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Los precios de los alquileres, en alza
Se espera para el año actual el alto nivel registrado en 2014; tradicionalmente, los departamentos más buscados por la demanda son los de uno y dos ambientes, y se sumaron los más amplios y por estrenar
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Alquilar es la opción que queda para los que no consiguen alcanzar el ansiado techo propio, un objetivo deseado, pero cada vez se torna más difícil de alcanzar por los efectos de la economía argentina.
"Si bien es cierto que desde hace un tiempo se habla de diferentes proyectos para atenuar el déficit habitacional, la realidad es que por el momento no hay nada concreto; entiendo que éste será un tema a resolver este año, ya que la falta de créditos para vivienda hace cada vez más crítica esta situación", comentó Hernán Perrone, broker owner de Remax Parque.
Esto conduce a que el mercado de alquileres haya tenido un 2014 activo y se espera que este año mantenga el alto nivel registrado. Este incremento sostenido en la demanda genera que a veces la oferta no la llegue a cubrir.
"Cuando la gente no puede comprar, alquila, y cuando muchos alquilan, a todos los locatarios les resulta más difícil y gravoso encontrar vivienda. Si bien se han volcado al mercado de alquileres inmuebles que estaban a la venta, en determinadas tipologías, no fueron cantidades suficientes como para equilibrarlo. Como efecto colateral de la misma crisis en el mercado de compraventa vemos mucha gente que alquila el suyo para alquilar otro más grande o a la inversa, y de ese modo quedarse con una pequeña diferencia a modo de renta", explicó Mariano Oppel, titular de Oppel Inmuebles.
Si bien la demanda se da en todos los barrios de la ciudad, según la Cámara Inmobiliaria Argentina, los que tienen una mayor preferencia son Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Almagro y Caballito.
Las unidades a estrenar presentan una ventaja por sobre las usadas. "Los departamentos cero km se alquilan más rápido que uno usado; no hay diferencia de valor. Un 30% de los departamentos de los edificios nuevos son los que se vuelcan al mercado locativo", comentó Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Tradicionalmente, los departamentos más demandados son los de uno y dos ambientes, a los que ahora se suman los de tres y cuatro ambientes. "Son buscados por aquellas familias que necesitan más espacio y que por falta de crédito deben demorar la decisión de comprar una nueva vivienda; no tienen otra opción que alquilar", explicó Perrone.
Actualización
Si hay un momento que es temido por los inquilinos a la hora de alquilar es en el que toman conocimiento del nivel de actualización del costo del alquiler, ya sea por un primer contrato o una renovación. En este último caso puede resultar más traumático, ya que un porcentaje que no se ajuste a la realidad económica los obliga a una mudanza que no pensaban hacer, y en ocasiones, de último momento.
Tener tiempo disponible para una búsqueda minuciosa parece ser la clave. "Hay mucha variabilidad en los precios, pero la ventaja de hoy es que quien busca y tiene tiempo para hacerlo, tiene muchas más herramientas para comparar valores que años atrás", dijo Soledad Balayán, de Maure Inmobiliaria.
Con sueldos que aumentan por debajo del nivel de la inflación real, imponer un aumento semestral, considerado por algunos propietarios, resulta en un desconocimiento de la situación del mercado en general y de la demanda en particular. Además que un inmueble vacío genera gastos para el propietario por los impuestos, las expensas y los servicios básicos que tiene que seguir abonando, y un detrimento del estado de la unidad que luego afecta al precio del alquiler, e incluso deviene en costos para la puesta en valor del mismo.
"El índice de inflación es utilizado por las partes de una manera razonable, acompañando salarios y por debajo de ella, es decir, para el segundo período de alquiler en el orden del 30%. Como dato ilustrativo, el índice de estadísticas de la Cámara Inmobiliaria Argentina informó que el porcentaje interanual de diciembre 2013 al mismo mes de 2014 subió un 28,5%", destacó Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Cambios
Los expertos observan con cautela cuando se aproxima una modificación que podría cambiar la dinámica del mercado, ya que a veces puede llegar a resultar contraproducente para lo que se busca lograr.
"Las medidas que se han implementado históricamente para ayudar al mercado y a los inquilinos han causado el efecto contrario, provocando caída en la oferta y suba de precios", opinó Balayán.
Con la próxima implementación del nuevo Código Civil se aplicarán cambios importantes a los contratos de alquiler, como la modificación de los plazos mínimos y máximos de alquiler, pasando a tener un mínimo de dos años y un máximo de 20. Además será posible repactar el precio durante la vigencia del contrato o establecer un mecanismo para determinarlo, y la eliminación del preaviso para el caso de resolución anticipada, entre los más destacables.
Oppel se refirió también sobre el régimen de información para alquileres superiores a 8 mil pesos en la AFIP, que vencía a fines de febrero y fue prorrogado una vez más hasta el 1° de julio: "También existe un nuevo régimen de información creado por la resolución general (AFIP) Nº 2820/10, cuya entrada se viene postergando, y de iniciar su función en breve complicará mucho más las cosas ya que se reducirá más aún la oferta de propiedades en alquiler. Esperemos llegue una nueva y muy esperada prórroga".
Valores
Para fijar el precio de locación de un departamento hay que tener presente variables que van más allá de la zona en la que se encuentra y su ubicación en ella. Factores como el estado del inmueble, su luminosidad, el tipo de edificio en el que se encuentra, si además cuenta con amenities y el costo de las expensas son los que más influyen en el momento de determinar su valor.
A nivel general, Armando Pepe consideró que los precios para departamentos de un ambiente van de 1800 a 3000 pesos, los dos ambientes parten de los 2500 a 4000 pesos, y los de tres ambientes se encuentran a partir de los 3000 pesos, pudiendo llegar a los 6000.
En algunos de los barrios más buscados, los precios reflejan variaciones propias de la mayor demanda que se da en estas zonas con respecto al resto de la ciudad de Buenos Aires.
"En Caballito, donde tenemos la mayoría de las transacciones, los departamentos de un ambiente rondan los 2500 a 3000 pesos, los de dos ambientes de 3000 a 4000 pesos, los de tres ambientes de 5000 a 7000, y los de cuatro ambientes de 8000 a 12.000 pesos. En algunos casos al valor del alquiler hay que agregarle expensas, municipal y rentas", detalló Perrone.
Por su parte, en Belgrano una unidad de dos ambientes oscila entre los 3000 y 4000 pesos mensuales; una de tres ambientes se encuentra entre los 4000 y 6000 pesos, y los departamentos de cuatro o más ambientes tienen un piso de 7000 pesos.
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