La oferta, los proyectos y los precios del Distrito Audiovisual

La industria del entretenimiento también marca el ritmo del mercado inmobiliario en los barrios de Chacarita, Villa Ortúzar, La Paternal, Palermo y Colegiales que conforman desde hace seis años el Distrito Audiovisual, aunque su germen es anterior.

El nacimiento y auge de Palermo Hollywood, que creció de la mano de un grupo de medios y productoras que se radicaron en un radio de no más de 20 cuadras a fines de los noventa, se extendió rápidamente hacia las zonas aledañas que vieron crecer su potencial de la mano de estas empresas.

A diferencia de lo que ocurrió en otros distritos que empezaron desde cero, aquí el proceso fue a la inversa. Primero llegaron las productoras y luego surgió la legislación que oficializó la denominación como tal y las exenciones impositivas que ello trae.

Para promover este crecimiento, el Gobierno de la Ciudad estableció formalmente el distrito como un centro de promoción para la industria, a través de beneficios tales como la exención de IIBB y de ABL, derechos de delineación y construcciones e impuestos de sellos. En el caso de las empresas de capital nacional estas ayudas se extienden hasta 2026 mientras que para compañías extranjeras rigen hasta 2021.

Además, se ofrecen líneas de crédito del Banco Ciudad para la compra de inmuebles, obras civiles, construcciones y acondicionamiento; compra de bienes de capital nuevos y capital de trabajo, tal cual detallan desde el Ministerio de Innovación, Modernización y Tecnología.

En la actualidad existen 228 empresas radicadas en el Distrito Audiovisual. Algunas de ellas son: Ideas del sur, Story Lab, Polka, La corte, Matanza Cine y Unlock, entre otras.

Pero lo que comenzó como una propuesta para un sector, se convirtió en una fuente de oportunidades para gran cantidad de emprendimientos comerciales y corporativos. Con consumos cada vez más exclusivos, entre los que se encuentran reductos gastronómicos, atelieres de diseñadores locales, una activa vida nocturna y una gran oferta cultural, al igual que sucede en el Soho o el Village en Nueva York, el mapa residencial también comenzó a reconfigurarse.

“Hay una gran cantidad de proyectos nuevos y en construcción, muchos incluso en la misma cuadra”, cuenta Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. “Hace unos años se podía recorrer la zona y encontrar precios que no superaban los US$ 2500/m2 mientras que hoy no bajan de US$ 3500.” Según L. J. Ramos, con relación al año pasado el valor promedio de las unidades residenciales aumentó un 9,63 por ciento promedio.

Originalmente, el surgimiento de distintos emprendimientos corporativos y comerciales, sumados a la calidad del entorno urbano, la diversificación y la conectividad hicieron de la zona un lugar sumamente atractivo para el desarrollo de productos residenciales que apuntan a un público exigente y que aprecia el valor del diseño. Así se generó un estilo de vida que se identifica con el barrio. Es por ello que el valor del m2 terminado en emprendimientos de calidad oscila entre US$ 3500 y US$ 4500/m2, según indica Ignacio Trabucchi, director comercial y de planificación estratégica de ATV Arquitectos. Mientras, que la incidencia de tierra ronda entre US$ 1000 y US$ 1250/m2 con una rentabilidad que va del 25 al 35 por ciento.

Con esos atractivos valores, distintos niveles de inversión siguen llegando a la zona, con una variedad de propuestas de desarrolladores más atrevidos que buscan constantemente nuevos mercados. En eso se encuentra la desarrolladora BrodyFriedman. “Se trata de una zona con un público joven y muy activo que dejó atrás el barrio chato para convertirse en una zona con gran vida, tanto diurna como nocturna, sobre todo en lo que respecta al arte, la cultura, las productoras, y la gastronomía. La llegada de esta demanda atrajo a la oferta y esta a su vez elevó los precios de la zona entre 15 y 20 por ciento en los últimos años”, resalta Sebastián Friedman, socio de BrodyFriedman.

En plena metamorfosis

La fisonomía de los barrios que conforman el Distrito Audiovisual está cambiando constantemente. De esta forma, las nuevas y modernas edificaciones se entremezclan con los antiguos inmuebles con más de 30 años que se reciclan y reconvierten acompañando el crecimiento urbano. Pero si hay algo de lo que no hay dudas es que la zona va a seguir en auge. Según resalta Siwacki hay un corredor que está creciendo mucho que es el de Colegiales. “Esta zona está recibiendo mucha atención por parte de los desarrolladores por su incidencia de la tierra, menor a la que se encuentra en Palermo Hollywood. Sin embargo se trata de una zona muy ligada a Palermo y Belgrano, con excelentes accesos”, destaca el broker al referirse puntualmente a la zona que rodea a la estación Colegiales, como las calles Moldes y Federico Lacroze. Además recientemente el Gobierno porteño tomó la decisión de ceder las tierras de la ex playa de cargas de la estación para convertirla en un nuevo circuito. Por caso, en las cercanías se desarrolla el proyecto, Moldes 981, de Capital Brokers Propiedades que ofrece unidades de uno y tres ambientes en preventa. Antonio Pécora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, coincide en que la zona cercana a Colegiales es donde se encuentran mejores oportunidades y donde se concentra la oferta. Luego el desarrollo natural irá hacia la zona que se encuentra pasando las avenidas Alvarez Thomas y Córdoba, en dirección a Chacarita y Villa Crespo. “Estas áreas han vivido fuertes avances en los últimos años en cuanto a inversiones en infraestructura que hacen que sean la mejor oportunidad desde el punto de vista de su capitalización a futuro”, dice el desarrollador a cargo de Maure 3338, un edificio de cuatro pisos con unidades de uno y dos ambientes, y loft, desde 35 m2 de superficie, que se comercializan actualmente desde US$ 90.000 con cochera incluida.

