Cuál es: el barrio donde un departamento cuesta como en Flores pero se alquila al valor de Palermo

A la hora de comprar un inmueble, si uno no planea hacer la inversión para vivir, hay que preguntarse por la rentabilidad que puede obtener al alquilarlo. ¿Qué nivel de ingreso puedo esperar? ¿En cuanto tiempo recupero lo invertido?

En la ciudad de Buenos Aires, cuando se analiza la ganancia que deja el alquiler de acuerdo a la zona en la que se encuentra un departamento, se llega a una conclusión muy clara: el panorama de rentabilidad experimentó un cambio significativo.

Con base en los datos recopilados hasta julio de 2023 por Reporte Inmobiliario, la comparación entre los datos de julio de 2022 y julio de 2023 revela un aumento sustancial en la rentabilidad bruta anual promedio de los departamentos usados de uno a cuatro ambientes. En julio de 2022, esta cifra se situaba en un 2,98%, mientras que en julio de 2023 alcanzó un 4,76%. Este incremento de casi dos puntos porcentuales en el transcurso de un año refleja una tendencia al alza en la rentabilidad del mercado inmobiliario en la ciudad.

Un análisis más detallado muestra que los monoambientes lideran en términos de rentabilidad al inicio de contratos de locación bajo la nueva ley -a tres años- de unidades usadas. Éstos proporcionan una renta promedio del 5,48%, seguidos por los dos ambientes con el 5,02% y los tres ambientes con el 4,4%. Las unidades más grandes de cuatro ambientes muestran una rentabilidad menor, situándose en un 4,19% en julio de 2023.

El barrio que más rentabilidad deja

Al analizar la rentabilidad en CABA, se destaca una conclusión adicional: los barrios con precios más accesibles por metro cuadrado para comprar tienden a ofrecer rentabilidades anuales más atractivas en comparación con las áreas donde el valor por metro cuadrado es más elevado.

Esta relación inversa entre el precio de la propiedad y su rentabilidad subraya cómo la inversión puede verse influenciada por el valor intrínseco de la propiedad en cada ubicación. Barrios como Almagro, Chacarita y Villa Urquiza, que presentan precios por metro cuadrado más modestos, exhiben rentabilidades más altas en comparación con zonas premium como Palermo o Barrio Norte, donde los costos por metro cuadrado para comprar son más altos y, en consecuencia, la rentabilidad se ve afectada.

Algo sumamente llamativo es la sorprendente disparidad en el mercado inmobiliario de Almagro. Este barrio permite adquirir un departamento de un ambiente a un precio comparable al de zonas considerablemente más económicas, como Flores, donde el valor de un monoambiente se establece en US$63.000 o San Telmo con US$65.000. Sin embargo, lo que realmente resalta es que, a pesar de esta asequibilidad relativa en la compra, Almagro logra alcanzar niveles de alquiler casi equiparables a los del codiciado barrio de Palermo. Mientras que alquilar un monoambiente en Palermo se ubica en torno a los $200.000, en Almagro la cifra promedio es de $192.500. Es aún más sorprendente al considerar que el precio de venta de esta tipología en Palermo es de US$93.450 vs los US$63.000 promedio de Almagro.

¿Se recupera la rentabilidad?

Actualmente, en promedio para toda la ciudad de Buenos Aires, se necesitan aproximadamente 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión, 26% menos de lo requerido un año atrás. En comparación con el 2020, un año de bajos históricos, los niveles de rentabilidad en Buenos Aires se están recuperando y se encuentran en aumento en todas las zonas de Capital Federal.

La recuperación actual se debe a dos factores: el aumento en los alquileres, con un incremento acumulado del 89,6% en 2023 y del 152,9% en comparación con julio del año pasado; y la disminución en los precios de venta, con una caída acumulada del 2,1% este año y del 23,2% desde los máximos de 2019, donde el metro cuadrado costaba alrededor de US$2800, ahora reducido a US$2153. En resumen, los precios de compra han descendido mientras los alquileres han aumentado, generando un nivel de rentabilidad superior. No obstante, se aconseja tomar precauciones.

En primer lugar, la evaluación de la rentabilidad en inversiones inmobiliarias abarca múltiples factores en el contexto actual. Los precios de alquiler, basados en listados, no reflejan siempre las transacciones reales. La nueva ley de alquileres impactó en los precios y creó un mercado informal. Además, el valor de la propiedad a largo plazo es crucial; las áreas costosas suelen preservar mejor su valor. La oferta limitada iguala los ingresos por alquiler, lo que puede aumentar la rentabilidad en áreas de menor costo. También influyen la demanda y factores externos como la moda. En resumen, la rentabilidad es variable y depende de múltiples condiciones en un mercado desigual, por lo que se aconseja precaución en las inversiones.