Iván Kerr: “Los incentivos fiscales y el blanqueo para la construcción serán globos de ensayo destinados al fracaso”

En agosto de este año, a través de la sanción de la ley 27679, el Congreso prorrogó por un año el Régimen de Blanqueo para la Construcción. Se buscó así darle un impulso más al frustrado intento de “Incentivo a la Construcción Federal y Acceso a la Vivienda” previsto en la ley 27613, que fuera promulgada en marzo de 2021.

Es que el escueto plazo del régimen de la ley sancionada el año pasado, hizo imposible que el sector de los desarrolladores pueda siquiera evaluar los beneficios que, el denominado blanqueo para la construcción, podía llegar a significar para los potenciales inversores. Allí su fracaso.

Ahora, con esta nueva prórroga, el Gobierno intenta volver a atraer al sector privado a que invierta en la construcción de viviendas, donde, claramente, se necesita de enormes cantidades de fondos para atender a una demanda que el Estado jamás puede atender con su propio presupuesto (al fin se dieron cuenta). Y, menos que menos, en este contexto de fuerte restricción fiscal que vive el país a causa de la descontrolada emisión monetaria, que ha generado los altísimos niveles de inflación con los que convivimos en nuestra economía.

En términos muy generales, el régimen de incentivos sancionado ofrece un blanqueo de moneda extranjera, con alícuotas diferentes en el tiempo; más un paquete de distintos beneficios impositivos, que van desde tasas diferenciales en el Impuesto a las Ganancias, pasando por diferimientos a los tributos que gravan la Transferencia de Inmuebles, los Débitos y Créditos Bancarios, el IVA y una exención del impuesto a los Bienes Personales.

El desincentivo, en este caso, lo tiene aquel contribuyente que, declarando sus ingresos, ha pagado impuestos por prácticamente el 50% de los mismos. Mientras que, con este nuevo blanqueo, aquellos que entran al mismo hasta el 19 de noviembre, pueden hacerlo tributando solo el 5% del dinero ingresado. Una “bicoca” que refleja una de las tantas inequidades que presenta nuestra distorsionada economía doméstica.

Ahora bien, sin querer entrar aquí en un análisis al detalle de los distintos instrumentos que ofrece el régimen referido, solamente queremos agregar que el mismo omitió incluir dos instrumentos claves para incentivar el sector, como son: (i) la “venta y reemplazo”, que permite reinvertir el Impuesto a las Ganancias que hubiera correspondido de la enajenación de un inmueble, en otro proyecto inmobiliario y; (ii) la opción de “revalúo impositivo” que permite revaluar un inmueble a los efectos de la generación del Impuesto a las Ganancias que le corresponde tributar al cierre de sus balances. Ambos vehículos son muy necesarios para el sector, no tienen un gran impacto fiscal y representan hoy un desincentivo para el desarrollo inmobiliario de inmuebles que están afectados al momento de su enajenación, a cualquier destino, generador o no de ganancias gravadas.

Ni que hablar que de haber incluido en el régimen la venta de inmuebles usados (que está finalmente dentro del Presupuesto 2023 que hoy tuvo media sanción), ello también hubiera permitido una rotación positiva. Liberando esas unidades para un sector de menores ingresos y permitiendo que quien vende puede comprar algo nuevo; y se genere así un sano círculo económico por parte del sector inmobiliario.

Se perdió también la oportunidad de introducir a la sustentabilidad como parte del programa, dando quizás un incentivo mayor a aquellos proyectos que incorporaran tecnologías renovables en sus sistemas constructivos, siendo que es deber del Estado mitigar el cambio climático y la eficiencia energética puede contribuir, a su vez, al ahorro de las familias beneficiarias.

Efectuados estos comentarios, el objetivo del presente artículo es analizar si este régimen de incentivos fiscales puede llegar a funcionar o no.

Lo cierto es que Uruguay, desde 2011 en el que sancionó la Ley de Vivienda Promovida, ley 18.795, viene impulsando un régimen de incentivos fiscales similar (no incluye blanqueo), y ha logrado captar la inversión del sector privado en la construcción de viviendas de clase media. Solo en los primero cuatro años, atrajo más de US$1000 millones de inversión privada en zonas determinadas especialmente incentivadas. La paradoja es que muchos de ellos son argentinos.

Pero cuando transportamos este tipo de iniciativas a nuestro país, la realidad económica es bien distinta y condiciona así el resultado de la política pública perseguida.

En efecto, la Argentina presenta hoy un bajísimo poder de compra promedio de sus hogares. Un reciente cálculo hecho por el Centro de Investigación de Política Urbana y Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella, da cuenta que la capacidad de compra para acceder a una propiedad de 45 m² con un salario total familiar promedio de la economía a fines de 2021, implicaría que una familia demoraría entre 70 y 80 años en comprar la misma (el análisis presupone que los hogares pueden dedicar entre un 25% y un 30% de su ingreso al pago de una hipoteca).