En Palermo cercano a las avenidas Juan B. Justo y Córdoba, la demanda de oficinas es sostenida, por lo que la vacancia tiende al cero por ciento. Por ello, hoy el desafío es conseguir terrenos. “El sector de Chacarita plantea un reto diferente al sector dado que se trata de inmuebles con uso mixto y con otra complejidad, lo que permite desarrollos más eficientes para la industria audiovisual. Y aunque la demanda es menor que en Palermo, se espera un crecimiento sostenido en el corto plazo. Es por esto, entre otras cosas, que este Distrito todavía tiene posibilidades de desarrollo”, sostiene Mariano Ibarrola Sora, broker de la división de oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Por otro lado, la zona comprendida entre las calles Oro y Godoy Cruz y la avenida Juan B. Justo recibió un impulso muy grande en estos años, explican desde Capital Brokers Propiedades. “Si bien era algo natural que en algún momento se revitalizara esta zona, esto no ocurrió hasta que no llegaron inversiones fuertes sobre los terrenos comprendidos por las vías del tren con la llegada del proyecto del shopping por parte de IRSA, o el Polo Científico Tecnológico, entre otros”, indica Siwacki.

Asimismo, la zona seguirá consolidándose en la primera línea, en lo que se conoce hoy como Palermo Hollywood, con proyectos de alta gama y precios a la altura de zonas más tradicionales premium.

El potencial

El hecho de que la ley permita que una empresa audiovisual se radique en el Distrito utilizando una propiedad que antes no era apta para uso comercial, hace la diferencia a la hora de tasar el inmueble dentro del distrito. “Es por ello, que los inmuebles corporativos pasaron a ser más atractivos, no sólo para aquellas empresas audiovisuales, sino también para las que prestan servicios; lo mismo sucedió con los comercios de la zona”, explica Ibarrola Sora. Pero, si hay algo que caracterizó al Distrito Audiovisual es la forma en la que se potenciaron mutuamente los proyectos residenciales, de oficinas y comerciales. En el rubro corporativo si bien no arribaron empresas de primer nivel, sí llegaron muchas del segmento medio y fue la relación oferta–demanda la que subió la vara para los desarrolladores. “A mayor consolidación de la zona se ofrecen mejores productos y se atrae un público más exigente. Sin embargo desarrollos de más calidad no significan necesariamente costos a la altura de zonas consolidadas”, afirma Pécora. “Así es que el Distrito aún mantiene grandes oportunidades en cuanto a precios.”, agrega.

En cuanto a lo comercial, entre los rubros que se desarrollan se destaca por sobre el resto, la gastronomía; incluyendo los bares y discos. Este segmento prevalece como el máximo exponente en los últimos años. Pero la gran cantidad de desarrollos inmobiliarios tanto residenciales como de oficinas, provocó que desembarquen otro tipo de servicios para abastecer las necesidades de quienes allí residen o trabajan. De la misma manera se ven rubros nuevos como las veterinarias y los pets shop. “La mayor cantidad de gente que allí vive o trabaja también necesita espacios para guardar sus automóviles lo que se tradujo en mayor cantidad de garajes y hasta bicicleterías en respuesta a la tendencia de trasladarse de una manera más ecológica”, indica un informe elaborado por L. J. Ramos.

La llegada y el interés de los turistas, por su parte, tuvo impacto directo sobre la oferta hotelera, que generó que el segmento “boutique” prolifere en el barrio de Palermo.

En lo que refiere a las residencias, antes las construcciones eran del perfil clásico de 8,66 metros de frente, mientras que hoy la mayoría de los nuevos proyectos son de doble frente en adelante. “Esto sin dudas hace a la categoría de los proyectos, lo que sumado a su oferta de amenities, calidad de terminaciones y detalles, entre otros, eleve también la categoría de la zona. “Apuntamos desde el inicio a proyectos de este tipo en la zona, y hoy vemos que prácticamente todos los que desarrollan lo hacen con estos estándares”, indica Sebastián Friedman que lleva adelante Palacio Cabrera, un emprendimiento que contempla el reciclaje de un viejo asilo y la construcción de un nuevo volumen. Allí se levantarán unidades de dos ambientes y lofts que permitirán diseñar los espacios según los gustos y necesidades de sus habitantes.

Por todas estas características, hoy la demanda de viviendas está concentrada en los vecinos de la zona que buscan mejorar su calidad de vida en proyectos a estrenar y con amenities, sin salir de su barrio. También en la gente joven que se ve atraída por la identidad de la zona. Es por eso, que el crecimiento del área tiene ritmo propio, y no se detendrá.