La Plata, una zona que seduce a inversores y desarrolladores
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Los analistas del real estate platense sostienen que es un mercado que se caracterizó por tener una alta vocación a las inversiones inmobiliarias. Esta tendencia parece sostenerse bajo la premisa de que el ladrillo es un refugio de capital seguro y la preferida por los inversores que son conservadores. "En la historia económica reciente están claramente definidos los ciclos expansivos de la economía en periodos que suelen tener entre seis u ocho años, y que culminan en momentos críticos de ajuste forjando la vocación del inversor .En el caso argentino, por ejemplo, se observa una tendencia a invertir en la economía real, especialmente en activos inmobiliarios como resguardo de valor ante la incertidumbre de los mercados financieros en momentos como el actual", explica Patricio Rodríguez Dacal, gerente general de Dacal Bienes Raíces especializada en el mercado platense. El ejecutivo agrega que "en los ciclos del real estate predominan ‘los inversores optimistas’. Las propiedades no tienen un mercado de futuros como por ejemplo las commodities, en donde ‘los pesimistas’ operan a la espera de una baja y moderando las subas. Además, en el sector inmobiliario se observa un factor que se describe como un rezago entre oferta y demanda que acentúa los desequilibrios generando ciclos de abundancia de unidades. Los precios altos se prolongan porque los desarrolladores demoran dos o tres años en culminar los proyectos y en poner en venta las nuevas unidades en el mercado. Este rezago si es persistente queda por debajo del valor de reposición retrayendo la actividad hasta que el mercado absorbe la oferta adicional".
Según Roberto Vivaldo, presidente y CEO de la red inmobiliaria Century 21 Argentina, el mercado en la ciudad de La Plata no está excluido de la realidad economía e inmobiliaria en general. "A pesar de que el segundo semestre 2018 y el primer trimestre de 2019 se caracterizaron por la devaluación, los precios sostenidos en dólares, el estancamiento del crédito y la inestabilidad cambiaria –que generaron una vertiginosa caída de la cantidad de operaciones–, la ciudad de las diagonales está viviendo un record de proyectos aprobados por el Consejo Deliberante, mejoras de infraestructura y grandes jugadores que apuestan por el potencial de la zona", explica.
En diciembre pasado, se aprobaron en la Legislatura 34 proyectos inmobiliarios, que se suman a otros tantos que están hoy generando la oferta de departamentos. "En la actualidad la zona que está creciendo más fuertemente en el casco urbano es la que está entre las avenidas 1 y 19, y 38 a 66. En lo que respecta al área suburbana se destaca la zona de Gorina, Hernández, City Bell, Gonnet, Las Quintas, San Carlos, y Olmos hacia el Norte del casco y Villa Elvira, Altos de San Lorenzo, Los Hornos y Parque Sicardi al Sur", detalla.
Los brokers consultados coinciden que lo que más se vende en el mercado de los usados es lo que se encuentra en un segmento medio y que cuenta con una muy buena cotización. "El tipo de unidades que más se demandan están centralizadas en departamentos de una y dos habitaciones, que corresponden a edificios construidos por los desarrolladores platenses. Mientras que la oferta de unidades más grandes tiene una demanda más acotada. Los compradores son familias jóvenes, del segmento ABC1 que suelen acceder a la primera vivienda. Otro de los grupos que mueve el mercado son los adultos mayores que dejan sus casas, en general, ubicadas en el casco urbano y alrededores, para mudarse a departamentos más chicos", cuenta Rodríguez Dacal. Y agrega: "El pequeño inversor está a la espera de nuevos proyectos desde el pozo. Esta demanda se acelerará debido a que el metro cuadrado de construcción ha bajado entre 25 y 30 por ciento en dólares, por efecto de la devaluación, obteniendo precios finales más competitivos para la venta".
Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado de las unidades a estrenar en la zona ronda entre los US$1350 y US$2000, mientras que en los proyectos de pozo los precios van entre los US$1100 y US$1500. Por otra parte, este mercado sostiene una fuerte demanda de alquileres, por tal motivo las renegociaciones de los contratos se realizan a precios altos, con ajustes semestrales que oscilan entre el 15 y 20 por ciento. "El precio de los alquileres de los monoambientes parten desde los $6000 mensuales, mientras que las unidades de un dormitorio van desde los $7000 hasta los $12.000, y los departamentos de dos dormitorios oscilan entre los $13.000 y los $20.000. Mientras que las casas de hasta 90 metros cuadrados arrancan en $14.000. Quienes optan por vivir en barrios privados deben afrontar alquileres más altos: una vivienda de entre 120 y 150 metros cuadrados se renta desde los $45.000 mensuales", cuenta Vivaldo. Tanto Rodríguez Dacal como Vivaldo coinciden en que para generar ventas en este mercado, las inmobiliarias deben contar con propiedades en exclusiva, bien tasadas y ocuparse de lograr una relación fluida con el propietario que le permita trabajar en un plan de marketing del inmuebles que se ofrece. Exponer la misma en todos los portales y fomentar el matching con campañas de adwords, usar las redes sociales y por sobre todo compartirlas son la clave para vender a pesar del escenario macroeconómico.
Los especialistas afirman que las crisis representan puntos de renovación; si bien actualmente existe una demanda contenida por los factores macroeconómicos, esta sigue estando a la espera de mejores condiciones comprar. "La Plata es un sector con mucho potencial no explotado y con nichos de mercado aun por descubrir", coinciden Vivaldo y Rodríguez Dacal.
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