Galpones: los argentinos apuestan al negocio de última milla en Miami
El crecimiento de la logística impulsado por e-commerce, aumenta la ocupación de los depósitos que se han puesto en la mira de los inversores
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Estos no son tiempos sencillos para aquellos que se encuentran en la búsqueda de oportunidades de negocios. Sin dudas, la pandemia cambió las reglas de juego en casi todos los rubros y nos enfrenta a un presente plagado de incertidumbres. En estos momentos, los más audaces y los que tienen mayor espalda financiera son los que se animan a tomar decisiones más disruptivas. Pero, la mayoría necesita contar con más seguridades a la hora de determinar los pasos futuros. Para ellos, los especialistas del mercado inmobiliario auguran que, en la actualidad, una de las oportunidades de negocios más interesantes se encuentra en los depósitos de última milla, claves en el sector logístico de los Estados Unidos y uno de los que, junto al comercio electrónico, registraron un fuerte crecimiento en tiempos de Covid-19 .
Según Sergio Chanteiro, director internacional de ventas de First Service Realty, el mercado logístico en Estados Unidos está creciendo a gran velocidad pero, sin dudas, el estado de Florida es el que experimenta la mayor expansión. Esto convierte al lugar en el escenario en el que están reparando tanto inversores como desarrolladores, locales e internacionales.
“Los motivos de esta expansión son muy variados; sin embargo, uno de los factores que más está estimulando este fenómeno es el tema impositivo. Los bajos tributos estatales están impulsando a empresas que están radicadas en otros sectores de los Estados Unidos a trasladarse a la Florida. Esta realidad contribuye para que la vacancia sea cada vez más baja y, por ende, el negocio se hace mucho más atractivo”, comenta Chanteiro. Y agrega: “Éste es un mercado que se está volviendo muy competitivo. Desde hace un tiempo que la demanda puso el ojo en este segmento y se está invirtiendo cada vez más”.
Lo bueno de los alquileres comerciales en los Estados Unidos es que -a diferencia de los que ofrece el sector residencial- el inquilino se hace responsable de todos los costos, incluso hasta del property tax (el impuesto a la propiedad). “En los alquileres comerciales, y más aún en los warhouses (almacenes), la renta es limpia; es decir que el propietario recibe neta la ganancia. En estos alquileres el inquilino no sólo paga el mantenimiento, los gastos, las expensas, etc. sino hasta el property tax, que ronda el 2% del valor de la propiedad que se exige en los Estados Unidos”, explica Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, inmobiliaria con operaciones en Argentina y USA.
Los especialistas consultados coinciden en que otra de las ventajas de este tipo de propuestas comerciales para el propietario es la estabilidad. Aquí, el inquilino para rescindir el contrato -a diferencia de los locatarios residenciales- debe afrontar elevadas multas. “En los alquileres comerciales hay un compromiso mucho más fuerte con la letra firmada e, incluso, el propietario puede hasta exigirle que salde el acuerdo en su totalidad (si desea rescindirlo) o bien declararse en quiebra”, sostiene Rizzo.
Si bien los Estados Unidos, al igual que los países asiáticos, son los reyes de las compras online y sus mercados son muy atractivos para este tipo de productos, la pandemia generó una explosión de la demanda. Según expertos, en 2020 el crecimiento fue enorme. Un ejemplo de ello se pone de manifiesto con la firma Amazon, que el año pasado salió al mercado a contratar a miles de empleados para trabajar en sus nuevos depósitos de distribución; al igual que sucedió con otras empresas relacionadas con las ventas digitales. “Los informes comerciales señalan que en 2021 bajó un poco la demanda de las compras online, pero estiman que en los próximos años los guarismos volverán a dar cuenta de alzas en las ventas, previendo superar los niveles obtenidos en 2020”, explica Rizzo.
Con este escenario por delante, en los Estados Unidos, y en espacial en el estado de Florida, se presenta una dificultad: no hay espacios suficientes para satisfacer toda la demanda. Por este motivo se habla de que muchos comercios minoristas con grandes locales -como las tiendas Sears que declararon la quiebra- se van a reconvertir como warehouses. Dicho de otra manera, éste es un mercado con mucho potencial de crecimiento que aún está muy lejos de su techo.
Cuál es la rentabilidad
En cuanto a la rentabilidad, ésta es similar a lo que se puede conseguir comprando una propiedad en un edificio multifamiliar. Según los especialistas, el retorno de la inversión ronda entre el 6 y el 8% anual. “Definitivamente, invertir en los Estados Unidos es hacerlo con reglas claras y transparentes. En muchos casos, la rentabilidad puede llegar a un 8% anual en dólares. Esto, además de presentarse como una renta atractiva, cuenta con el beneficio de que se percibe en dólares. Pero lo más importante es la seguridad jurídica que ofrece un mercado como el norteamericano”, dice Chanteiro.
Con respecto al ingreso de esos dólares al país, Andrés Aller, CEO de Aller&Co, firma especializada en el asesoramiento de argentinos en los Estados Unidos, afirma que “dado que son negocios que tienen sustancia fuera de Argentina, no es un requisito traer las divisas, se podría mantener el dinero en Estados Unidos y reinvertirlo en el negocio. En caso de que quisiera ingresar los fondos al país, se podría hacer vía Banco Central o vía el mercado financiero, ya que lo producido serán ingresos provenientes del capital invertido o de los dividendos obtenidos”.
