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Las razones por las que las inversiones inmobiliarias pueden ser la estrella en el mundo y sus riesgos
A medida que la inflación cae y los principales bancos centrales comienzan a bajar sus tasas de interés, 2025 podría ofrecer importantes oportunidades en el sector inmobiliario
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Tras años turbulentos, y pese a fuertes subidas de las tasas de interés y las guerras en Ucrania y Gaza, en 2024 la economía mundial ha mostrado una gran resiliencia, principalmente en el marco del Real Estate.
Es cierto que el crecimiento se mantiene moderado si se lo compara con los estándares históricos. Sin embargo, a medida que la inflación continúa cayendo y los principales bancos centrales comienzan a bajar sus tasas de interés, 2025 podría ofrecer importantes oportunidades en el sector inmobiliario.
El actual panorama
En Estados Unidos, el mercado inmobiliario ha sido uno de los sectores más afectados por las subas de tipos de interés de la Fed.
Prueba de ello es que en 2023 el volumen de ventas de viviendas existentes alcanzó el nivel más bajo desde 1995.
Pero los últimos recortes de tasas de la Reserva Federal, gracias a que la inflación en noviembre se ubicó en el 2,7%, podrían ayudar a respaldar a este mercado a través de menores costos de endeudamiento en los próximos meses.
Sin embargo, teniendo en cuenta que muchas de las políticas comerciales de Donald Trump podrían impulsar nuevamente la inflación, habrá que ver qué camino toma la Fed en 2025. Por el momento, las tasas se encuentran en 4,75%.
Por otra parte, al otro lado del océano Atlántico, la inflación en la zona euro se ubicó en el 2,3% interanual en noviembre. Por ello, el BCE redujo su tasa de interés en varias oportunidades, ubicándola en el 3,25%.
Eso ha elevado las expectativas respecto a una posible recuperación del sector inmobiliario en el Viejo Continente que, pese a tener una mejor performance que el de EE.UU., también ha sufrido las elevadas tasas.
En el caso particular de España, a pesar de los tipos de interés, se espera que el precio de la vivienda cierre el año con un aumento interanual en torno al 6%.
No obstante, aunque aún resta ver cómo impacta la bajada de tipos del BCE, la realidad es que, actualmente, inversores institucionales especializados ya pueden adquirir propiedades oportunas en bancos y subastas, con descuentos de entre el 20 y 30% respecto a su valor actual de mercado.
Esto último es consecuencia de que muchos activos están por ser ejecutados o ya están bajo el control de un banco o prestamista que desea desprenderse de ellos.
Se estima que en España hay activos por un valor de más de €100.000 millones, destacándose importantes oportunidades en regiones como Málaga, Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Murcia, y Almería, entre otras.
Por lo tanto, si se adquiere una propiedad con descuentos, y a medida que las tasas de interés continúen bajando, un efecto rebote se producirá en los valores de las propiedades, principalmente comerciales (que son aquellas que más han sufrido la suba de tasas), por lo que es de esperar que, en los próximos 2 o 3 años, surjan oportunidades para desinvertir y obtener retornos extraordinarios.
Riesgos en la inversión inmobiliaria
De todos modos, aunque el futuro parece prometedor, debe tenerse en cuenta que siempre se corren riesgos a la hora de invertir en Real Estate.
Por ello, a continuación, te detallamos algunos de los principales riesgos qué debes tener en cuenta cuando tomes una decisión en la materia:
- Riesgo de mercado: Los valores de las propiedades pueden fluctuar debido a condiciones económicas, cambios en la demanda del mercado y otros factores externos. Un mercado inmobiliario en declive puede llevar a una disminución en el valor de las propiedades y afectar negativamente los retornos de la inversión.
- Riesgo de liquidez: Las propiedades inmobiliarias no son tan líquidas como otros tipos de inversiones como, por ejemplo, las acciones. Vender una propiedad puede llevar tiempo, especialmente si el mercado es lento o hay poca demanda en ese momento.
- Riesgo de apalancamiento (deuda): Muchos inversores inmobiliarios financian sus compras a través de préstamos. Si la propiedad pierde valor y/o no genera suficientes ingresos para cubrir los pagos de la deuda, el inversor podría enfrentar dificultades financieras y la posibilidad de ejecución hipotecaria.
- Riesgo de gestión: La gestión de propiedades, ya sea la gestión de puesta en valor de los activos o de alquileres residenciales/comerciales, suele ser compleja y requerir tiempo y esfuerzo. Problemas con los inquilinos, reparaciones y otros aspectos de la administración de propiedades pueden afectar la experiencia del inversor.
- Riesgo de tasas de interés: Los cambios en las tasas de interés pueden afectar la asequibilidad de los préstamos y, por lo tanto, la demanda de propiedades. Tasas de interés más altas dificultan la inversión y suelen reducir el valor de los activos y la actividad en el mercado inmobiliario.
- Riesgo legal y regulatorio: Las propiedades están sujetas a regulaciones y leyes locales, estatales y nacionales. Cambios en estas regulaciones o disputas legales pueden tener un impacto significativo en la inversión y en la capacidad de generar ingresos.
- Riesgo de valoración: Determinar el valor exacto de una propiedad puede ser difícil y subjetivo. Una errónea valoración lleva a decisiones de inversión equivocadas.
Como se observa, hay una gran cantidad de asuntos para tener en cuenta, por lo que es necesario hacer una investigación exhaustiva antes de realizar inversiones inmobiliarias.
Diversificar la cartera de inversión en diferentes mercados y en distintos tipos de monedas, y contar con asesoramiento profesional de un Investments Manager, serán cuestiones de vital importancia a la hora de reducir algunos de estos riesgos.
En este sentido, si el objetivo es obtener altos retornos, se implementará una estrategia de “inversión activa” en la que se aprovecharán los ciclos de los mercados y se realizarán adquisiciones oportunas en activos que permitan añadir valor durante la gestión.
La clave de recurrir a una gestora de fondos es que, más allá de que nos incitarán a realizar una inversión activa, la estrategia que nos ofrezca estará basada en relación con la exposición al perfil de inversión que se quiera tomar.
Por ello, resulta esencial que el inversor conozca el perfil de riesgo que posee, basado en su experiencia, sus necesidades, sus objetivos y su horizonte temporal, para poder saber cuál es el portafolio de activos más conveniente acorde a ese perfil y a su estrategia.
De todas formas, lo más importante a destacar es que, más allá del asesoramiento, la última decisión siempre estará en manos del inversor.
* El autor es el CEO de Inmsa Real Estate Investments
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