Las nuevas reglas de juego que protegen la compra en pozo

Hoy quien compra un departamento desde el pozo está amparado. Es decir si la obra no se termina puede recuperar el dinero invertido hasta ese momento y obtener incluso un interés adicional. La obligatoridad que tienen las desarrolladores de contratar un seguro de caución rige desde que comenzó a regir el nuevo Código Civil y Comercial en agosto de 2015, pero la norma fue "letra muerta" hasta el 17 de octubre del año pasado cuando la Superintendencia de Seguros publicó la resolución que habilitó que la caución "calzara" con ese tipo de seguros.

Desde ese mes, quien compra una unidad en obra puede exigirle el seguro a quien lo vende. "Es obligatorio. De hecho el desarrollador que no lo contrata queda desamparado ante mora, es decir no puede ejecutar la unidad ante falta de pago", afirma Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate.

"Los artículos 2070 a 2072 del Código son los que reglamentan la prehorizontalidad y los que establecen la obligación de contratar al seguro, inclusive la resolución de la Superintendencia de Seguros de la Nación que reglamenta la figura plantea un modelo de póliza de caución y se establece la devolución del dinero más un interés retributivo", detalla el abogado especializado en real estate Mariano Esper, también profesor de la UBA, de la Universidad Notarial de la Argentina y de la Universidad Austral. Hasta que se sancionó el nuevo Código, los compradores estaban amparados por la ley 19.724 de prehorizontalidad sancionada en 1972 que regulaba los contratos desde que el inversor adquiría la unidad en el pozo o en construcción hasta que se constituía el reglamento de PH del edificio y el propietario escrituraba y la propiedad se inscribía en el registro. "Si bien el modelo protegía mucho más a los compradores que la nueva norma, en la Argentina no funcionó y prácticamente no se aplicaba porque obligaba a inscribir el boleto de compra en el Registro de la Propiedad y quedaban expuestos los montos", explica el abogado. En el caso de los emprendimientos que son construidos baja la figura de fideicomisos, el fiduciario es el propietario del inmueble en el cual se desarrolla el edificio o emprendimiento y, por lo tanto, él también tiene que cumplir con la contratación del seguro a favor del comprador. La única excepción en materia de fideicomisos la ofrece el artículo 2072, que dice que no hay obligación de contratar seguro en las construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales –como por ejemplo el Procrear–o de entidades financieras.En estos casos, es clave que en el contrato del fideicomiso surja que el boleto de compra venta sea firmando por el ente financiador o fiduciario –es decir el organismo oficial o el banco–.

Hay que tener en cuenta que a diferencia de un seguro tradicional como por ejemplo el que asegura contra un siniestro de incendio, el de caución funciona como una especie de "crédito". Es decir es un aval a la desarrolladora pero, en el caso de que no se terminara la obra, la compañía de seguros le pagará al comprador perjudicado pero luego le reclamará dinero al desarrollador. "Por eso no se busca a las aseguradoras más reconocidas sino que elegís por precio", confiesa un constructor.

Otro punto que incentiva a que los desarrolladores contraten el seguro es que los bancos que ofrecen los créditos intermedios –los que toman los desarrolladores para la construcción de la obra– los requieren como condición obligatoria durante el proceso de aprobación. Este es uno de los principales dilemas que genera algunas dudas sobre la posibilidad de que la mayoría de los desarrolladores lo contraten.

Cuando un constructor decide arrancar una obra y pide un crédito al banco, el aval suele ser la hipoteca del terreno en el que se construye el emprendimiento. "Son pocos los players que tienen espaldas para presentar otras garantías", confiesa una fuente. La obligación de contratar un seguro profundiza el proceso de depuración de las empresas sin papeles en regla, iniciado desde la irrupción de los créditos hipotecarios.

El tema toma aún más relevancia si se tiene en cuenta que el costo del servicio también depende de las espaldas de la desarrolladora. "Cuánto más respaldo, más bajo es el costo del servicio", explica Sebastian Sommer, CEO de CasasArg, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en el barrio de Caballito con foco en la clase media en la que el valor del metro cuadrado ronda los US$2700 –para el que ya contrató el servicio–.

"El seguro en sí no es malo pero no sé cuan extensible puede hacerse al resto del mercado. Definitivamente es una burocracia y un sobrecosto en un contexto en el que necesitamos bajarlos", es contundente Carlos Spina, director Comercial de Argencons que también contrató el seguro para Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 metros cuadrados de obra, US$240 millones de inversión y 500 unidades en el que el metro cuadrado de pozo parte desde los US$3700. "Quien tiene un presupuesto de US$160.000 puede comprar una unidad", agrega. Este proyecto será uno de los beneficiados por efecto que generará sobre el mercado la finalización de la construcción del Paseo del Bajo, la obra de infraestructura de US$650 millones de inversión que modificará el perfil de la avenida Madero, dado que el tránsito de carga pasará por otro nivel. Se trata de una vía de 7,1 kilómetros que conectará las autopistas Buenos Aires–La Plata e Illia e incluirá una autopista y carriles rápidos, con más cruces peatonales para solucionar el problema de tránsito. De todas formas, Spina adelanta en el algún momento los seguros se van a extender al resto del mercado con diferente impacto para la estructura financiera de los proyectos. "Definitivamente los que acrediten mayor solvencia y menos incertidumbre pagarán menos por el servicio. Por otro lado, quienes tengan mejor encuadrado el emprendimiento contarán no sólo con una ventaja competitiva del lado de los costos sino también como parte de una señal de calidad", explica.

El impacto en los precios es otra preocupación del mercado porque en la mayoría de los casos se traslada. "Igual pega poco", aclara Tabakman. La incidencia para el desarrollador ronda 1 y 2 por ciento y en algunos casos incluso menos de la suma asegurada. Es decir del anticipo que se paga durante la obra que, en general, no es el precio total del departamento. Es que en el contexto actual con mayor cantidad de compradores finales que toman crédito, la mayoría paga sólo un porcentaje –que puede alcanzar hasta el 40 por ciento de la unidad durante la obra–. Cuando no había crédito en cambio, los inversores solían pagar toda la unidad mientras se construía. "Por eso cuando uno pondera, en muchos casos termina siendo 0,4 por ciento del valor total del departamento. Es un costo agregado pero no es relevante", detalla Gustavo Llambias, Socio Real Estate Developers SA y agrega: "es un sobrecosto para quien no lo contempló cuando armó el negocio. En nuestro caso, lo consideramos en la estructura financiera porque sabíamos que era una cuestión de tiempo y que se implementaría", explica el desarrollador que contrató el servicio para Lope de Vega In, el proyecto de una inversión total de US$60 millones, que construye a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo en donde el metro cuadrado promedia los US$2800 (alrededor de US$2500 UVA). "Bien utilizado termina convirtiéndose en una herramienta comercial. Explicarle al cliente que el dinero que invierte está garantizado es una señal de confianza que incentiva la compra", finaliza mirando el vaso medio lleno el desarrollador.