Terrenos baratos: dónde se consiguen lotes por US$20.000 y qué zona se posiciona entre las más buscadas
Con el aumento de los costos para construir en pesos y la suba del valor de los lotes tras la pandemia, casi no quedan áreas con esos valores
8 minutos de lectura'
Antes de la pandemia en el 2020, muchos proyectos a lo largo y ancho del Gran Buenos Aires ofrecían lotes por valores que rondaban los US$20.000. El valor estaba atado a una enorme cantidad de oferta que superaba ampliamente la demanda, en ese entonces, más orientada a viviendas o departamentos en la Ciudad de Buenos Aires y barrios aledaños.
Pero, con el boom de la mudanza al verde impulsado por la cuarentena estricta que resignificó varios aspectos de la forma de habitar y vivir, entre ellos la masificación del trabajo remoto y la educación a distancia, los valores de los terrenos empezaron a subir aceleradamente y la oferta comenzó a escasear en los proyectos y zonas más consolidadas y a encarecerse en los emprendimientos y loteos de tierra. De hecho, de acuerdo con las estadísticas del motor de búsqueda Google, en 2021 las propiedades más buscadas por la gente fueron los terrenos, que representaron el 33% de las consultas.
Tal es así que hoy en día, los valores de los terrenos suelen superar los US$60.000 y, depende la zona y el barrio, si es cerrado, semi cerrado o abierto, pueden llegar a triplicar el precio. Ni hablar de microcentalidades como Nordelta, donde los lotes pueden llegar a superar el millón de dólares.
Y, si bien con el regreso a las oficinas y a la normalidad de la pre pandemia, el furor por escapar de la ciudad bajó, una nueva ventana en el costo de construcción para los ahorristas en dólares genera nuevamente un foco en el verde. Ya sea pensado como residencia, casa de fin de semana o como inversión para alquiler temporario.
¿Por qué ocurre este fenómeno? En los últimos 12 meses, el costo de construcción en dólares experimentó un alza progresiva que hizo que se fueran licuando los beneficios que obtenían los ahorristas en dólares debido a diferentes factores, como el fuerte incremento de costos en pesos, sumado a un dólar con cotización estable. Sin embargo, la escalada del dólar blue generó que en el mes de junio los costos de construcción para los tenedores de dólares se retrotrajeran a cuatro meses, según un informe publicado por Reporte Inmobiliario. En tanto, todo apunta a que julio muestre una caída aún más pronunciada, llegando a niveles del 2021.
De ahí que, con una ventana de oportunidad que vuelve a abrirse nuevamente, muchos quieran aprovechar para construir y comprar lotes por el menor valor posible para volcar mayor capital a la construcción. Ya que, si bien los valores se retrotrajeron, el costo en pesos sigue aumentando y empieza a dificultarse el acopio de materiales por la inestabilidad financiera, así como se empiezan a notar faltantes en diferentes rubros.
Para los especialistas, este tipo de inmueble es una gran oportunidad para resguardar los dólares, ya que el valor no va a disminuir como puede suceder con otras inversiones, sino que por lo contrario con el tiempo se incrementa y da la posibilidad de aumentar el capital.
Entonces, ¿es una utopía encontrar lotes por valores cercanos a los US$20.000 en las cercanías a la Ciudad de Buenos Aires? Según los brokers, es casi imposible en la mayoría de los barrios que se encuentren a una distancia no mayor a los 50 km de distancia de CABA.
Sin embargo, en el sur de la Ciudad hay una zona que busca consolidarse como alternativa al norte. Se trata de Hudson y el área aledaña, donde en los últimos años se desarrollaron nuevos proyectos que acompañan barrios muy consolidados, como el country Abril, uno de los más tradicionales de la zona. En el sur, los terrenos más económicos son los abiertos o semi cerrados, en el área de Berazategui.
“Es una zona muy consolidad donde gran parte de la gente de zona sur la elige por tranquilidad, seguridad y accesos a Buenos Aires. Además, cada vez quedan menos terrenos y con el valor de estos tickets, sumado a un bajo costo de construcción en moneda extranjera, permite que con una baja capacidad de ahorro en dólares la gente logre capitalizarse con la compra de tierras y que pueda ahorrar en ladrillos. Los barrios que ya se vendieron muestran muy buenos resultados y se busca replicar la experiencia con nuevos proyectos”, señala a LA NACION Dennis O’Keefe, titular de la firma homónima que comercializa Barrio Parque Hudson y La Vikkina, entre otros.
