Las opciones para refugiar dinero en ladrillos sin tener que comprar un departamento y obtener rentas de hasta 70%

En el mercado inmobiliario, los desarrolladores suelen apelar a la venta de departamentos con el pago de un anticipo y cuotas con las que fondean sus proyectos mientras se construyen. Sin embargo, las altas cuotas mensuales en pesos ajustadas por CAC y los tickets de entrada dejan fuera del radar a personas que buscan invertir en ladrillos como refugio de valor.

En este contexto surge el crowdfunding, el sistema colaborativo que busca financiar proyectos a través de la asociación de muchas personas que ingresan con montos bajos. Pero los desarrolladores buscan otras formas creativas para “captar” los dólares que descansan en la caja de seguridad o en el colchón sin la necesidad de comprar un departamento. En cambio, apuntan a obtener un porcentaje con rendimiento, que aseguran que podrían rondar el 70% cuando se sale de la inversión.

“Hay una demanda que quiere refugiarse en el ladrillo pero no tiene la totalidad del valor de un departamento entonces generamos un modelo totalmente diferente”, afirma Christian Leupold, gerente comercial de Ávilis Real Estate, que bajo este sistema permite que un comprador invierta en ladrillos desde los US$25.000, que incluso se pueden pagar en forma financiada.

“Estamos en plena construcción de un proyecto de US$15 millones de inversión en el corazón de Colegiales, sobre Álvarez Thomas y Olleros. A pocas cuadras de Palermo, la obra todavía no comenzó pero la tierra ya está escriturada y el fideicomiso está armado. Tendrá 11.000 m² totales, que se construirían en un plazo de 30 meses”, detalla el ejecutivo sobre el emprendimiento que permite esta opción.

El edificio tendrá 11 pisos y salida por Álvarez Thomas con cuatro locales comerciales. El otro, de 10 pisos estará sobre Olleros. Los 99 departamentos serán de uno a cuatro ambientes, con un metro cuadrado que parte desde los US$1760 y llega a los US$2200. El complejo compartirá amenities, entre ellos un salón de usos múltiples de más de 250 m² que forma parte de los 3500 metros cuadrados de espacios comunes.

La creatividad es clave

Para captar a quienes no llegan con sus ahorros para comprar un departamento entero, la desarrolladora busca cambiar el chip de quienes invierten en ladrillos y diseñó tres esquemas con rentas a las que se puede acceder sin la necesidad de comprar una unidad -con los gastos y carga impositiva que implica- o desembolsar un monto grande como el que significa la compra de un departamento. Un dato fundamental es que dichas inversiones pueden hacerse tanto en dólares como en el monto equivalente en pesos ajustados por CAC.

¿Cómo funciona? El inversor paga desde US$25.000 hasta el monto deseado y de esta forma entra al negocio sin la necesidad de firmar boleto porque no está adquiriendo la unidad completa. En una de las opciones, tres años después de invertir, recibe una renta fija del 40% sobre el monto pagado hasta ese momento. “Aseguramos ese retorno más allá de cómo hayan funcionado las ventas de las unidades. Es un riesgo que asumimos nosotros”, explica Leupold. Por caso, quien invirtió US$25.000, a los tres años recibirá US$10.000.

En este modelo, la desarrolladora y los mismos inversores recuperan el capital invertido a medida que se vendan las unidades construidas que estiman empezar a venderse a partir de los 24 meses de obra, cuando estipulan que se encuentre avanzada en un 80%. Es decir que a los dos años de invertir, la desarrolladora devolvería proporcionalmente el capital invertido.

La segunda opción promete un retorno más bajo, del 30%, pero dividida equitativamente de forma anual. Llevado a la práctica, si una persona invierte el mínimo -es decir US$25.000- recibirá una renta del 10% sobre el monto invertido a los 12 meses, otro 10% a los dos años y un último 10% a los 36 meses. “Esta es la opción más conservadora. Al igual que en el otro esquema de renta fija, el capital se recupera a medida que se van vendiendo las unidades a partir de los 24 meses del inicio de la obra”, comenta el Gerente Comercial.

Como la renta fija se establece por contrato, en caso de que el proyecto no cumpla las expectativas de éxito la desarrolladora deberá pagar el porcentaje de renta acordado de todas formas.

