, que tienen un costo de mantenimiento bajo y que requieren un ticket mucho más chico que un local. Además, en ciertas zonas de la ciudad de Buenos Aires, donde el espacio público se vuelve más denso y la posibilidad de estacionar es más difícil, pueden ser una inversión con una demanda asegurada.

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