Estamos en el peor momento de acceso a la vivienda de últimos 30 años, marcado por un nulo acceso al crédito hipotecario, el cual, medido como participación del PBI, se encuentra en el 0,2%, muy por debajo del 1,6% de 2019 o del 4% en los años 90.

Es que, prácticamente, desde la salida de la convertibilidad, el crédito hipotecario ha dejado de ser una opción genuina. Solamente presenta un pico con la aparición de los créditos hipotecarios UVA durante la presidencia de Mauricio Macri, en donde, pese a todo lo que se pueda decir de los mismos, el BCRA recientemente informó que su mora no supera el 1.4% del total de su stock. El problema es la inflación y no la UVA per se.

Pero, fuera de ese período, comprar una vivienda o financiar la construcción son opciones que históricamente han quedado relegadas para los segmentos más altos de la población.

Si lo compararlo con otros países de la región, la Argentina presenta el nivel más bajo de acceso al crédito hipotecario como porcentaje del PBI.

Es que las constantes fluctuaciones económicas, la incertidumbre reinante y el consecuente riesgo de nuestro país, sumado al descalce de plazos, monedas y tasas y otras condiciones macroeconómicas han hecho imposible la existencia de un mercado hipotecario genuino.

La pregunta entonces es: ¿de dónde va a surgir la demanda?

En ese contexto resulta difícil pensar que, frente a un sector medio completamente marginado, los desarrolladores vayan a poder acogerse a los beneficios de la ley y salir de la alta concentración de nuevas unidades para el segmento premium, que, por no necesitar crédito para su compra, es el único producto que hoy les brinda rentabilidad y les permite no blanquear todo el costo de la construcción en sus ventas.

Entre los propios actores del sector inmobiliario, no estiman que el Régimen de Blanqueo vaya a representar más de un 5% del total de sus operaciones y, en los hechos, más que impulsar la construcción de nuevas viviendas, sostienen que la ley servirá para blanquear parte de los desarrollos en obra, que, debido a la altísima presión impositiva, hoy solo son viables omitiendo facturar el 100% de su costo real.

A ello se suma que, en 2022, la rentabilidad se ha visto limitada por el aumento de los costos y la caída de los precios de las propiedades, haciendo que estas condiciones hagan imposible anticipar los mecanismos por los que la economía podría impulsar un crecimiento del parque de viviendas en el mediano plazo. Lo único en lo que sí hay certeza es en la necesidad de un ordenamiento macroeconómico como un requisito previo e indispensable para ese crecimiento.

Asimismo, si analizamos los datos del Censo de Población 2022 muestran un incremento del 16,2% de la población de Argentina. Mientras que los datos del Precenso de vivienda muestran un incremento del 11,5 %, lo que muestra un incremento mayor de personas que de viviendas o, dicho de otra manera, se acrecentó el déficit de vivienda en proporción a la población que necesita una vivienda.

En el total nacional, la cantidad de viviendas urbanas en 2010 era de 13.835,896, mientras que el Precenso de viviendas de 2021 registró 15.639.986, contabilizando un incremento de 11,5% en esos 11 años. En el mismo período, la población argentina creció el 16,2%. Así, según los datos del Censo Nacional entre 2010 y 2021 se construyeron en la Argentina 1,8 millones de viviendas.

Al analizar quienes fueron los actores que construyeron estos 1,8 millones de viviendas, encontramos en primer lugar al sector privado formal que habría construido unas 850.000 viviendas, con planos y permisos de obra correspondiente. El Estado por su parte habría construido unas 450.000 viviendas sociales, mientras que fuera de estos dos universos se habrían construido unas 500.000 viviendas.

Estamos frente un fenómeno en donde la producción informal de viviendas crece más de dos veces más rápido que la ciudad formal. Esta extensión de la mancha urbana sin planificación, genera un incremento de la segregación socio-espacial cada vez mayor.

El próximo gobierno heredará un enorme problema habitacional y donde solamente una política de shock como la impulsada con el Plan Austral en los 80 y con la Convertibilidad en los 90, pueden llegar a reestablecer la inexistencia total de crédito para la vivienda. Deberá lidiar con dos enormes desafíos, la necesidad de una fuerte restricción fiscal y ordenar las variables macro para volver a ser confiables.

Hasta tanto ello no ocurra, no existirá un impulso real de la actividad de la construcción para facilitar el acceso a la Vivienda y los regímenes con incentivos fiscales, como el aquí comentado, serán meros globos de ensayo destinados al fracaso.

Se vuelve a perder una oportunidad única de altos precios internacionales de los commodities que exporta nuestro país, que pudieron haber empujado la inversión en construcción residencial. Pero el despilfarro tiene su costo y el mercado del crédito hipotecario necesita estabilidad y moneda y nuestro país no tiene ni uno, ni otro.

*El autor es ex Secretario de Vivienda de la Nación 2015/19, coordinar del Plan de Vivienda y Hábitat de la Fundación Pensar.