Lo que hay que saber
En los últimos tiempos los argentinos se convirtieron en una suerte de animadores del rubro logístico; en especial del que se encuentra en las proximidades de la ciudad de Miami. “Nosotros cada vez recibimos más consultas provenientes de la Argentina. Pero este incremento fue mucho más notorio en el último año. Creemos que la causa principal es que la gente está buscando nuevas oportunidades de inversiones que vayan más allá del real estate tradicional. Y -como en casi todo el mundo- los negocios asociados al mercado logístico, desde la irrupción de la pandemia y la explosión del e-commerce, se convirtieron en una de las estrellas del momento”, comenta Aller.
A la hora de invertir en los Estados Unidos, es importante que los interesados no sólo se guíen por las informaciones a las que pueden acceder vía online, sino que, además, es conveniente estar acompañados tanto por un abogado como por algún asesor especializado. “Cuando alguien tiene previsto realizar una inversión en un país que no es el suyo, resulta trascendental que maneje tanto las condiciones legales del lugar donde va a hacer una operación comercial como el marco o estructura que se le dará a dicha inversión”, explica Chanteiro.
A pesar de que en el estado de la Florida se puede invertir a título personal, lo más recomendable -según los expertos consultados- es la formación de una estructura legal a través de la cual se pueda realizar la inversión. Una vez que se conforma una estructura legal, la empresa se convierte en una compañía americana; y todos los ingresos y las rentas producidas por esta inversión se manejarían a través de dicha organización. Ésta puede ser una LLC (Limited Liability Company), que es como una SRL argentina; o una C Corp que es como una S.A. argentina. Luego, el inversor puede optar por mantener la ganancia en una cuenta en los Estados Unidos o manejar el retiro de la rentabilidad de esa compañía de la forma en que cada uno disponga.
“Desde el punto de vista fiscal y legal, siempre es importante analizar el negocio y los objetivos del inversor como primera medida, así como su apetito por el riesgo. Es relevante entender que estos negocios deben ser encausados a través de entidades legales en Estados Unidos. Esto serviría para, en primera instancia, protegerse y estar cubiertos ante posibles litigios y, en segunda instancia, para encuadrarse en el momento de la venta del activo. No existe un solo marco fiscal o legal para dos negocios iguales. Siempre será el inversor quien, dependiendo de sus negocios, necesitará una estructura personalizada”, afirma Aller.
Según la experiencia de Aller&Co es típico incorporar una Limited Liability Company en algún estado norteamericano para avanzar con este modelo de inversiones. Pero es importante tener presente que, si bien este tipo de sociedad permite acceder a las tasas de impuesto a las ganancias más bajas en el país del Norte, desde el punto de vista fiscal queda más expuesto al impuesto a la herencia. Además, cada socio tendrá que inscribirse ante el IRS (Servicio de Rentas Internas) y presentar declaraciones juradas anuales personales, además de la de la entidad societaria. “Entender este tipo de marcos legales es lo que hace vital el asesoramiento de especialistas. El principal consejo que se le puede dar a alguien que quiere iniciar un proceso de inversión en los Estados Unidos es que se asesore muy bien con un equipo que lo pueda acompañar en el proceso inicial y aterrizaje en ese país. Por otro lado, me parece fundamental en este tipo de negocios tener buenas referencias de los gestores de la inversión”, cuenta Aller.
Inversiones a medida
Los especialistas consultados coinciden en que no se requieren de grandes montos de dinero para sumarse a este negocio. “Éste es un mercado al que se puede acceder sin necesidad de poseer un elevado capital. Por otra parte, aquellos que lo requieran tienen la posibilidad de adquirir alguna de las líneas de crédito destinadas para extranjeros que cuentan con bajas tasas de interés -una característica histórica en los Estados Unidos-. Sin duda, es otra de las ventajas que ofrece ese país. Más allá del capital que cada inversor tenga, éste es un buen momento para entrar en el negocio. El sistema bancario está ofreciendo interesantes líneas crediticias. Algo para no desperdiciar”, aconseja el director internacional de ventas de First Service Realty.
Este escenario favorable que ofrece el sector invita a que cada vez sean más los players, tanto nacionales como internacionales, que llegan para apostar a este rubro. La mayoría arriba al sector logístico estadounidense seducido por la transparencia, la rentabilidad y el bajo costo de mantenimiento.
En la actualidad existen tantos proyectos y posibles montos de inversión como interesados en desembarcar en el sector logístico americano; aunque, generalmente, este tipo de proyectos está situado en los alrededores de los aeropuertos o próximos a las principales vías de conexión como autopistas, trenes o puertos. “Podría decirse que hay un desarrollo para cada necesidad. Existe una opción para cada bolsillo. Los valores de los proyectos varían de acuerdo a las ubicaciones donde esté instalado cada desarrollo, los tamaños de los inmuebles y las demandas de cada zona”, explica Chanteiro. Pero hay que estimar que un inmueble de 200 metros cuadrados, ubicado en las proximidades de Miami, puede tener un valor para la venta entre los US$330.000 y US$350.000.
El futuro del sector
El director internacional de ventas de First Service Realty está convencido de que el futuro del sector va a seguir en franco crecimiento. “Hay cosas que la pandemia trajo o potenció y que van a quedar instaladas a nivel social y, en muchos casos, se traducirán como hábitos y costumbres (tal como sucede con la incorporación masiva de las compras online). Estos cambios son los que permiten imaginar que este sector inmobiliario -no sólo en los Estados Unidos, sino también a nivel mundial- va a seguir creciendo. Los sistemas de logística y de distribución tienen que seguir creciendo porque sólo así se podrá dar respuesta a la creciente demanda del sector. A pesar de que la pandemia está terminando a nivel mundial, o al menos eso esperamos, esta tendencia del mercado logístico continuará en ascenso. Sin dudas, se trata de una inversión a largo plazo muy redituable y recomendable para quienes quieren explorar nuevos negocios”, concluye Chanteiro.
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