Las máximas del mercado inmobiliario

Crédito: Ricardo Pristupluk
Virgilio Raiden
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3 de agosto de 2019  

Invertir (o desinvertir) en activos inmobiliarios siempre causa stress y dudas. Por eso se buscaron simplificar las claves para hacer una buena jugada. Durante años se impuso la máxima indiscutida que la ubicación era lo único que importaba. Sin dudas esta variable es trascendente y hace única a una propiedad, pero no explica por si mismo que sea una buena inversión. Este pensamiento tiende a promover la apuesta en activos premium, donde la ubicación es determinante. Estos, sin duda, son los que mejor se recuperan en las crisis pero también muchas veces alcanzan valores tan altos que son difíciles de sostener, y terminan ajustando a la baja. Ahora hablemos del timing. Hay que tener en cuenta que los activos inmobiliarios no siempre aumentan su valor en términos de dólares.

Por eso la clave de una buena inversión es leer el ciclo, comprar cuando están en la parte de abajo de la curva y vender cuando están en la parte de arriba, que es cuando la mayor parte de personas tiende a invertir. El propietario promedio de inmuebles cree que el valor de las viviendas sólo crece en dólares. Pero las propiedades ajustan sus valores a la baja en las crisis como sucedió en 2002 en la Argentina.

Los predicadores de esta escuela enseñan a ser inversores activos y no meros coleccionistas de inmuebles, ya que en el largo plazo las viviendas mantienen su valor y son nada más y nada menos que un refugio contra la inflación. Un análisis aparte merece el cash flow. Esta escuela dice que lo único que importa de un inmueble es su capacidad de generar un flujo de fondos previsible e interesante. Es decir, no importan los m2 de la propiedad, ni su ubicación, lo que interesa es lo que esa propiedad genera en términos de ingresos, su cap rate. En fin, estoy seguro que si la gente aprende estas tres claves: la ubicación, el timing y el cash flow, realizará inversiones más rentables.

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