Un modelo poco conocido para invertir en el mercado inmobiliario
El pozo no es la única manera de ingresar al mercado inmobiliario, existe un instrumento financiero conocido como Real Estate Investment Trust: de qué se trata
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Rodrigo Vidal
En Argentina, el valor de las cosas se siente efímero. Suele pasar que un día tienen un precio y al siguiente ya no sabés si cuesta lo mismo. Por eso, siempre estamos corriendo detrás de una buena inversión que nos permita, justamente, dejar de correr.
Invertir en ladrillo siempre ha sido sinónimo de buena inversión. Los bienes raíces son un valor tangible que se aprecia con el tiempo, que tiene la particularidad de ofrecer acceso a renta fija a través del alquiler, y que además protegen el capital en momentos de incertidumbre.
Hoy es muy común escuchar a la gente hablar de la inversión en pozo. Es un método cada vez más conocido gracias a influencers como Beltrán Briones, un desarrollador inmobiliario que sugiere que invertir en un desarrollo inmobiliario es la mejor opción.
Invertir en pozo permite entrar a un proyecto de desarrollo a un precio más bajo que el de una unidad terminada y, en algunos casos, pagar en cuotas accesibles. Como con todas las inversiones, se trata de una apuesta que requiere capital y confianza en el desarrollador, entre otras cosas.
Y además es una opción muy atractiva para ahorristas o futuros propietarios que buscan algo seguro y tangible. El pozo tiene fama de serlo, salvo unas cuantas excepciones.
La inversión en pozo tiene la cualidad de ser más accesible, ya que invertir en bienes raíces suele requerir un capital inicial más elevado que otras formas de inversión.
Sin embargo, pasa lo mismo que cuando se invierte en una empresa en sus comienzos: apostamos por su valor futuro. En este sentido, la confianza juega un rol decisivo en el pozo: confianza en la capacidad de ejecución del desarrollador, en los plazos previstos, en la situación país. Y en este sentido, el pozo puede ser tan arriesgado como cualquier otra forma de inversión. Nunca hay garantías.
Para un ahorrista que pone sus dólares de muchos meses —o años— esto genera dudas legítimas. No porque los proyectos sean necesariamente malos, sino porque existe un desbalance de información evidente: quien recomienda sabe más que quien escucha, pero el que arriesga la plata es el oyente.
Lo que importa es quién ejecuta la obra y qué tan blindado está el comprador frente a eventuales cambios o demoras. Y ahí, la recomendación vía Instagram o TikTok no es suficiente.
Pero el pozo no es la única manera de ingresar al mercado inmobiliario. Desde hace muchos años existe un instrumento financiero conocido como Real Estate Investment Trust o REIT (fondos de inversión inmobiliaria).
Se trata de fondos de empresas que poseen y operan proyectos inmobiliarios que generan ingresos, como centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles o edificios residenciales. Y estos instrumentos son accesibles para la persona promedio mediante un ETF que agrupe varios de REIT.
De esta manera, la persona está accediendo a una cartera diversificada de propiedades ya construidas, alquiladas, que generan ingresos regulares. Y, gracias a la tecnología, se puede acceder a estos instrumentos en mercados como el de Estados Unidos, mediante plataformas de inversión y aplicaciones financieras.
Si alguien tiene 40 mil dólares, puede apostar a un solo proyecto en pozo en Argentina, que se va construyendo a lo largo de dos o tres años. Pero también puede participar, a través de un ETF, de edificios de oficinas en Seattle, residenciales en Florida, centros industriales en Dallas y complejos médicos en California, todo al mismo tiempo.
Con un solo instrumento, la persona puede comprar activos de escala global y diversificada que además tiene ventajas claras sobre poner todos los huevos en una canasta con un pozo inmobiliario.
En principio, la estabilidad jurídica y de mercado de Estados Unidos. Un REIT está obligado por ley a distribuir la mayor parte de sus ingresos en dividendos y a reportar balances auditados. Eso reduce sorpresas.
La liquidez es otro diferencial sobre el pozo: si mañana necesitás la plata, podés vender tu ETF en segundos. No hace falta buscar compradores ni renegociar condiciones.
Y tercero, como mencionamos, la diversificación: no dependés de una única obra ni de un único desarrollador. El riesgo se reparte entre distintas ciudades, sectores y tipos de propiedades. Aunque un rubro tenga un mal año —como sucedió con las oficinas durante la pandemia— otros pueden compensarlo y absorber las pérdidas.
Invertir en EE.UU. en un ETF basados en REIT es una alternativa viable, más transparente, estable y previsible. El pozo, por el otro lado, es un proyecto puntual: elegís un barrio, una desarrolladora y una obra específica. Si sale bien, la ganancia puede ser atractiva: la unidad se valoriza y quien invirtió temprano captura esa diferencia. Si sale mal, el margen de maniobra es limitado. Es una inversión focalizada.
Un ETF de REIT no depende del éxito de una sola obra sino de decenas de activos en funcionamiento. Los ingresos no provienen de promesas sino de alquileres que ya se cobran. Es un modelo menos emocionante pero más estable, pensado para quien busca sumar patrimonio de manera gradual.
En lugar de poner todas las fichas sobre un solo edificio, distribuís el riesgo entre muchas propiedades y regiones.
Por eso, cuando un influencer te dice “este pozo es un golazo”, el inversor moderno no solo pregunta por la ubicación: quiere saber qué historial tiene la constructora, qué pasó con obras anteriores y qué garantías existen si la obra se demora. Y muchas veces esas respuestas no aparecen.
Entonces, ¿qué conviene más hoy?
Para quien busca una vivienda propia, y encuentra un proyecto sólido, el pozo puede ser una opción válida. Pero para quien busca invertir, no mudarse, los ETF basados en REIT ofrecen: diversificación global, liquidez inmediata y un marco regulatorio sólido. No requieren confiar ciegamente en un recomendador ni apostar todo a un proyecto puntual.
El autor es ceo de wallbit, un neobanco creado por jóvenes argentinos.
Por Rodrigo Vidal