Un aspecto fundamental es que ambos esquemas de inversión pueden también financiarse en pesos ajustados por CAC o en dólares, por lo que se aclara que la rentabilidad que obtengan en los plazos estipulados se calcula sobre la inversión aportada a la fecha de liquidación. Entonces, si se toma como ejemplo el esquema de la renta anual del 30% y el monto a invertir es el mínimo requerido y en forma financiada, el primer año se pagarían US$7500 para ingresar (30% de anticipo) y 12 cuotas de US$486,11. Por ende, a los 12 meses el inversor recibiría US$1333. Al año siguiente recibiría US$1916,66 y al último año habría terminado de pagar los US$25.000 y el 10% final de renta equivaldría a US$2500. “Diferente serán los retornos para quien desembolsa el total de US$25.000″, aclara Leupold. En este caso, se recibirían US$2500 cada 12 meses durante tres años.

El riesgo radicaría en la recuperación del capital, ya que en el caso de que el metro cuadrado del proyecto se devalúe por debajo del valor de pozo en un contexto de caos macroeconómico, la venta de las unidades sería menor a la esperada y por ende el retorno del capital sería menor a la inversión. Leupold afirma que es un escenario prácticamente imposible porque quien ingresa al negocio hoy, por la baja del costo de construcción en dólares, está pagando alrededor de US$1750 por metro cuadrado en un barrio como Colegiales en el que en buenos tiempos las unidades a estrenar defendieron valores de US$3777/m² mientras que hoy, aún con la baja de precio de mercado, ronda los US$3114/m², según datos de Reporte Inmobiliario.

El tercer esquema es el que mayor riesgo conlleva pero que a su vez mayor provecho podría significar para los inversores. En este caso, la renta es variable y el inversor participa desde el mismo lugar que el desarrollador y su renta depende del valor al que se venda el metro cuadrado y, por ende, del éxito del proyecto. “Si termino vendiendo como estimamos entre US$2800 a US$3200 el metro cuadrado, que es un valor conservador para la zona a estrenar, el rendimiento estimado de ese esquema es del 75%. Esto significa que quien entra al proyecto con US$1750 el metro cuadrado y sale con US$2800 a US$3000/m² obtiene un upside en el valor del m² del 75%”, explica Paola Tossi, responsable comercial de la empresa.

En definitiva, en los dos primeros esquemas la renta es fija -por lo cual garantiza el retorno y la desarrolladora asume el riesgo- pero si las unidades se venden con una renta mayor a la del 30% o 40% lo gana la desarrolladora y no el inversor. En el último caso, si la renta supera esos valores -y se corresponde con el valor del metro cuadrado a estrenar que maneja la zona hoy en día- el inversor sacaría una rentabilidad mucho más importante.

El riesgo de este tercer modelo “es el mismo del pozo , con la diferencia de que en lugar de entrar comprando un departamento, se ingresa con un mínimo de US$25.000, que además se puede financiar”, dice Leupold, y añade que este modelo de inversión puede ser atractivo para parejas que ahorren y quieran invertir de a montos no muy altos. Además, revela que apuntan “a un inversor que desee diversificarse y en lugar de comprarse una cochera o un lote -que por ejemplo en Pilar no bajan de US$25.000 en los barrios nuevos-, elijan este refugio de valor”. En caso de que el inversor quiera salir del esquema, puede hacerlo siempre y cuando alguien compre su participación.

De momento, la desarrolladora asignó un cupo de US$1,5 millones para cada esquema, que se traducen en 70 departamentos en el proyecto. Hasta ahora llevan US$3 millones fondeados -que contemplan tanto inversiones chicas como grandes de US$500.000 en el plan de renta variable- y esperan duplicar esa suma a partir de estos modelos de inversión.

La desarrolladora apuesta por estos modelos en el real estate en un contexto económico inestable con una inflación anual que este año rondará las tres cifras y que en 2023, según las estimaciones de las consultoras privadas, podría llegar al 130%. Un contexto que impide la posibilidad de tener una proyección clara de cómo reaccionará el valor del metro cuadrado de las propiedades en el país. De momento, parecería que los valores frenaron su tendencia a la baja y el mercado se encuentra activo con un promedio de más de 3000 escrituras por mes en la Ciudad de Buenos Aires.

A este panorama se le suma el incentivo de la prórroga al blanqueo para la construcción, cuya primera etapa con el impuesto más bajo del 5% para los montos declarados cerrará el 19 de noviembre. Este régimen busca incentivar el sector y quienes sinceren dinero podrían elegir estas modalidades de inversión al igual que ya lo hicieron dos de los inversores de Equity. No obstante, fuentes del sector indican que muchos de los sinceramientos fueron realizados pero no eligieron el proyecto en el que serán invertidos, ya que para eso tienen tiempo hasta fines del 2024.