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Rentabilidad de alquileres en CABA: cuáles son los barrios que más pagan en octubre 2026
La rentabilidad es lo que más mira un inversor al momento de comprar una propiedad para alquilar; la diferencia entre los distintos barrios
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¿Es negocio comprar una propiedad para alquilar? ¿Qué barrio me conviene elegir? Son algunas de las preguntas que resuenan en un mercado inmobiliario en el que los valores de venta comenzaron a recuperarse a pesar de que en el último año la suba se moderó significativamente, luego de una importante caída pospandemia.
Los analistas coinciden en que, si el crédito hipotecario logra masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo.
En ese contexto, la rentabilidad ocupa el centro de la escena para los propietarios. A septiembre de 2026 -último mes relevado- la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en la ciudad de Buenos Aires se mantiene en 5,7%, tomando como referencia un dos ambientes de 50 m². Es decir, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, 12,5% menos de lo requerido un año atrás, de acuerdo al informe realizado por la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
¿Cuáles son los barrios más rentables de la ciudad?
La verdadera diferencia aparece al mirar el mapa de la ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Lugano supera el 9% anual de renta bruta o en Parque Patricios se ubica en 7,7%, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora.
Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento. Menor valor por metro cuadrado para la compra y alquileres que se sostienen.
En la vereda opuesta aparecen los barrios premium. Puerto Madero, Palermo y Núñez, con rentabilidades más acotadas que oscilan entre el 3,2% y el 4,6% anual. ¿La razón? Los altos valores de venta y de alquiler comprimen la rentabilidad, aun con una demanda sólida y bajo riesgo de desocupación.
El ranking de rentabilidad queda conformado de la siguiente forma:
Los barrios con renta más alta
- Villa Lugano: 9,64%
- Parque Patricios: 7,68%
- Nueva Pompeya: 7,63%
- San Cristóbal: 7,18%
- Floresta: 7,17%
- Versalles: 7,12%
- Balvanera: 7,12%
- Parque Avellaneda: 7,11%
- Villa Riachuelo: 7,08%
- La Boca: 7,05%
Los barrios menos rentables
Por el lado contrario, los barrios que presentan los precios de venta más caros tienden a ser los que menos renta bruta anual generan.
- Puerto Madero: 3,22%
- Palermo: 4,55%
- Núñez: 4,60%
- Belgrano: 4,66%
- Colegiales: 4,88%
- Coghlan: 5,06%
- Villa Devoto: 5,15%
- Recoleta: 5,21%
- Retiro: 5,22%
- Saavedra: 5,23%
La diferencia también se observa por regiones: mientras que el corredor sur alcanza una rentabilidad promedio del 8,9% anual, en el corredor norte ese indicador desciende al 4,8%.
Sin embargo, la rentabilidad no es el único factor que entra en juego a la hora de invertir en una propiedad. Aunque los barrios más caros no sean los que ofrecen los mayores retornos, también suelen estar entre los más demandados por quienes buscan alquilar. Esta demanda puede representar una ventaja para los propietarios, ya que favorece una mayor ocupación de las unidades, reduce el riesgo de períodos sin inquilinos y aporta atractivo a la inversión, más allá del rendimiento en sí.
LA NACION
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