Es que la pandemia fue una gran oportunidad para ese mercado que puso en valor tierras relegadas: se extendieron las zonas, y empezó a entrar en valor el tercer y cuarto cordón que venían de años de retroceso de precios. “Vemos un crecimiento sostenido desde hace tres o cuatro años que, si bien en los últimos cuatro o cinco meses se empezó a planchar un poco la curva, todavía la tendencia sigue siendo bastante constante. Los desarrollistas vuelven a tener un interés en la búsqueda de tierras. Notamos que el stock disponible se agotó y como el emprendedor tarda en desarrollar, entre la búsqueda, la elección y compra de la tierra, estamos en un momento interesante para instalar nuevas zonas”, señaló Ignacio O’Keefe, director de O´Keefe Propiedades, inmobiliaria que comercializa varios proyectos en la zona sur.
En este sentido, a fines de 2021, un proyecto llamado La Vikkina, en El Pato, partido de Berazategui, vendió todos los lotes de la primera etapa, algunos de ellos por el valor de US$20.000. Se trata de un barrio con seguridad privada ubicado a 45 km de la Ciudad de Buenos Aires, a 500 metros de la bajada de Ruta 2 y a 300 metros de ruta 36. Con lotes que van desde los 305 m² a 485 m², en los próximos meses lanzarán la nueva etapa que también cuenta con lotes por esos valores.
Otra oportunidad de terrenos es un loteo abierto en Barrio Parque Hudson, rodeado de barrios cerrados y cercano a medios de transporte y centros comerciales de la zona. El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 73.500 m², dentro del casco urbano de Hudson y al ser un barrio abierto no tiene expensas.
Conformado por 156 lotes de terreno unifamiliares, con superficies que van desde los 280 m² a los 420 m², con una superficie promedio de 320 m², los valores parten de los US$10.000. Además, contará con el desarrollo de dos plazas, impulsadas por el desarrollador, por lo que se suma una conexión directa con espacios verdes libres.
También en la misma zona en Hudson aparece Solares del Parque II, un loteo abierto de 120 parcelas de 88 a 240 m². Los terrenos pueden utilizarse tanto para uso residencial como comercial, con lotes que también parten de los US$10.000 y la posibilidad de pagar al contado con descuento o financiados. La etapa dos contará con 62 lotes a la venta de 88 m² a 240 m².
En qué lugares de zona norte hay oportunidades
Los desarrolladores y brokers con proyectos en la zona norte advierten que las posibilidades de encontrar terrenos por esos valores en barrios cerrados son casi nulas. Por lo menos en una distancia que no supere los 50 km de la Ciudad.
Más allá de algunas pocas oportunidades por valores inferiores a US$20.000 que pueden aparecer en portales como ZonaProp, en general, ya no hay proyectos que se ofrezcan por esos valores.
Estos tipos de lotes, dentro del corredor norte, se consiguen principalmente en barrios abiertos, semicerrado o loteos ubicados en las zonas de Matheu, Zelaya, Pilar, Escobar y el Delta en Tigre. ¿Cuáles son los precios dentro de ese rango? Por lo general comienzan en los US$15.000 y llegan hasta los US$50.000 dependiendo la zona y el barrio.
Según indica a LA NACION Mariano Gabriel Canedo, martillero y broker de Century 21 Canedo, en la mayoría de los loteos hay financiación, sobre todo cuando se lanzan las ventas y hasta completar el 50% de lotes vendidos. Luego de esa etapa,, la financiación no es la más conveniente, o es un porcentaje menor del lote el que se financia, por ejemplo, un 70% contado y el 30% financiado.
“Los loteos de esta índole fueron los más vendidos en el último semestre. Una buena parte del público busca en estos valores y sin expensas con lo cual las zonas de Matheu y Zelaya fueron las más buscadas y vendidas en este período. En lo que respecta al Delta, en Tigre, fue una alternativa para quienes buscan un cambio de vida o una opción económica para distracción y recreación”, dice Canedo.
Además, el broker asegura que se trata de zonas “en constante crecimiento poblacional y de infraestructura”, lo que hace que sea un gran momento para invertir. “Es la inversión más confiable que hay hoy en día, ya que no se desvaloriza y no tenés riegos de que te roben.”
Entre los barrios que cuentan con lotes por debajo de los US$20.000 están Isla de Caraguata en el Delta y San Jerónimo, un barrio abierto ubicado en el partido de Escobar, a tres cuadras de la Ruta 25 y unas quince cuadras de la Ruta Panamericana Ramal Escobar. O el barrio semi cerrado Zelaya, en Pilar, con lotes 375 m² que parten desde los US$10.000.
Más leídas de Propiedades
1Mapa interactivo: los precios de venta y de alquiler de las propiedades en cada barrio porteño
2ARBA extendió el plazo de pago de los impuestos inmobiliarios del calendario 2026
3Es estadounidense y compró un pueblo entero en España por US$365.500
4Alquileres: de cuánto es el aumento en los contratos que se ajustan en marzo 2026
